Nhiều doanh nghiệp bất động sản lỗ nặng

Thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, kể từ đầu quý III/2022, mức độ quan tâm đến bất động sản giảm mạnh, các doanh nghiệp bất động sản mở bán dự án với tỷ lệ hấp thụ ở mức rất thấp so với giai đoạn trước đó. Tuy nhiên, khó khăn chưa kịp phản ánh vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong quý III, nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận lãi tăng trưởng dù phần lớn không đến từ hoạt động kinh doanh chính.

Sự suy yếu của thị trường và sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản đã được phản ánh rõ nét trên báo cáo tài chính quý IV, khi nhiều doanh nghiệp lỗ ròng hàng trăm tỷ đồng, trong đó có một số doanh nghiệp lần đầu ghi nhận lỗ. Bức tranh tài chính cả năm của các doanh nghiệp được đóng góp chủ yếu từ thành quả ở quý II và quý III.

Báo cáo tài chính của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cho thấy, doanh nghiệp không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý cuối năm 2022 mà chỉ có nguồn thu gần 15 tỷ đồng từ hoạt động cung cấp dịch vụ. Trong khi ở quý IV/2021, doanh nghiệp có hơn 1.200 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất. Kết quả, doanh nghiệp lỗ ròng gần 267 tỷ đồng.

Cả năm 2022, Phát Đạt đạt hơn 3.600 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng 1.146 tỷ đồng, lần lượt giảm 58% và 39% so với kết quả đạt được trong năm 2021; tương ứng thực hiện được 14% kế hoạch doanh thu và 40% kế hoạch lợi nhuận năm.

Theo Phát Đạt, do tình hình khó khăn chung của thị trường nên việc đầu tư kinh doanh vào các dự án không được thuận lợi và doanh nghiệp đã thực hiện tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Hồi đầu tháng 12/2022, Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng dự án 197 Điện Biên Phủ (phường 15, quận Bình Thạnh, còn được gọi là Khu phức hợp Hòa Bình - Thanh Yến) nhằm đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.

Đồng thời, doanh nghiệp sẽ tập trung triển khai các dự án trong năm nay, bao gồm hơn 12.000 sản phẩm đến từ các dự án tại Bình Định, Bình Dương vào cuối quý I/2023 và Bà Rịa Vũng Tàu vào cuối quý II/2023,…

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) cũng lỗ ròng hơn 400 tỷ đồng trong quý cuối năm 2022 bởi doanh thu giảm hơn một nửa và chi phí lãi vay tăng mạnh (cùng kỳ doanh nghiệp lãi ròng hơn 275 tỷ đồng).

Tương tự Phát Đạt, Đất Xanh cho biết do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ giảm. Bên cạnh đó, doanh nghiệp chưa kịp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công.

Trong năm 2022, doanh thu thuần và lãi ròng cả năm của Đất Xanh lần lượt đạt trên 5.581 tỷ đồng và gần 149 tỷ đồng, giảm 45% và 87% so với năm 2021. Doanh nghiệp thực hiện được 50,7% kế hoạch doanh thu và 10,6% kế hoạch lợi nhuận năm.

Hoạt động kinh doanh bất động sản của CTCP Đầu tư LDG (Mã: LDG) cũng giảm mạnh trong quý IV/2022 khi doanh thu mảng này bằng 4% so với cùng kỳ, tương ứng đạt hơn 12 tỷ đồng. Cùng với việc doanh thu tài chính giảm hơn một nửa và các chi phí tăng cao nên doanh nghiệp lỗ ròng gần 39 tỷ đồng trong quý.

Lũy kế cả năm 2022, LDG đạt hơn 276 tỷ đồng doanh thu thuần và 4 tỷ đồng lãi ròng, giảm 55% về doanh thu và 98% về lợi nhuận so với cùng kỳ năm trước; tương ứng thực hiện được 12% kế hoạch doanh thu và 1,2% kế hoạch lợi nhuận năm.

CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) lỗ ròng hơn 57 tỷ đồng trong quý IV/2022 (cùng kỳ doanh nghiệp lãi ròng hơn 129 tỷ đồng). Trong kỳ, doanh thu thuần giảm 84% về 175 tỷ đồng và doanh nghiệp kinh doanh dưới giá vốn nên lỗ gộp gần 5 tỷ đồng.

Theo giải trình của CenLand, tình hình thị trường bất động sản trong quý cuối năm vừa qua vô cùng khó khăn và tiếp tục có nhiều biến động không thuận lợi, hầu hết các ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản như bổ sung các điều kiện cho vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với mua bất động sản và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, bất động sản.

Điều này dẫn tới nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh, cùng với việc một số dự án đầu tư thứ cấp không kịp ra hàng trong quý IV/2022 dẫn đến doanh thu đầu tư thứ cấp giảm, kéo theo lợi nhuận giảm.

Trong năm 2022, CenLand thực hiện được 41,1% kế hoạch doanh thu và 63,6% kế hoạch lợi nhuận; đạt 3.491 tỷ đồng doanh thu thuần và 197 tỷ đồng lãi ròng (giảm 38% và 57% so với cùng kỳ).

Tương tự CenLand, CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã: HPX) cũng kinh doanh dưới giá vốn trong quý IV/2022, ghi nhận lỗ gộp hơn 34 tỷ đồng. Song, doanh nghiệp còn hơn 100 tỷ từ hoạt động tài chính và giảm mạnh chi phí nên kết quả kinh doanh chung tăng trưởng âm.

CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) lỗ ròng hơn 91 tỷ đồng trong quý IV/2022, nguyên nhân chính là thực hiện thu hồi các khoản vay trong năm và trích trước các khoản chi phí tài chính, dẫn đến nguồn thu ở mảng tài chính giảm 85%, theo doanh nghiệp.

Đối với hoạt động kinh doanh chính, TTC Land vẫn ghi nhận doanh thu cao gấp 3 lần cùng kỳ với hơn 319 tỷ đồng. Biên lãi gộp tăng từ 23,5% ở cùng kỳ lên 25,5% trong quý IV/2022.

Kết quả cả năm 2022, TTC Land đạt hơn 893 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 50 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt giảm 47% và 73% so với cùng kỳ. Theo đó, doanh nghiệp thực hiện được 42% kế hoạch doanh thu và 26% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) và CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Mã: ITA) là hai doanh nghiệp hạch toán doanh thu thuần âm lần lượt hơn 330 tỷ đồng và hơn 2.000 tỷ đồng trong quý IV/2022. Kết quả là Kinh Bắc lỗ ròng hơn 482 tỷ đồng và Tân Tạo lỗ ròng hơn 330 tỷ đồng.

Kinh Bắc không thuyết minh chi tiết về việc ghi nhận doanh thu âm. Còn Tân Tạo cho biết từ "trường hợp bất khả kháng" liên quan đến dự án nhiệt điện Kiên Lương nên doanh nghiệp giảm trừ doanh thu hơn 2.100 tỷ.

Cả năm 2022, Kinh Bắc lãi ròng gần 1.550 tỷ đồng, thực hiện được 35,5% kế hoạch lợi nhuận năm (ba quý đầu năm doanh nghiệp lãi ròng gần 4.300 tỷ). Tân Tạo lỗ ròng hơn 179 tỷ đồng, cùng kỳ doanh nghiệp lãi ròng 271 tỷ đồng.

Từ áp lực thiếu vốn bởi các kênh tín dụng, trái phiếu,… được kiểm soát chặt chẽ, thanh khoản thị trường không có, nguồn thu từ khách hàng cũng nhỏ giọt nên hầu hết các doanh nghiệp bất động sản phải gấp rút cơ cấu lại trong quý IV.

Tại báo cáo triển vọng ngành công bố vào cuối năm ngoái, CTCP Chứng khoán VNDirect nhấn mạnh “chúng tôi không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất. Nhà đầu tư nên chú ý vào các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền vững chắc từ doanh số bán hàng trước đó”.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 chưa có nhiều chuyển biến tích cực, khó khăn sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng hơn và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi từ nửa cuối năm.