Xuất hiện tình trạng trả hàng tại một số dự án đang mở bán

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM bộc lộ rõ nét những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy tốc độ hấp thụ nguồn cung mới. Savills đã tiến hành khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong giai đoạn khó khăn. 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, “kết quả này cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Nửa đầu năm 2023 sẽ còn những khó khăn đối với chủ đầu tư. Hy vọng đến quý III và quý IV sẽ có những chính sách từ phía Chính phủ, cũng như chính sách hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn."

Mặt khác, Savills đã thực hiện khảo sát về tỷ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, khách cần hỗ trợ từ ngân hàng 50-80% trên tổng giá trị căn hộ.

"Điều đó cho thấy nhiều khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills cũng ghi nhận trong các dự án đang mở bán tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ", bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.

Từ những tháng cuối năm 2022, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi nhằm cải thiện thanh khoản thị trường, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp và những chính sách này đều đánh vào nguồn tài chính của người mua. Ví dụ, có những chính sách giảm giá, chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% kèm theo điều kiện khách hàng phải thanh toán bằng tiền mặt 98-99% trên tổng giá trị của căn hộ.

Tuy nhiên theo bà Khánh Trang, "chính sách này gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính".

Trong khi đó, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và phần lớn người mua nhà với nhu cầu ở thực đều cần sự hỗ trợ từ tín dụng. Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, từng nhấn mạnh "bất động sản là một sản phẩm đặc thù có giá trị rất cao, không phải kích là người ta sẽ mua. Việc một số chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng mới là một chính sách kích cầu nhưng không đóng góp vào việc giúp thanh khoản thị trường tốt hơn bởi thanh khoản nằm ở khả năng tài chính của đối tượng người mua."

Chuyên gia cũng nói thêm rằng, "trong giai đoạn thị trường khó khăn vừa qua, nhà đầu tư cá nhân đều giữ tâm lý cẩn trọng, nếu dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư, lướt sóng thì không lướt nhanh được. Việc ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng cũng ảnh hưởng đến người mua nhà có nhu cầu ở thực. Tất nhiên ngân hàng vẫn xem xét, phê duyệt các khoản vay đáp ứng đủ điều kiện dựa trên khả năng chi trả của người mua”.

Các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này. Thậm chí, có trường hợp phải thay đổi kế hoạch, bán lại căn nhà vừa mua gấp vì nỗi lo gánh nợ.

Chị Anh Đào, một nhân viên văn phòng làm việc tại TP HCM, cho biết chị đang rao bán lại căn hộ vừa mua vào cuối năm ngoái. "Mặc dù đã đóng hơn 75% giá trị căn nhà nhưng tôi phải nhanh chóng tìm người để bán. Lãi suất cứ liên tục tăng, tôi sợ mình không cáng đáng nổi", chị Đào nói.

Thị trường bất động sản đã ghi nhận giao dịch giảm mạnh từ cuối năm ngoái với giá bán trung bình tăng cao. Theo thông tin từ chuyên gia Savills, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá 5-10 tỷ đồng mỗi căn.

Dự báo về thị trường năm nay, bà Khánh Trang cho rằng "sẽ có 5.000 căn hộ được tung ra thị trường trong năm nay đến từ các dự án bị trì hoãn mở bán trước đó. Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022".