Hẹp cửa xoay vốn ngân hàng, doanh nghiệp BĐS đua nhau phát hành trái phiếu

Ngay những tháng đầu năm 2019, sau chủ trương siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp địa ốc đã bị hạn chế. Các "ông lớn" trong ngành buộc phải tìm đến những kênh  khác trên thị trường nhằm tăng nguồn tiền để duy trì và mở rộng hoạt động kinh doanh, phát triển các dự án.

Cùng với các cách thức như phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, kêu gọi quỹ đầu tư, M&A và hợp tác đầu tư với các đối tác cả trong lẫn ngoài nước…, phát hành trái phiếu để huy động vốn trở thành một trong những phương thức được các doanh nghiệp lựa chọn nhiều nhất. Quan sát khoảng một năm trở lại đây, hầu hết các ông lớn trên thị trường BĐS đều đã sử dụng nghiệp vụ này và tổng số tiền huy động được cũng lên đến hàng chục nghìn tỉ đồng.

Hàng loạt doanh nghiệp BĐS lớn nhỏ, cả niêm yết và chưa niêm yết đều lựa chọn hình thức phát hành trái phiếu trong vài năm trở lại đây. (Ảnh minh họa: VnEconomy)

Có doanh nghiệp phát hành 3 đợt chỉ trong 2 tháng

Ngay trong những tháng đầu năm 2019, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã liên tiếp thông qua phương án phát hành trái phiếu nhằm huy động thêm vốn để thực hiện kế hoạch kinh doanh năm 2019. Thậm chí có doanh nghiệp phát hành rất nhiều đợt trong một thời gian ngắn.

Cụ thể, vào ngày 20/5 mới đây, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (mã: PDR) vừa công bố phát hành trái phiếu doanh nghiệp lần 3 trong năm 2019, dự kiến phát hành nhiều lần trong quý II và III/2009. Đợt này công ty phát hành 5.500 trái phiếu kỳ hạn 5 năm, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tức tổng mệnh giá phát hành là 550 tỉ đồng; lãi suất năm đầu 10,5%, lãi suất các năm sau bằng tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 2 năm tại MB Bank cộng với biên độ tối thiểu 3,5%/năm.

Đây là đợt phát hành thứ 3 trong vòng 2 tháng của Phát Đạt, bởi trước đó doanh nghiệp này cũng lần lượt công bố phát hành 2 đợt trái phiếu khác. Cụ thể, đợt 1 (đầu tháng 4) phát hành 2.000 trái phiếu không chuyển đổi, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 200 tỉ đồng, lãi suất lên đến 14,45%/năm (đây là mức lãi suất thuộc hàng cao nhất trên thị trường - PV). Tiếp đó đợt 2 (đầu tháng 5)phát hành 100 trái phiếu không chuyển đổi, mệnh giá 1 tỉ đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 100 tỉ đồng, lãi suất 12%/năm.

Ngày 17/5, CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (mã: VPI) cũng vừa thông báo phát hành thành công 8.000 trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VP Bank). Tổng giá trị trái phiếu phát hành đợt này là 800 tỉ đồng, mệnh giá mỗi trái phiếu 100 triệu đồng, lãi suất 12%/năm, kỳ hạn 2,5 năm (từ 9/5/2019 – 9/12/2021).

Cách đây chưa lâu, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2019 diễn ra vào tháng 4, CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) đã thông qua phương án phát hành 1.500 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 3 năm, lãi suất 6%/năm, dự kiến phát hành trong quý II/2019. Mỗi trái phiếu mệnh giá 1 tỉ đồng kèm một chứng quyền chuyển đổi 18.182 cổ phiếu với giá chuyển đổi 55.000 đồng/cổ phiếu, tổng số cổ phiếu phát hành chuyển đổi theo chứng quyền tối đa là 27,27 triệu cổ phần.

Một doanh nghiệp chuyên trong lĩnh vực BĐS công nghiệp là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – mã: BCM) cũng đã phát hành thành công 1.500 tỉ đồng trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyền. Số lượng trái phiếu là 15.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào năm 2024. Lãi suất 4 kỳ đầu tiên là 10,5%/năm, các kỳ tiếp bằng lãi suất năm của Ngân hàng TMCP Quân đội (MB Bank) cộng thêm 3,5%.

Trước đó vào năm 2018, trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cái tên được nhắc đến nhiều nhất là Tập đoàn Vingroup (mã: VIC). Theo đó, tháng 11/2018, Vingroup thông báo phát hành 20 triệu trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không được đảm bảo bằng tài sản với mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu trong 2 đợt. Đợt 1, doanh nghiệp chào bán 10 triệu trái phiếu trong vòng 90 ngày; đợt 2 sẽ chào bán nốt 10 triệu trái phiếu cũng trong 90 ngày. Tổng giá trị phát hành cả 2 đợt là 2.000 tỉ đồng.

Vào tháng 10/2018, công ty con của Vingroup là CTCP Vinhomes cũng niêm yết 55 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 5.500 tỉ đồng. Lãi suất trong 12 tháng đầu tiên là 9,2%, trong mỗi 6 tháng tiếp theo là tổng của 3,25% và lãi suất tham chiếu.

Một "ông lớn" địa ốc khác là CTCP Tập đoàn Địa ốc No Va (Novaland – mã: NVL) cũng đã thành công phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 140 triệu USD trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore (SGX) vào tháng 11/2018. Trước đó vào tháng 4/2018, công ty cũng công bố huy động thành công 160 triệu USD từ phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế cũng niêm yết trên SGX.

Novaland là một trong số ít doanh nghiệp BĐS trong nước niêm yết và phát hành thành công trái phiếu trên sàn quốc tế. (Ảnh minh họa: Hiếu Quân)

Ngoài ra, còn có hàng loạt cái tên quen thuộc trong lĩnh vực BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán cũng đua nhau phát hành trái phiếu để huy động vốn chỉ trong thời gian ngắn ngủi 1 năm trở lại đây như CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG), CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG); CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – mã: SCR)…

Trong khi đó, ở nhóm doanh nghiệp chưa niêm yết, CTCP Tập đoàn Sunshine cũng mới thông báo phát hành 100 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 10.000 tỉ đồng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán; kỳ hạn 3 năm (từ 8/10/2018 -8/10/2021).

Không phải 'cuộc chơi' an toàn của doanh nghiệp quy mô nhỏ

Qua thống kê, mức lãi suất phát hành trái phiếu trong nước phổ biến từ 9 – 11%/năm (nếu cộng thêm phí tư vấn thì lãi suất có thể lên đến 12%), cá biệt có một số doanh nghiệp đưa ra lãi suất đến 14,5%/năm (như Phát Đạt). Trong lĩnh vực BĐS, lãi suất phát hành trái phiếu mà doanh nghiệp đưa ra thường cao hơn so với những lĩnh vực khác. Mức lãi suất này về cơ bản là cao hơn so với lãi vay ở các ngân hàng rất nhiều.

Cụ thể, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, mức lãi suất cho vay VND đang phổ biến ở mức 6 – 9%/năm đối với ngắn hạn và 9 – 11%/năm đối với trung và dài hạn. Lãi suất cho vay USD phổ biến ở mức 2,8 – 6%/năm, trong đó lãi suất cho vay ngắn hạn phổ biến ở 2,8 - 4,7%/năm và trung, dài hạn là 4,5 - 6%/năm.

Dù lãi suất cao, nhưng hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn được nhiều doanh nghiệp chọn lựa trong bối cảnh tín dụng ngân hàng cho BĐS đang bị siết lại. Ưu điểm của nghiệp vụ này là người mua và người bán trái phiếu có thể giao dịch trực tiếp với nhau, tăng tính thanh khoản, không bị lệ thuộc vào ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp cũng có thể phát hành trái phiếu không cần tài sản đảm bảo mà vẫn thu hút nhà đầu tư (đó là những doanh nghiệp lớn, uy tín).

Đặc biệt, Nghị định 163 của Chính phủ về quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/2/2019 có nhiều điểm mới, thúc đẩy thị trường này phát triển sôi động hơn.

Cụ thể, Nghị định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, tăng quy mô vốn hoạt động hoặc để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp. Điều kiện để doanh nghiệp phát hành trái phiếu chỉ cần BCTC năm liền kề trước của năm phát hành được kiểm toán, mà không còn yêu cầu "kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh của năm liền kề trước năm phát hành phải có lãi" như quy định trước đây của Nghị định 90/2011.

Dù điều kiện để huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đươc nới lỏng nhưng nghiệp vụ này không phải là an toàn cho tất cả các doanh nghiệp. Trong sự kiện Cafe Doanh nhân số 43 mới đây, một đại diện của MB Bank cho biết, nếu doanh nghiệp chỉ vay từ 50 – 200 tỉ đồng thì MB Bank thường khuyên họ nên vay ngân hàng chứ không nên phát hành trái phiếu bởi chi phí tài chính rất lớn. Với những doanh nghiệp có vốn nhỏ thì chi phí tư vấn và chi phí tài chính để phát hành trái phiếu sẽ rất đắt đỏ.

Đồng quan điểm, ông Johan Nyvene, Tổng Giám đốc CTCP Chứng khoán TP HCM (HSC) nhận định, các công ty BĐS đều phát triển qua nhiều giai đoạn, tương ứng sẽ có giải pháp tài chính phù hợp riêng. Doanh nghiệp mới có 3 - 4 dự án mà nghĩ đến phát hành trái phiếu là không khả thi. Đối với những doanh nghiệp nhỏ, giải pháp phù hợp nhất vẫn là đi vay ngân hàng.