Hơn 128.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới trong 2025, xuất hiện rao bán 'cắt lỗ' vào cuối năm

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết năm 2025 thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, cao nhất từ 2019 đến nay, tăng 88% so với 2024.

Riêng quý IV/2025 ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm, tăng mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ. Tồn kho tiếp tục tăng, chủ yếu là sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân đạt khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.

Ba quý đầu năm, nhiều dự án giá cao vẫn tiêu thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, thanh khoản có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung dồi dào hơn và nhà đầu tư thận trọng trước xu hướng lãi suất nhích lên.

Tổng Giám đốc SGO Homes cũng cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường đến từ cầu đầu tư với tỷ trọng giao dịch hơn 75%, trong đó khoảng 10% thuộc nhóm đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng và hình thành mặt bằng mới tại nhiều khu vực. Tại phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán khoảng 5- 10%. Nhiều chủ đầu tư giãn tiến độ xây dựng để giảm áp lực tài chính ban đầu, đồng thời ưu đãi nhóm khách hàng cam kết ở thực, hạn chế chuyển nhượng nhằm hình thành cộng đồng cư dân ổn định. 

Trên thị trường thứ cấp, giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có mức giá 100 - 200 triệu đồng/m2, thuộc các đô thị đã hình thành, có cư dân sinh sống và hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề dù tăng giá mạnh nhưng thanh khoản thấp do dự án chưa hoàn thiện, vị trí kết nối hạn chế và hạ tầng khu vực chưa theo kịp.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, do các dự án mới chủ yếu định vị ở phân khúc cao cấp trong bối cảnh chi phí đất đai leo thang.

Tại Hà Nội, giá chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. TP HCM ghi nhận mức trung bình 111 triệu đồng/m², tăng 23% với nhiều dự án cao cấp mở bán vào cuối năm.

Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đà tăng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện hiện tượng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO, trong khi mặt bằng giá khu vực trung tâm vẫn giữ ổn định. 

Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận sự phục hồi rõ nét nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung tăng gấp 4 lần năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 55%, song giao dịch chủ yếu tập trung ở các đô thị biển và đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn do chủ đầu tư uy tín phát triển.

Tại phân khúc BĐS công nghiệp ghi nhận sự mở rộng cả về quy mô lẫn chất lượng, với 478 khu công nghiệp đã được thành lập, trong đó 324 khu đang hoạt động, tổng diện tích khoảng 95,7 nghìn ha. 

Ở phân khúc bất động sản thương mại – bán lẻ, năm 2025 ghi nhận hơn 418.000 m2 nguồn cung mới, tăng 1,4 lần so với năm 2024. Thị trường tiếp tục sôi động với làn sóng phát triển các trung tâm thương mại quy mô lớn, tích hợp đa dạng trải nghiệm, gắn với các đại đô thị.

Phân khúc bất động sản thương mại – văn phòng bổ sung hơn 200.000 m2 diện tích sàn mới. Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra phía Tây Hà Nội và các khu vực ven TP HCM tiếp diễn, với nhu cầu ưu tiên các tòa nhà hiện đại.