Bất động sản trong vòng xoay dòng tiền

Tiền đang nằm ở đâu?

Sau động thái nâng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), mặt bằng lãi suất thị trường đã cao hơn thời điểm trước dịch COVID-19. Không chỉ tăng lãi suất, các ngân hàng còn đẩy mạnh chương trình khuyến mại, cộng thêm lãi suất để thu hút dòng tiền nhàn rỗi từ dân cư.

Bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) dẫn số liệu từ NHNN cho biết, tính đến ngày 20/10, tín dụng tăng 11,38%, cung tiền M2 tăng 3,09% và huy động vốn tăng 4,8% so với cuối năm 2021. Chênh lệch huy động – tín dụng vốn đã phần nào có sự cải thiện nhẹ (mặc dù chưa quá rõ ràng), sau khi mặt bằng lãi suất huy động tăng mạnh trong hai tháng qua.

Trong khi đó, theo quan sát, dòng tiền đã có sự dịch chuyển khi thị trường bất động sản “đóng băng” và thị trường chứng khoán thời gian gần đây chứng kiến sự sụt giảm mạnh.

Ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho rằng, nếu so với chứng khoán, trái phiếu và vàng thì bất động sản luôn luôn chiếm tổng giá trị đầu tư lớn nhất. Không chỉ ở Việt Nam mà tại nhiều nước trên thế giới, cả kể khi xảy ra khủng hoảng hay không thì bất động sản vẫn luôn là một tài sản trú ngụ được lựa chọn.

Tuy nhiên, cũng có những thời điểm có sự dịch chuyển của dòng tiền theo khẩu vị rủi ro. Đơn cử trong thời gian qua, các nhà đầu tư bắt đầu giảm thiểu rủi ro để dịch chuyển dòng tiền sang những khoản đầu tư ít rủi ro hơn.

Đối chứng khoán, dòng tiền chuyển từ nhóm cổ phiếu của những doanh nghiệp nhỏ sang những doanh nghiệp lớn. Những nhà đầu tư cổ phiếu bluechips thì chuyển dịch sang kênh ít rủi ro hơn là bất động sản.

Còn những nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu cơ lại dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản ở thực. Cuối cùng, những nhà đầu tư muốn an toàn hơn, họ tiếp tục chuyển dịch sang kênh trái phiếu, và từ đó lại tiếp tục chuyển sang tích trữ tiền mặt, hoặc mua vàng.

“Các nhà đầu tư không bỏ hết trứng mà một giỏ mà có sự thay đổi về khẩu vị rủi ro. Với những tài sản rủi ro cao hơn, nhà đầu tư sẽ cân nhắc lại và giảm thiểu trong danh mục và chuyển qua những tài sản ít rủi ro hơn. Đó là sự dịch chuyển dòng tiền trong thời gian vừa qua”, vị này nhận định.

Bất động sản vẫn khó khăn trong ngắn hạn

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng, đang có ba nguồn tiền để trả cho các khoản vay bất động sản tại các ngân hàng.

Cụ thể, nguồn tiền thứ nhất và cũng là nguồn tiền mạnh nhất đến từ các nhà đầu tư chuyên lướt sóng, tức là họ bán căn nhà này để trả căn nhà kia. Nguồn tiền thứ hai đến từ việc các nhà đầu tư chuyên khai thác các bất động sản mà họ mua để cho thuê. Nguồn tiền thứ ba chính là thu nhập hàng tháng đến từ công việc hàng ngày hay công việc kinh doanh của nhà đầu tư.

Trong ba dòng tiền này, theo chuyên gia, dòng tiền thứ nhất đang bị kẹt, kéo theo đó là nợ xấu gia tăng, ngân hàng buộc phải xử lý nợ và đây là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong thời gian tới.

Nguồn tiền thứ hai rất ít. Bởi hiện tại, chỉ những người mua căn hộ mới có thể cân đối được dòng tiền để trả lãi ngân hàng nhưng những người mua nhà phố thì chưa chắc. Và áp lực lớn hơn thuộc về người mua đất nền để đó.

Còn nguồn tiền thứ ba chỉ tốt ở trong bối cảnh thị trường lành mạnh, tức là kinh tế đi trước, bất động sản theo sau. Dòng tiền này là lý tưởng nhất nhưng Việt Nam ba năm qua không phát triển theo hướng này. Tức là giá bất động sản đã vượt xa thu nhập của người mua. Sắp tới, nguồn tiền này sẽ càng "kẹt hơn" trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

“Tóm lại cả ba nguồn tiền đều khó. Sắp tới, các ngân hàng sẽ phải dịch chuyển các dòng tiền (huy động - tín dụng) để đảm bảo thanh khoản hệ thống và giảm nợ xấu, do đó việc xử lý bất động sản sẽ càng mạnh tay hơn. Và bài toán xử lý nợ giữa ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản cũng càng ngày càng khó. Điều này buộc các nhà đầu tư phải giảm giá mạnh để thoát hàng hoặc họ buộc phải để ngân hàng rao bán phát mãi”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Chuyên gia cũng đưa ra dự đoán, trong giai đoạn hiện tại và sắp tới, dòng tiền sẽ tiếp tục được quản lý để ưu tiên giữ ổn định kinh tế, trong đó nhà điều hành sẽ quản lý cung tiền thận trọng và hợp lý. Như vậy, chuyện bất động sản lúc này là câu chuyện của nhà đầu tư. Ai không quản lý tài chính tốt sẽ phải chấp nhận rủi ro.

“Dòng tiền tiếp tục khó khăn cao trong ba tháng tới do Nhà nước tiếp tục phải xử lý và làm lành mạnh hệ thống ngân hàng. Khó khăn sẽ giảm dần trong quý I/2023 và có thể ổn định lại trong quý II/2023. Và như vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có ít nhất 6 tháng nữa để đối đầu với sự khó khăn của dòng tiền. Đây là tình trạng chung nên các doanh nghiệp phải chủ động trong việc quản lý dòng tiền của mình, tức khả năng huy động và khả năng sử dụng dòng tiền phải cân đối với nhau”, ông Hiển nhấn mạnh.