Thời điểm này nên đầu tư đất nền hay chung cư?

Tại sự kiện Cafe Doanh nhân với chủ đề "Bất động sản TP HCM năm 2019" được tổ chức mới đây, trả lời cho câu hỏi: "Ở thời điểm này nên đầu tư vào đất nền hay chung cư?", ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản (BĐS) TP HCM góp ý, muốn mua căn hộ, nhà phố, biệt thự hay đất nền thì cần lưu ý đặc điểm riêng của từng loại hình BĐS này.

Các khách mời chia sẻ quan điểm về thị trường BĐS TP HCM năm 2019 trong phần tọa đàm. (Ảnh: Hiếu Quân)

Ông Bảo phân tích, mua căn hộ chung cư có thể cho thuê được luôn và số tiền cho thuê này cao hơn so với cho thuê đất nền, thậm chí có thể cao hơn cả cho thuê nhà phố, biệt thự; nhưng mua đất nền, nhà phố, biệt thự thì giá trị BĐS tăng lên hàng năm lại khá cao. Nhà đầu tư phải tự đánh giá xem muốn chọn phần giá trị BĐS tăng lên hàng năm hay chọn tiền cho thuê được hàng tháng.

"Cho thuê căn hộ hàng tháng giống như đi lượm lúa, ta sẽ có thóc liền, nhưng mua 5 lô đất nền nhiều khi không cho thuê được, hay có xây lên cho thuê thì giá cho thuê cũng rất thấp, thấp hơn so với cho thuê căn hộ rất nhiều, nhưng giá trị BĐS sau 3 – 5 năm có thể tăng gấp đôi", ông nói.

Một điểm nữa mà Chủ tịch CLB BĐS TP HCM lưu ý là trong thời điểm này đang phổ biến hoạt động thanh tra để kiểm tra hoạt động của các dự án trên địa bàn thành phố. Người mua nhà nên chọn những chủ đầu tư thượng tôn pháp luật, tuân thủ đúng các quy định về giấy phép xây dựng (xây đúng diện tích, chiều cao, số căn hộ…); quy định về PCCC… Điều này sẽ bảo vệ chính người mua nhà, tránh người mua bị thiệt hại về mặt pháp lý.

Góp ý kiến tại buổi thảo luận, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho rằng khó mà trả lời được chính xác câu hỏi đã đưa ra, mà phải phân tích từng khu vực, từng vùng để cân nhắc việc đầu tư.

Ông Lê Hữu Nghĩa lấy ví dụ: "Tôi và anh cùng mua hai cái nhà nằm kế nhau, kích thước, thiết kế… mọi thứ giống nhau 100%, thì giá bán có bằng nhau không? câu trả lời là 'không'. Trong trường hợp giá giao dịch trung bình trong khu vực này là 10 tỉ đồng, nhưng tôi vẫn rao bán 20 tỉ đồng, người mua đó có thể vì xem bói mà tin rằng cái nhà đó rất hợp mệnh và giúp ông ta thăng tiến, ông ta sẵn sàng bỏ thêm 10 tỉ để mua phần giá trị không có thực. Còn anh sở hữu căn nhà thứ hai và treo biển 'cần bán nhà 8 tỉ' vì đang có kế hoạch làm nhà máy nên cần tiền gấp, anh chấp nhận mất 2 tỉ (do giá bán nhà thấp hơn giá giao dịch trung bình trong khu vực) nhưng thời gian tới anh có thể lãi nhiều hơn con số 10 tỉ đồng nhờ hoạt động của nhà máy".

Vì vậy, không thể định giá chính xác được một tài sản BĐS, điều duy nhất có thể khẳng định: yếu tố quan trọng nhất chính là "Vị trí". Trong bất kỳ thị trường nào, những vị trí đẹp nhất, đặc biệt là vị trí hai mặt tiền, dù giá có cao hơn một chút thì vẫn nên mua vì không bao giờ lỗ.

Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành diễn giải, giá trị BĐS = giá cho thuê BĐS + sự tăng giá của BĐS đó. Mua một căn hộ chung cư cho thuê sẽ rất được giá, nhưng sự tăng giá BĐS lại cực kỳ chậm, trong khi phải đóng phí quản lý rất cao và phải tính khấu hao dần căn hộ theo thời gian.

Còn đất nền, dù để cỏ mọc không cho thuê được, nhưng ta có thể chờ sự tăng giá của BĐS.

Đối với loại hình nhà phố, người mua có thể chọn mua nhà chỉ để ở thì chỉ tăng giá theo giá đất ở. Còn mua nhà ở vị trí có thể kinh doanh được thì sẽ tăng giá với 2 khoản thu nhập là tiền cho thuê căn nhà đó làm cửa hàng + sự tăng giá của BĐS, mà những BĐS này ở vị trí đẹp thì gần như tần suất cho thuê là 100%, không có thời gian ế.

Đồng quan điểm, ông Neil Macgregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, xu hướng của đô thị thông minh, xu hướng của thị trường địa ốc trong tương lai là người dân sẽ chọn sống trong những dự án có tường bao khép kín, có đầy đủ tiện ích (học tập, gym, nhà trẻ, hồ bơi…). Thay vì bỏ ra số tiền mua căn hộ 3 phòng ngủ trong khu trung tâm thành phố, thì nhiều người sẽ chấp nhận bỏ ra số tiền tương đương và chọn một căn nhà liền kề cách trung tâm thành phố khoảng 20 phút lái xe.

Theo lãnh đạo Savills, "một trong những lý do tăng giá của nhà phố so với căn hộ là vì sự khan hiếm về nguồn cung nhà phố/tổng cung của thị trường. Ở Hà Nội có nhiều dự án nhà phố với nguồn cung dồi dào hơn so với TP HCM".

Ở góc độ vĩ mô hơn, nhận định về thị trường địa ốc năm 2019 – 2020, ông Lê Hữu Nghĩa giải thích thêm về chính sách siết tín dụng của ngân hàng vào lĩnh vực nhà đất.

Từ ngày 1/1/2019, theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN, ngân hàng sẽ điều chỉnh tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40%.

"Ví dụ, ngân hàng được gửi 100 triệu đồng, đa số người dân gửi từ 12 tháng trở lại – gửi ngắn hạn. Doanh nghiệp BĐS lại muốn vay 60 triệu trong số 100 triệu này để đầu tư BĐS, mà cho doanh nghiệp BĐS vay thường trong thời gian dài khoảng 5 năm – vay dài hạn. Có thể xảy ra trường hợp sau một năm, nhiều người gửi tiền đều muốn rút tiền khỏi hệ thống ngân hàng, mà ngân hàng lại dùng số tiền này cho doanh nghiệp BĐS vay trong 5 năm rồi nên dòng tiền không về kịp. Khi đó, hệ lụy đưa đến là mất cân đối hệ thống tài chính", ông Nghĩa phân tích.

Nhận thức được nguy cơ này, các doanh nghiệp cũng đã kiến nghị Thủ tướng đồng ý áp dụng việc siết tín dụng vào lĩnh vực BĐS từ ngày 1/1/2015, nhưng theo lộ trình dần dần khoảng 5%/năm, tức năm 2015 áp dụng tỷ lệ dùng 55% vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn; 2016 thì giảm xuống 50%...

"Khi đó, đến năm 2019 có thể áp dụng tỷ lệ 40% mà không ảnh hưởng nhiều đến thị trường. Chúng ta đang mất một lượng tiền cực lớn do tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS - cho vay dài hạn. Đây là vấn đề khó khăn, vướng mắc lớn hiện nay", lãnh đạo công ty Lê Thành khẳng định.

Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản

Doanh nghiệp ra sao khi siết tín dụng vào bất động sản?

TS Cấn Văn Lực: 'Thị trường BĐS 2019 vẫn phát triển tích cực nhưng chất lượng hơn'