Khi dự án Condotel 'vỡ trận', ngân hàng phải đối mặt với rủi ro gì?

Nhiều ngân hàng chạy đua tài trợ cho Condotel

Vài năm gần đây, Condotel trở thành một loại hình đầu tư hấp dẫn khiến nhiều ngân hàng đã tìm cách bắt tay chủ đầu tư cung cấp tín dụng cũng như hỗ trợ tối đa cho người mua nhà. 

Sự tham gia vào chuỗi đầu tư dạng Condotel không chỉ ở các "ông lớn" ngân hàng thương mại nhà nước như Vietcombank, VietinBank hay BIDV, nó còn thu hút được các ngân hàng cổ phần tầm trung như MBBank, Techcombank, SHB,...

Trong đó, Vietcombank đã và đang triển khai chương trình hỗ trợ tài chính cho khách hàng khi muốn mua căn hộ và biệt thự tại một dự án Sonasea Condotel & Villas do CEO Group làm chủ đầu tư.

Với dự án này, Vietcombank hỗ trợ 50% giá trị căn hộ, thời gian tài trợ 15 năm với lãi suất 0% cho đến khi người mua nhận nhà hoàn thiện.

MBBank cũng nhanh chóng gia nhập thị trường này khi "bắt tay" với Vietcombank cam kết hỗ trợ khách hàng vay tại dự án Dự án Pan Pacific Đà Nẵng Resort.

Theo đó, tại dự án này, hai ngân hàng đưa ra cam kết hỗ trợ khách hàng vay tới 70% giá trị căn hộ, biệt thự, tối thiểu trong 5 năm và tối đa 20 năm với phí trả nợ trước hạn trong vòng 12 tháng. Lãi suất tối đa là 8%/năm.

Bên cạnh đó, BIDV cũng tham gia bảo lãnh dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang với cam kết mua lại căn hộ với giá trị tối thiểu bằng 108% giá bán.

Không đứng ngoài cuộc chơi, VietinBank đang tham gia bảo lãnh một vài dự án Condotel như Swisstouches La Luna Resort, The Arena Cam Ranh, Wyndham Soleil Đà Nẵng… Tại những dự án này, ngân hàng áp dụng chính sách bảo lãnh hỗ trợ cho khách hàng vay đến 70% giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 0% cho đến khi nhận bàn giao căn hộ.

Techcombank cũng tham gia tài trợ cho vay dự án Condotel Grand World Phú Quốc với mức hỗ trợ 60% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 tháng.

Ngân hàng "nắm đằng cán" khi tham gia vào condotel?

Với các dự án có qui mô tương đối lớn, cùng với nhóm khách hàng "cao cấp", việc cấp tín dụng cho khách hàng khi mua bất động sản tại các dự án Condotel được xem như một miếng bánh ngon cho các ngân hàng.

Tuy nhiên, vụ việc dự án Cocobay Đà Nẵng, một dự án condotel khá nổi tiếng trong nước, phá vỡ cam kết thanh toán lợi nhuận cho khách hàng đã làm "rúng động" giới đầu tư. Nhiều "đại gia" Việt rót hàng trăm tỉ đồng vào dự án nhưng giờ đây phải đối mặt với việc trả lãi ngân hàng.

Nguyên nhân được chủ đầu tư của Cocobay, Tập đoàn Empire, đưa ra là do việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lí chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Điều này đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về rủi ro cho người mua cũng như ngân hàng khi tham gia tài trợ cho dự án. Với tổng các khoản vay có thể lên đến hàng nghìn tỉ đồng, ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng như thế nào khi có tình huống tương tự xảy ra với Cocobay?

Để có thể hiểu rõ được điều này cần tìm hiểu về vai trò của ngân hàng trong chuỗi tài chính condotel là gì.

Trong đầu tư condotel, ngân hàng vừa có thể cho chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án vay vốn, như vậy, có thể không là người trực tiếp nhưng có thể hiểu ngân hàng là một trong những đối tượng cấp vốn cho dự án condotel. Với những con số lãi suất đã được tính toán kĩ lưỡng, ngân hàng kì vọng sẽ thu được lãi từ việc giải ngân tiền vào các dự án này.

Khi cho vay, ngân hàng thường có những biện pháp kĩ lưỡng về thẩm định tài chính và tài sản bảo đảm (có thể là tài sản phát sinh từ dự án hoặc tài sản khác).

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, khi tham gia tài trợ các dự án bất động sản và condotel thì ngân hàng đang "nắm đằng cán".

Nếu chủ đầu tư bị phá sản thì người chịu thiệt hại đầu tiên luôn là người mua. Rủi ro của ngân hàng chỉ xảy ra trong trường hợp cho vay nhưng cán bộ ngân hàng buông lỏng quản lí và tiếp tay với chủ đầu tư lừa dối khách hàng.

Ông Hiển cho biết thêm, thông thường những dự án condotel mà ngân hàng tài trợ là dự án đã qua quá trình thẩm định chặt chẽ và đều có vị trị đẹp và giá trị lớn.

"Hơn nữa ngân hàng chỉ cho vay tối đa 50% trên tổng giá trị đó. Do đó, khi chủ đầu tư không trả nợ được thì ngân hàng đã nắm giữ tài sản thế chấp", ông Hiển nói.

Tuy nhiên, nếu tình trạng này không nhanh chóng giải quyết thì có nhiều khả năng những khoản cho vay đó sẽ biến thành nợ xấu, ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng.

Theo ông Hiển, riêng tại dự án Cocobay, người chịu thiệt hại nhất vẫn là người mua căn hộ khi vay ngân hàng với tỉ lệ cao khoảng 70% giá trị tài sản. Với mục đích mua chủ yếu là để lướt sóng, "sống" dựa vào lãi suất chủ đầu tư cung cấp. Nếu chủ đầu tư đó không thực hiện, người mua không có tiền thì ngân hàng sẽ siết nợ.