Lãi suất hạ nhiệt, vốn tín dụng vào bất động sản vẫn tắc

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã giảm mạnh lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và trần lãi suất ngắn hạn. Theo đó, lãi suất huy động và cho vay tại các ngân hàng thương mại đang giảm mạnh. Nhiều ngân hàng còn tung ra gói vay ưu đãi tiêu dùng, mua nhà, thậm chí vay để trả nợ cho các ngân hàng khác.

Hiện lãi suất cho vay bình quân khoảng 7,9%/năm đối với cho vay mới, lãi suất huy động là 4,7%/năm. Với các món vay chưa đến kỳ hạn trả nợ thì lãi suất cho vay là 9,4%/năm, lãi suất huy động cũ là 6,5%/năm.

Lãi suất hạ nhiệt được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản dần “rã đông”, cụ thể là có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án. 

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng đánh giá, ngân hàng đang ế vốn nhưng doanh nghiệp lại thiếu vốn bởi một trong những nguyên nhân là rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên và rủi ro từ phía khách hàng của các ngân hàng cũng tăng lên. Theo đó, tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản cũng đang rơi vào bế tắc. Bởi ngân hàng sợ rủi ro, còn tài sản bất động sản thì không còn đủ giá trị để thế chấp. 

Vị này phân tích, nhiều ngân hàng rất thích mua trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc phát hành vì trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi rất nhiều doanh nghiệp này cũng đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng thời gian vừa qua, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay ở mức 70 - 80% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ nên ngân hàng sợ cho vay.

"Ngân hàng giảm lãi suất là tốt cho những doanh nghiệp muốn vay và có thể vay được, điều này sẽ giúp họ giảm chi phí hoạt động. Nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là "cây đũa thần" khi các chủ đầu tư địa ốc không vay được bởi tình hình tài chính của họ suy giảm, họ không còn tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo của họ đang giảm giá.

Các doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất cao khi mà họ có thể kinh doanh bán ra sản phẩm để thu lời. Lãi suất không phải vấn đề cho các chủ đầu tư địa ốc, do đó dù NHNN đã giảm lãi suất 4 lần trong thời gian qua nhưng thị trường vẫn trầm lắng", ông Hiếu nói.

Do đó, theo nhận định của vị này, thị trường bất động sản vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 20124. 

Trao đổi với người viết trước đó, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, trong điều kiện bình thường, nền kinh tế hoạt động ổn định, tất cả các thị trường cũng đều hoạt động ổn định và khi lãi suất đang thấp thì nhiều người đã vay tiền để đầu tư, đầu cơ. Nhưng khi thị trường bất động sản đã bị đẩy giá lên quá cao thì cho dù lãi suất giảm đến 50% cũng chưa chắc đã có nhiều người dám vay tiền để mua bất động sản.

“Lãi suất giảm chỉ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ để kích thích dòng tiền vào bất động sản. Điều kiện đủ ở đây là thị trường có đủ hấp dẫn để người ta đầu tư hay không. Cần nhớ trong kinh tế học, khi lượng đổi thì chất đổi, cái gì tăng mãi thì cũng đến một lúc phải giảm và trả lại giá trị thật”, chuyên gia nói.

Vị này phân tích thêm, trong suốt một thập kỷ qua, giá bất động sản đã nhiều lần lập đỉnh. Vào năm 2013, giá bất động sản vẫn ở mức vừa phải để mua đầu tư hay khai thác cho thuê thì đến giai đoạn 2016 - 2018 tăng tương đối mạnh, năm 2019 tăng chậm lại tưởng như sắp sửa đảo chiều giảm giá thì giai đoạn 2020 - 2021 lại tăng mạnh. Giá bất động sản đã tăng liên tục trong thời gian qua, nhưng không có chuyện tăng mãi.