'Kẹt hàng' chung cư giá trăm triệu đồng một m2

Anh Tuấn (40 tuổi, Hưng Yên) xuống tiền đầu tư căn chung cư cao cấp tại phân khu 4 tòa cao 32 tầng tại khu đô thị ở Gia Lâm, Hà Nội vào tháng 10/2025. Căn này rộng 41 m2, giá 4,8 tỷ đồng (khoảng 117 triệu đồng một m2) được quảng cáo nằm trong phân khu cuối cùng của dự án. Để lấy được căn, nhà đầu tư này cho hay phải trả chênh thêm 300 triệu đồng cho đại lý.

Với kỳ vọng giá nhà tăng theo loạt dự án mới ở khu đông, anh Tuấn dự kiến "chốt lời" trước thời điểm ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, đến nay anh đã vào tiền 1,2 tỷ đồng (thanh toán tiến độ được 25%) do rao bán nhiều tháng vẫn không có người hỏi.

"Một số căn cùng diện tích đã giảm giá chênh còn 100-200 triệu đồng, thậm chí ngang hợp đồng mua bán vẫn khó thanh khoản", anh nói và cho hay chấp nhận mất khoản chênh, tiếp tục bán rao giá 4,8 tỷ căn một phòng ngủ.

Trường hợp như anh Tuấn không hiếm gặp. Đầu tư hai căn chung cư cao cấp tại phân khu hai tòa 45 tầng trong đại đô thị ở Đông Anh, chị Tuyết Nhung (42 tuổi, phường Kim Liên) cho biết muốn "lướt sóng" nhân lúc thị trường đang thiếu dự án mới, thanh khoản cao. Giữa năm ngoái, chị mua giá 6 tỷ một căn (khoảng 136 triệu đồng một m2) cùng với khoản chênh 500 triệu đồng. Tổng hai căn một phòng ngủ lên đến gần 13 tỷ đồng.

Chị tính đến cuối năm sẽ sang tay sớm để chốt lời nhưng rao bán đến nay vẫn chưa bán được. Hiện nhà đầu tư này đã vào tiền gần 50% mỗi căn. Môi giới từng tư vấn chị "mua vào là chắc thắng" cho biết thời điểm này rất khó bán vì nguồn cung mới liên tục ra mắt.

"Bán ngang giá hợp đồng mua bán cũng không ai mua khi quỹ căn mới được đại lý tung ra thời điểm này chỉ khoảng 119-120 triệu đồng một m2, thấp hơn giá hợp đồng mình mua những 10%", chị Nhung nói và cho biết tiếp tục ký gửi môi giới khác nhân lúc vẫn còn ân hạn nợ gốc.

Mạnh Trường, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại phía đông (gồm khu vực Long Biên, Gia Lâm - Hà Nội và Văn Giang -Hưng Yên), cho hay hai tháng đầu năm, số khách nhờ ký gửi căn hộ trong các phân khu mới ở đại đô thị tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Tình trạng này khác hẳn 9 tháng trước khi nhiều khách hàng phải "giành giật" để có được suất mua nhà khu vực này.

Tuy nhiên, Trường nói giao dịch rất chậm từ thời điểm trước Tết, thị trường rơi vào cảnh "10 người bán chỉ có một người hỏi". Trước tình hình chững giá, nhiều chủ nhà đã cập nhật lại giá ký gửi, chấp nhận giảm giá chênh 100-200 triệu đồng một căn, thậm chí một số căn diện tích lớn được giảm 300-500 triệu so với lúc đỉnh của thị trường.

Diễn biến trên được One Housing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn, ghi nhận. Hãng cho biết dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV năm ngoái. Thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

"Phân khúc chung cư - vốn dẫn dắt thị trường thời gian qua đang đảo chiều rõ rệt. Nguồn cung mới sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy giảm", One Housing nhận định và dự báo Hà Nội có thể đón thêm 35.000-40.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2025. Mức giảm 1-4% giá chuyển nhượng so với cuối năm ngoái xuất hiện ở một số dự án như The Senique, Masteri Waterfront, The Sapphire - Vinhomes Ocean Park 1, Imperia Signature Cổ Loa...

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho hay tình trạng "ồ ạt thoát hàng" tập trung ở nhóm nhà đầu tư "lướt sóng" chung cư giá cao. Thời điểm thị trường tăng nhiệt, họ chỉ cần lấy được booking hoặc vào tiền 15-25% "đã có thể sang nhượng và hưởng khoản lời hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng". Từ cuối năm ngoái, thị trường bước vào giai đoạn chững khiến nhóm này phải nhanh chóng sang tay, tranh thủ trong 2 năm ân hạn lãi gốc.

Tuy nhiên, giá bán cao, trên dưới trăm triệu đồng một m2, lại mua trong giai đoạn FOMO (sợ bỏ lỡ) nên phần lớn họ phải trả thêm khoản chênh hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng. Áp lực thoát hàng nhưng không cạnh tranh lại giỏ hàng mới từ các đại lý khiến nhóm này gần như "mắc kẹt".

Cùng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhìn nhận thị trường đang bước vào "quá trình thanh lọc" sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10/2025 cùng đà chững lại của giá chuyển nhượng đã tác động trực tiếp đến tâm lý người mua.

Ông nói từ cuối năm ngoái đến nay, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang điều chỉnh tăng mạnh, từ mức phổ biến 6-8% mỗi năm lên khoảng 12-14% trong thời gian ngắn. Đây cũng là thời điểm nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến.

Trong khi đó, giá nhiều dự án có xu hướng chững lại. Ông dẫn chững giá chào chung cư tại hai khu đô thị phía tây và phía đông chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước và có xu hướng đi ngang. Điều này cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn, cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cũng nhận định giá bán neo cao vượt xa khả năng chi trả của số đông, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa. "Bên bán không muốn giảm giá, người mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu", ông nói và cho hay giai đoạn 2007-2011 khi thị trường nhà đất trong nước tăng giá quá nhanh, tín dụng siết lại, giao dịch gần như đóng băng và cảnh báo nguy cơ tương tự ở giai đoạn này.

Trong năm nay, các chuyên gia dự báo áp lực thoát hàng với nhóm nhà đầu tư ngắn hạn sẽ ngày càng lớn khi nguồn cung đang trên đà trở lại mức đỉnh 33.000-37.000 căn hộ mỗi năm như giai đoạn cao điểm 2015-2019. Lãi suất có xu hướng tăng cùng tâm lý thận trọng của người mua khiến câu chuyện thanh khoản sẽ ngày càng thách thức.

Khảo sát của VnExpress thực hiện từ cuối tháng 12/2025, với gần 4.000 độc giả cho thấy nhu cầu mua nhà dưới 3 tỷ đồng chiếm hơn 60%. Tuy nhiên, giá cao khiến nhiều kế hoạch mua nhà trong năm nay phải tạm hoãn. Khoảng 20% độc giả phản hồi cho biết tiếp tục thuê nhà, tích lũy tài chính và 14% chọn phương án hoãn mua để chờ nhịp giảm.