Doanh nghiệp địa ốc học được gì sau giai đoạn khủng hoảng 2011 – 2013?

Thị trường bất động sản hiện nay đang khiến nhiều người liên tưởng đến thời kỳ đen tối 2011 – 2013, mặc dù tính chất và mức độ chưa nghiêm trọng đến vậy. Tuy nhiên, sốt giá rồi đóng băng thanh khoản là những gì thực tế đang diễn ra.

Nhìn lại một năm qua, bất động sản đã trải qua không ít những biến động, giống như nhận định của ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tại talkshow với chủ đề “Thị trường bất động sản: Thanh lọc, tồn tại, phát triển” diễn ra mới đây.

Cụ thể, ông Khôi cho biết, cuối năm 2021 đến đầu năm 2022, sau khi kết thúc việc phong tỏa do dịch COVID-19, cơn sốt đất đã xuất hiện tại một số khu vực. Một phần là do gói kích cầu của Chính phủ và mặt bằng lãi suất lúc này khá thấp. Người dân và các nhà đầu tư cũng có nguồn tiền khá dồi dào từ thị trường tài chính chuyển qua thị trường bất động sản.

Từ quý II/2022, Chính phủ đã có những động thái mạnh mẽ liên quan việc siết room tín dụng, đồng thời cũng siết pháp lý bất động sản.

Quý III/2022, tình hình địa chính trị thế giới diễn biến phức tạp, chiến tranh Nga – Ukraina ảnh hưởng đến lạm phát toàn cầu và chuỗi cung ứng,… khiến giá xăng dầu tăng mạnh. Đến quý IV/2022, việc tăng cường thanh tra, kiểm tra thị trường bất động sản, thị trường tài chính – ngân hàng.

“Những thay đổi trong vòng một năm qua, cả trong nước và quốc tế đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản”, ông Khôi nói.

Liên quan đến bối cảnh vĩ mô trong nước, theo chuyên gia, từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khá nhiều. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng quyết định giữ mức tăng trưởng tín dụng không vượt quá 14%.

Ngoài ra, NHNN cũng đã hai lần tăng lãi suất điều hành nhằm kiểm soát lạm phát. Trong nửa cuối năm 2022, lãi suất liên ngân hàng đã tăng đáng kể.

“Hiện nay khi chúng tôi làm các khoản vay cho khách hàng, một số ngân hàng đã tăng lãi suất kỳ hạn 12 tháng lên đến 16%. Cách đây một năm còn có những mức lãi suất 7 - 8%/năm, nhưng tới thời điểm hiện tại thì mức lãi suất dưới 10% gần như không có. Các ngân hàng đang cho vay mức lãi suất trung bình 12 - 14%/năm, một số ngân hàng có lãi suất lên đến 16%/năm”, vị này cho hay.

Bài học "vượt bão"

Ông Khôi cho biết, trong quá khứ (hơn 10 năm về trước), khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, những chủ đầu tư lớn hiện nay đều đã vượt qua và phát triển mạnh mẽ sau giai đoạn thanh lọc.

Giai đoạn này, các doanh nghiệp đã thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, tập trung vào những sản phẩm có giá trung bình phục vụ nhu cầu thực. Bên cạnh đó, họ chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng việc mở rộng quỹ đất liên tục.

“Đây là những biện pháp mà các doanh nghiệp, đặc biệt là những chủ đầu tư lớn có thể áp dụng trong giai đoạn hiện nay”, ông Khôi khuyến nghị.

Vị này cho biết, trên thực tế, một số chủ đầu tư hiện nay đã và đang tiếp tục đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng và trái phiếu, trong đó có huy động từ khách hàng bằng những chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh. Hiện có những doanh nghiệp áp dụng chiết khấu lên đến 40 - 50% giá trị sản phẩm.

Trong khi đó, có những chủ đầu tư lựa chọn hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, chia nhỏ bất động sản ra để bán,…

Còn các doanh nghiệp môi giới hiện nay cũng phải tái cơ cấu lại mô hình hoạt động, cắt giảm nhân sự, tạm thời “ngủ đông” chờ thị trường phục hồi. Đặc biệt, những doanh nghiệp này đang gặp nhiều khó khăn về tài chính.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, đã xuất hiện tin rao bán “hàng ngộp” từ nhóm đầu cơ, lướt sóng. Cùng với đó cũng có những khách hàng có tâm lý tâm lý thận trọng và đang bắt đầu tìm kiếm cơ hội “săn hàng” với giá tốt.

“Tôi cho rằng, giai đoạn này, khách hàng không nên tham gia thị trường với mục đích đầu cơ, cẩn trọng với việc sử dụng đòn bẩy khi lãi suất đang có xu hướng tăng. Ngoài ra, cần tránh những hiệu ứng đám đông, lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Quan trọng nhất là phải đầu tư với một tầm nhìn trung và dài hạn”, chuyên gia nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Khôi cho rằng, thị trường có một số điểm sáng, đó là khi giá bất động sản được đưa về giá trị hợp lý hơn, những người mua nhà đang tính toán đến việc xuống tiền. Theo một khảo sát của viện nghiên cứu RERI và phía đối tác, có 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 - 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà sau ít nhất một năm.

“Mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà bắt đầu trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ. Đây là nhóm khách hàng mà các doanh nghiệp có thể tiếp cận”, vị này cho hay.

Đại diện FERI dự báo, trong thời gian tới, thị trường sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế, địa chính nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao; chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường khiến một số doanh nghiệp rời thị trường. Việc siết quản lý bất động sản sẽ dẫn đến nguồn cung thiếu hụt ở những thị trường lớn ở như Hà Nội và TP HCM, kéo theo giá bất động sản ở những khu vực này khó có cơ hội giảm. Trong khi đó, nhiều khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt, lãi suất có xu hướng tăng, room tín dụng hạn chế,...

“Dự đoán nửa đầu năm 2023, Chính phủ sẽ có một số động thái, trong đó có việc nới lỏng room tín dụng, hỗ trợ phục hồi lại nguồn vốn từ ngân hàng”, chuyên gia nhận định.

Dưới góc nhìn của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cần tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Nếu đi vay thêm vốn từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính sẽ lớn hơn nhiều.

"Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển", ông Hiển nói.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng.

Chuyên gia cho rằng, sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật.