Giai đoạn vốn rẻ đã qua, bất động sản chờ nhịp hồi phục mới

Ngành bất động sản hơn 30 năm nay đã trải qua không ít những thăng trầm. Thị trường đã chứng kiến không dưới 3 lần sốt nóng, đóng băng.

Trong đó, cơn sốt đất đầu tiên xảy ra vào giai đoạn 1993 – 1996 và giai đoạn đóng băng lần một rơi vào năm 1997 - 1999. Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra vào giai đoạn 2001 – 2002, ngay sau đó là giai đoạn đóng băng lần thứ hai kéo dài 3 năm (2003 – 2006).  Cơn sốt đất lần thứ ba là vào năm 2007 – 2010 và lần đóng băng thứ ba khiến thị trường rơi vào suy thoái diễn ra trong ba năm 2011 - 2013.

Cơn sốt đất xảy ra gần đây nhất có lẽ là giai đoạn 2018 - 2021. Theo nhóm phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), giai đoạn này, hoạt động xuất nhập khẩu tích cực sau khi Việt Nam tăng cường hội nhập trong giai đoạn 2015 - 2020. Nợ xấu ngân hàng cũng ghi nhận nhiều chuyển biến khả quan sau nhiều năm nỗ lực tái cơ cấu, trên cơ sở này hoạt động tín dụng cũng được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới lỏng hơn.

Đặc biệt trong hai năm 2020 - 2021, theo diễn biến chung của thế giới, lãi suất trong nước có xu hướng giảm về mức thấp để hỗ trợ các doanh nghiệp. Việc này đã khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư tiếp cận dòng vốn giá rẻ khá dễ dàng. Ngoài ra, tác động của dịch COVID-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến một phần dòng tiền nhàn rỗi của các doanh nghiệp tìm đến các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản.

Cũng trong giai đoạn này, quỹ đất phát triển dự án tại Hà Nội và TP HCM trở nên khan hiếm, các sản phẩm cung ra thị trường dần tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Do đó, hoạt động phát triển bất động sản cũng dần mở tại các tỉnh vùng ven hay các khu vực có tiềm năng khai thác du lịch nghỉ dưỡng.

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2020-2021, thị trường chứng kiến sự bùng nổ về lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành, đã giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn phát triển các dự án và mở rộng quỹ đất.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2018 - 2021, cả nước có hơn 400.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, ước tính tăng khoảng 36% so với giai đoạn 2014 - 2017. Đồng thời, báo cáo cũng chỉ ra, giá đất có hiện tượng tăng rất nhanh (khoảng 20 - 50%) chỉ trong thời gian ngắn, diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước. 

VDSC cho biết, từ năm 2022 đến nay, liên tục có những sự kiện xảy ra đã tác động đáng kể lên thị trường bất động sản bao gồm: Sự kiện Tân Hoàng Minh (tháng 3/2022), NHNN chỉ đạo về việc siết chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, chứng khoán (tháng 4/2022), Nghị định 65/NĐ-CP siết chặt quy định về phát hành TPDN riêng lẻ (tháng 9/2022), sự kiện Vạn Thịnh Phát (tháng 10/2022) đã khiến việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, áp lực từ việc tăng lãi suất của Fed và thị trường vốn trong nước bị tắc nghẽn cũng đã khiến lãi suất có xu hướng tăng nhanh. Điều này dẫn tới tác động suy giảm nhu cầu mua nhà, cũng như tính thanh khoản các dự án.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III/2022, hoạt động triển khai bất động sản  nhà ở đã có dấu hiệu chậm lại đáng kể so với cùng kỳ. Trong đó, số lượng các dự án được cấp phép và đủ điều kiện mở bán ghi nhận giảm 8% và 23% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh, thị trường vốn trong nước vẫn đang bị tắc nghẽn, đi kèm lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức khá cao 11 - 14%. Nhóm phân tích cho rằng, trong năm 2023 hoạt động phát triển dự án và bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản khả năng sẽ vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Đồng thời, nếu so sánh với các chu kỳ trước, dự kiến phải mất từ hai đến ba năm để thị trường bất động sản có thể bắt đầu một nhịp hồi phục mới.

Trong báo cáo mới đây, nhóm chuyên gia Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cũng đưa ra dự báo, trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế, địa chính nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao; chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường khiến một số doanh nghiệp rời thị trường.

Việc siết quản lý bất động sản sẽ dẫn đến nguồn cung thiếu hụt ở những thị trường lớn ở như Hà Nội và TP HCM, kéo theo giá bất động sản ở những khu vực này khó có cơ hội giảm. Trong khi đó, nhiều khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt, lãi suất có xu hướng tăng, room tín dụng hạn chế,...

Tuy nhiên, các chuyên gia dự đoán, trong nửa đầu năm 2023, Chính phủ sẽ có một số động thái, trong đó có việc nới lỏng room tín dụng, hỗ trợ phục hồi lại nguồn vốn từ ngân hàng.