Khi nào DN BĐS nên chọn vay vốn ngân hàng, khi nào nên phát hành trái phiếu?

Phát hành trái phiếu – xu hướng mới nổi của doanh nghiệp địa ốc

Tại sự kiện Cafe Doanh nhân với chủ đề "Bất động sản TP HCM năm 2019" mới đây, ông Johan Nyvene, Tổng Giám đốc CTCP Chứng khoán TP HCM (HSC) cho biết, kênh huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) từ ngân hàng đa số là vốn ngắn hạn, các ngân hàng lại có giới hạn về tăng trưởng tín dụng. Trong khi mức độ rủi ro khi cho vay BĐS rất cao, đa phần nợ xấu của ngân hàng đều thuộc lĩnh vực này.

Vì vậy, trong những năm gần đây, doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu sử dụng một công cụ tài chính mới – đó là phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Johan Nyvene cho biết, gần đây, doanh nghiệp BĐS bắt đầu phát hành trái phiếu như một kênh huy động vốn mới thay cho việc vay từ ngân hàng. (Ảnh: HREC)

"Thời gian qua, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp có một số biến tướng như một cách đi đường vòng qua ngân hàng, vì nhiều khi chính ngân hàng có thể mua trái phiếu của doanh nghiệp. Ở đây, tôi chỉ bàn đến những trái phiếu thực sự đang được phát hành trên thị trường", ông Johan Nyvene nhận định.

So với việc đi vay ngân hàng, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá là không đơn giản vì không có tài sản thế chấp, các doanh nghiệp phát hành phải có mức tín nhiệm, độ công nhận rất cao. Vì vậy, nhà đầu tư (NĐT) mua trái phiếu sẽ không giữ được tài sản thế chấp của doanh nghiệp, thậm chí cũng không có cơ hội trực tiếp giao dịch với công ty phát hành trái phiếu, mà họ thường mua trái phiếu trên thị trường hoặc mua qua các đợt phát hành riêng lẻ.

Tổng Giám đốc HSC thông tin: "Những trái phiếu mà ta đã thấy trong thời gian qua, nổi trội vẫn là trái phiếu do Vingroup phát hành với kỳ hạn độ 2 - 3 năm, lãi suất khoảng 10 – 11%, khối lượng phát hành có thể 40 – 50 triệu USD, thậm chí có những thương vụ lớn hơn 200 triệu USD. Dần dần, các trái phiếu đã được bán ra thị trường cho NĐT cá nhân chứ không chỉ bán cho tổ chức nữa, đây là sự phát triển rất tốt trong lĩnh vực tài chính, giúp thị trường vốn ở Việt Nam lớn hơn".

Bên cạnh trái phiếu, NĐT có thể lựa chọn mua trái phiếu chuyển đổi. Đây cũng là một công cụ nợ của các NĐT: trong thời gian trước khi chuyển trái phiếu thành cổ phiếu, NĐT có thể lấy lại số tiền mà họ đã cho doanh nghiệp vay, hoặc nếu cổ phiếu lên giá thì họ có quyền chuyển trái phiếu sang cổ phiếu.

Thống kê những thương vụ phát hành trái phiếu trong thời gian qua cho thấy, chỉ những doanh nghiệp BĐS lớn nhất trên thị trường mới có khả năng phát hành trái phiếu bởi lãi suất cho hình thức huy động vốn này cũng không hề thấp – thường từ 9 - 11%, nếu cộng thêm phí tư vấn thì lãi suất có thể lên đến gần 12%.

Thống kê những thương vụ phát hành trái phiếu nổi bật của các doanh nghiệp địa ốc trong vài năm gần đây. (Nguồn: HSC)

Lãnh đạo HSC phân tích, ưu điểm của phát hành trái phiếu doanh nghiệp là người mua và người bán trái phiếu có thể giao dịch trực tiếp với nhau, tăng tính thanh khoản. Trong khi nếu doanh nghiệp đi vay vốn ngân hàng, đương nhiên doanh nghiệp phải lệ thuộc vào ngân hàng, ngân hàng có thể đòi lại số nợ tùy theo điều khoản hợp đồng vay mà hai bên đã ký.

Có một số trường hợp đặc thù, một doanh nghiệp nhỏ như Văn Phú Invest phát hành trái phiếu trong kỳ hạn 2 năm, lãi suất 9,5%. Trái phiếu của công ty này được bảo đảm từ ngân hàng nên ngân hàng sẽ đứng ra chịu trách nhiệm rủi ro cho doanh nghiệp, người mua trái phiếu sẽ cảm thấy chắc chắn hơn. Tuy nhiên lãi suất dành cho ngân hàng đảm bảo không cố định là bao nhiêu, con số này có thể lên đến 3 - 4%, cộng với mức lãi suất 9,5% nói trên thì tổng mức lãi suất Văn Phú phải chịu có thể lên đến 13 - 14%.

Vay vốn ngân hàng và phát hành trái phiếu: Doanh nghiệp BĐS lựa chọn ra sao?

Tham dự sự kiện, ông Bùi Tiến Thắng, Tổng Giám đốc CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – mã: SCR) đặt câu hỏi: Trong bối cảnh các ngân hàng bị giới hạn về tín dụng vào BĐS, doanh nghiệp địa ốc nên cân nhắc khi nào thì chọn vay vốn từ ngân hàng và khi nào thì huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu?

Sự kiện Cafe Doanh nhân với chủ đề "Bất động sản TP HCM năm 2019" là buổi gặp gỡ giữa các doanh nhân, lãnh đạo những doanh nghiệp địa ốc trên địa bàn thành phố. (Ảnh: HREC)

Trả lời cho câu hỏi này, ông Hà, phụ trách mảng Doanh nghiệp lớn của Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội (MB bank) cho hay, thường với những doanh nghiệp có vốn nhỏ thì chi phí tư vấn và chi phí tài chính để phát hành trái phiếu sẽ là đắt đỏ với họ.

"Nếu doanh nghiệp chỉ vay từ 50 – 200 tỉ đồng thì chúng tôi khuyên họ nên dùng vốn vay ngân hàng chứ không nên phát hành trái phiếu bởi chi phí tài chính rất lớn. Hiện có nhiều doanh nghiệp BĐS sử dụng vốn sai mục đích, hoặc dùng vốn ngắn hạn cho mục đích trung – dài hạn, chúng tôi vẫn phải cấu trúc lại nguồn tín dụng bằng cách mua trái phiếu để dòng vốn tiếp tục lưu thông", đại diện MB bank nói.

Đồng quan điểm, ông Johan Nyvene phân tích, hiện nay thị trường địa ốc có hai loại hình doanh nghiệp chủ yếu. Một là những doanh nghiệp có quy mô lớn, nhiều dự án, họ thường phát triển với tốc độ "giông bão" khi đầu tư cùng lúc đến 40 – 50 dự án, các sản phẩm BĐS được cung cấp ra thị trường rất nhanh để việc quay vòng vốn được đẩy nhanh nhất có thể (đại diện cho nhóm doanh nghiệp này có Vinhomes, Novaland).

Hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển với tốc độ chậm nhưng chắc chắn, lượng tiền vay nợ không nhiều nên nguồn vốn không lớn, họ sẽ không đầu tư dàn trải mà thường chỉ tập trung đầu tư một số dự án nhất định. Điển hình trong nhóm này chính là Nam Long, họ tập trung vào việc quản lý tài chính để thu hút NĐT nước ngoài.

Còn các doanh nghiệp ở giữa hai thái cực này chính là Nhà Khang Điền, Đất Xanh, Sơn Kim, Phúc Khang…

"Mọi công ty BĐS đều phát triển qua nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn sẽ có giải pháp tài chính hợp lý riêng. Khi doanh nghiệp mới có 3 - 4 dự án mà nghĩ đến phát hành trái phiếu thì không khả thi. Doanh nghiệp nhỏ, giá trị chỉ 2 - 3 triệu USD mà nghĩ đến IPO thì cũng không khả thi bởi thường những doanh nghiệp phải từ vài trăm triệu đô trở lên mới tính chuyện IPO. Những doanh nghiệp nhỏ thì giải pháp phù hợp nhất vẫn là đi vay ngân hàng", Tổng Giám đốc HSC đánh giá.

Theo ông, hiện tại, việc vay vốn từ ngân hàng có tồn tại một số hạn chế như mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng có giới hạn, nguồn tín dụng từ ngân hàng thường ngắn hạn, doanh nghiệp đi vay phải có tài sản thế chấp, khi doanh nghiệp chưa có dòng tiền lớn thì chỉ được vay ở mức giới hạn – tức là doanh nghiệp phải có nhiều tiền rồi mới đi vay được… Tóm lại, doanh nghiệp địa ốc phải phát triển dòng tiền của chính mình trước rồi mới có thể tiếp cận những giải pháp tài chính để huy động vốn trên thị trường, dù là theo hình thức nào đi chăng nữa.

Thời điểm này nên đầu tư đất nền hay chung cư?

Đại diện Sở XD TP HCM: 'Đã có quy định nhưng không CĐT nào nộp giấy tờ để Sở phân hạng nhà chung cư'

Siết tín dụng vào bất động sản, HoREA khuyến nghị DN địa ốc phát hành trái phiếu