Nới 'room' tín dụng có giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn?

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn của doanh nghiệp bất động sản.

Tại văn bản này, HoREA cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước rủi ro mất thanh khoản, buộc phải thực hiện các biện pháp dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO để tồn tại.

"Có trường hợp doanh nghiệp bất động sản tinh giản tối đa bộ máy, giảm 50% lực lượng lao động hoặc vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao hay thanh lý tài sản, dự án với chiết khấu tới 40% giá hợp đồng", văn bản từ HoREA cho biết.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đã có văn bản kiến nghị Chính phủ chỉ đạo NHNN xem xét nới trần tín dụng thêm khoảng 1% tương đương 100.000 tỷ đồng nguồn vốn tín dụng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm. Đồng thời, tháo gỡ khó khăn về pháp lý, trái phiếu doanh nghiệp đối với ngành bất động sản.

Tín dụng cho BĐS vẫn tăng trưởng, mấu chốt là không có thanh khoản

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, mấu chốt khó khăn của thị trường bất động sản đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022 nhưng thời điểm này không bán được hàng, không có thanh khoản.  

Dẫn chứng cho nhận định này, ông Hiển cho biết, năm 2022, NHNN vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể lượng trái phiếu doanh nghiệp hơn 250.000 tỷ đồng 10 tháng đầu năm, bao gồm 52.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS.

Theo số liệu công bố của NHNN, tính đến tháng 8/2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%...

"Tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, thậm chí giai đoạn năm 2016-2017 tăng trưởng tín dụng chỉ 12%. Thị trường bất động sản cũng không thiếu vốn. Vướng mắc ở đây có thể do các doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng", TS. Đinh Thế Hiển chỉ ra. 

Bên cạnh đó, thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng doanh nghiệp mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý nên gặp khó khăn, vướng mắc… Một số doanh nghiệp ở các thành phố, vướng pháp lý đều liên quan đến đất công, nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự.  

Do đó, giải pháp được TS. Hiển chỉ ra cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này, là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính sẽ lớn hơn nhiều.

"Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển", TS. Đinh Thế Hiển nói.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhìn nhận, sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật. 

Xem xét nới room tín dụng, phân bổ tín dụng cho người mua nhà 

Đồng quan điểm về việc cần có trợ lực từ Nhà nước để thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinRatings cho rằng, nới room tín dụng cho bất động sản là một giải pháp đáng xem xét, tuy nhiên cách thức triển khai làm sao để đạt hiệu quả và tác động lan tỏa để tránh "muối bỏ biển".

Theo ông Thuân, để phát huy hiệu quả và góp phần xử lý vấn đề thanh khoản hiện nay của ngành bất động sản đầu tiên cần xem xét nới trần tín dụng theo hướng tập trung vào phân bổ giải ngân cho người mua nhà. Bởi nhìn vào cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản thì nguồn thu từ khách hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất chứ không phải từ nguồn tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. 

Ông Thuân cũng đề xuất cách thức thực hiện là khi tiền về chủ đầu tư thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay, hay nói cách khác là ngân hàng phát vay đến đâu thu nợ đến đó. Làm được như vậy thì rủi ro ngân hàng thấp hơn và kiểm soát được thu nợ và tránh rủi ro chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác.

Để thực hiện điều này, NHNN cần có hướng dẫn về tiêu chí về đối tượng là người mua nhà, không chỉ chứng minh có thu nhập mà cần chứng minh có nhu cầu sử dụng thật để hạn chế đầu cơ, chẳng hạn như người mua nhà phải chứng minh được là gia đình có thu nhập chịu thuế từ 500 triệu trở lên và có từ 2 con trở lên, ở độ tuổi trên 18 tuổi hoặc áp dụng chính sách với người mua nhà lần đầu.

Đối tượng nhà ở xã hội hoặc người có thu nhập thấp có thể triển khai chung với chương trình này, ông Thuân cho biết. 

Phần còn lại có thể thực hiện trực tiếp cho chủ đầu tư bởi các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng có thể được nới room tín dụng bất động sản mà thực hiện một cách chọn lọc tùy theo đánh giá hoặc mức xếp hạng tín nhiệm của NHNN và thực tế tỷ lệ phân bổ tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng đã có hiện nay, ông Thuân đề xuất.

Việc lựa chọn giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư sẽ tập trung vào các dự do các ngân hàng thương mại lựa chọn và đánh giá dựa trên các tiêu chí đối với từng chủ đầu tư và với từng dự án (ví dụ đã nộp toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất, sạch về pháp lý, đã được phê duyệt, được NHTM đánh giá là có tiềm năng thị trường,...).  

Với chủ đầu tư, theo Chủ tịch FiinRatings, các doanh nghiệp cần chấp nhận giảm giá bán bất động sản thay vì giá bán cao như hiện nay. Hiện bình quân lãi gộp của ngành bất động sản dân cư Việt Nam khoảng 35-40% và có nhiều chủ đầu tư lên tới 50-60%. 

Chủ tịch FiinRatings nhìn nhận, nếu thực hiện được điều này sẽ góp phần giải quyết cả cung và cầu của bất động sản và người dân có nhà để ở, giảm rủi ro nợ xấu gia tăng với hệ thống tín dụng ngân hàng và cả một phần từ trái phiếu doanh nghiệp.