Thị trường địa ốc và những giai đoạn đáng chú ý

Theo các chuyên gia của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thị trường bất động sản Việt Nam có thể tóm gọn qua 8 chu kỳ.

Năm 1993 – 1994 là giai đoạn sốt đất lần 1, thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng chính là cột mốc khởi đầu cho cơn sốt bất động sản đầu tiên tại Việt Nam. Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh. Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.

Giai đoạn 1995 – 1999, lúc này, thị trường còn non trẻ, độ mở cửa nền kinh tế chưa cao. Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho thị trừng bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc.

Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế Châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái. 

Giai đoạn 2000 – 2002, chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001. Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.

Giai đoạn 2003 – 2006, Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền. Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán. 

Giai đoạn 2007 – 2008, Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cứ thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng cao khoảng 50 - 70%, thậm chí lên tới 100%.

Năm 2007, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà,… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Đã có sự chuyển hướng đầu tư nhà riêng lẻ sang dự án bất động sản.

Giai đoạn 2009 – 2013, ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23 - 24%/năm).

Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30 - 40%. Các nhà đầu tư giai đoạn này thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Giai đoạn 2014 – 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như officetel, condotel, shophouse,...

Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước. Có thể kể đến như sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa,… 

Giai đoạn 2019 – 2022, bất ổn địa – chính trị và kinh tế toàn cầu. Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Thị trường bất động sản xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Cũng trong giai đoạn này, đại dịch toàn cầu COVID-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch lặng sóng, giá đi ngang. Chính phủ và nhà điều hành đã ban hành chính sách kiểm soát tín dụng và kiềm chế lạm phát trong thận trọng.

Tuy nhiên, vì đã có kinh nghiệm từ các đợt khủng hoảng trước nên doanh nghiệp, chủ đầu tư và khách hàng đều chuẩn bị những phương án riêng để tồn tại. Bối cảnh của hai cuộc khủng hoảng cũng có nhiều điểm khác nhau.

Cụ thể, lạm phát thời điểm 2008 – 2013 đỉnh điểm khoảng 22%, trong khi năm 2022 là 3,15% (dưới mục tiêu 4%). Lãi suất vay ở cuộc khủng hoảng trước đó đỉnh điểm lên tới 18 – 20%, trong khi ở tháng 12/2022, lãi suất là 12 - 15% do ảnh các chính sách đang được ban hành nhằm kiểm soát giảm lãi suất. Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản,... thời điểm trước còn nhiều bất cập, trong khi hiện tại, hệ thống luật đã hoàn thiện.

Điều quan trọng, giai đoạn 2008 – 2013 còn là cuộc khủng hoảng thừa khi tồn kho bất động sản rất lớn. Còn hiện tại, nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, nhất là phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 còn kỳ vọng rất lớn vào các chính sách đang được tiếp tục triển khai. Có thể kể đến Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỷ ) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để thúc đẩy phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản (tương tự gói 30.000 tỷ giai đoạn 2013 - 2016).

Trong trường hợp các chỉ đạo ưu tiên giải ngân các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, gỡ vướng các dự án chậm triển khai được xử lý sớm sẽ là tiền đề để khơi thông nguồn vốn và pháp lý cho thị trường. Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống luật liên quan bất động sản (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật quy hoạch đô thị, Luật xây dựng, Luật đấu giá,...) sẽ góp phần gỡ điểm nghẽn chồng chéo trong hệ thống pháp luật.

Chuyên gia cũng đưa ra dự báo, năm 2023, xu hướng phát hành trái phiếu giảm, tín dụng ngân hàng không biến động mạnh. Kỳ vọng hạn mức tín dụng thời gian tới sẽ tăng, tuy nhiên tín dụng cả năm 2023 có thể không có biến động mạnh do các chủ đầu tư và doanh nghiệp, khách hàng sẽ cẩn trọng hơn trước áp lực lãi suất khó giảm sâu.