Bất động sản 2026 không còn đất cho lướt sóng

Tiếp nối đà phục hồi của năm 2025, thị trường bất động sản 2026 được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nguồn cung dồi dào hơn và chính sách mở đường. Tuy nhiên, chặng đường này cũng đặt ra những yêu cầu mới cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội để làm rõ hơn bối cảnh thị trường hiện tại, cũng như góc nhìn, chiến lược cho nhà đầu tư trong giai đoạn tới.

Năm 2025 vừa khép lại, bà có ấn tượng gì với thị trường bất động sản năm vừa qua? Theo bà, thị trường đã kết thúc quá trình thanh lọc hay chưa?

Bà Đỗ Thu Hằng: Một trong những điểm nổi bật của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025 là sự xuất hiện của các dự án quy mô rất lớn, trong đó có những dự án lên tới hàng nghìn ha. Cách thức thực hiện và triển khai dự án không chỉ làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản trong những năm sắp tới mà cả bức tranh phát triển đô thị hàng chục năm.

Cùng với đó, các sản phẩm căn hộ trung cao cấp được tung ra rất nhiều và cũng đạt được tỷ lệ hấp thụ tốt. Trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung mới căn hộ Hà Nội đã ghi nhận đạt cao nhất so với cùng kỳ của 5 năm vừa qua. Số liệu căn bán được cũng có kết quả tương tự như vậy.

Mặc dù giá trung bình sơ cấp đứng ở mức cao nhưng sức cầu của phân khúc căn hộ để bán của thị trường Hà Nội vẫn dẫn đầu cả nước về nguồn cung mới cũng như số lượng căn bán được.

Điểm ấn tượng lớn nữa đó chính là sản phẩm nhà ở xã hội đã có hướng đi đúng với nhiều dự án được triển khai nhanh chóng đem đến niềm hy vọng lớn cho người dân về việc có thể sở hữu được ngôi nhà mơ ước trong thời gian sắp tới với mức giá phù hợp với khả năng chi trả.

Thị trường năm 2025 chưa kết thúc quá trình thanh lọc nhưng đây là xu hướng rất rõ nét, đòi hỏi không chỉ tài chính mà là năng lực, kinh nghiệm cũng như uy tín phát triển sản phẩm trên thị trường.

Năm 2025 có thể là một năm ghi dấu hàng loạt sự thay đổi về chính sách – pháp luật đất đai, bà có đánh giá như thế nào về những thay đổi này?

Bà Đỗ Thu Hằng:  Những thay đổi về chính sách – pháp luật đất đai có ý nghĩa rất lớn, quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới.

Kể từ khi ba luật trụ cột gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ tháng 8 năm ngoái, môi trường pháp lý nhìn chung đã được cải thiện, góp phần hỗ trợ quá trình triển khai dự án và thúc đẩy giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, vẫn cần thêm thời gian để xử lý triệt để các dự án tồn đọng kéo dài.

Quy trình thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản tại các thành phố lớn ở Việt Nam trong thời gian gần đây đã ghi nhận những cải thiện mang tính cấu trúc, dù chưa thể khẳng định đã được tháo gỡ hoàn toàn. Việc tái cấu trúc đơn vị hành chính, triển khai mô hình chính quyền hai cấp cùng với việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương đã góp phần cắt giảm các tầng nấc phê duyệt, hạn chế tình trạng chồng chéo giữa các sở, ngành – vốn là điểm nghẽn lớn trong giai đoạn trước.

Song song đó, quá trình chuẩn hóa và số hóa thủ tục trong lĩnh vực đầu tư, đất đai và xây dựng (bao gồm cơ sở dữ liệu đất đai, cấp phép điện tử và liên thông thủ tục) đang từng bước nâng cao tính minh bạch, khả năng dự báo và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cho chủ đầu tư, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM.

Đồng thời, hệ thống pháp luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được đồng bộ hóa, góp phần làm rõ hơn các cơ chế then chốt như xác định tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và điều kiện triển khai dự án.

Trong bối cảnh này, các chính sách pháp lý mới đang đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định và khơi thông thị trường bất động sản. Nổi bật là Nghị định 75/2025, cho phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và đất phi nhà ở để phát triển dự án nhà ở thương mại, qua đó tháo gỡ nút thắt “thiếu đất ở” cho hàng trăm dự án bị đình trệ.

Bên cạnh đó, Nghị định 76/2025 với cơ chế đặc thù đã giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý tồn đọng tại TP HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, tạo điều kiện tái khởi động các dự án quy mô lớn; thực tế cho thấy phạm vi áp dụng đang được mở rộng tại Hà Nội, TP HCM và nhiều địa phương khác.

Ngoài ra, Nghị định 192/2025 về nhà ở xã hội, với thủ tục rút gọn và cơ chế ưu đãi rõ ràng, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp trong giai đoạn tới.

Có thể nói, năm vừa qua đánh dấu một năm bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cung do nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc, cùng với đó là sự xuất hiện của hàng loạt các siêu đô thị. Đang có lo ngại cho rằng thị trường sẽ có nguy cơ bị “bội thực” nguồn cung trong thời gian tới, bà có đồng tình với quan điểm này?

Bà Đỗ Thu Hằng: Đối với thị trường Hà Nội, chúng tôi cho rằng đây đang là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ mới. Từ cuối năm 2024, khi thị trường bất động sản Hà Nội bắt đầu bước vào chu kỳ mới, nhiều dòng sản phẩm căn hộ cao cấp và nhà thấp tầng đã được tung ra thị trường.

Thực tế cho thấy, tỷ lệ hấp thụ của các phân khúc này nhìn chung vẫn duy trì ở mức tích cực. Một số sản phẩm có mức giá cao hoặc diện tích lớn có thể ghi nhận tốc độ bán chậm hơn, tuy nhiên tổng thể thị trường cho thấy sức hấp thụ của phân khúc cao cấp vẫn khá tốt và có triển vọng.

Song song với Hà Nội, các khu vực lân cận như Hưng Yên và một số địa phương vệ tinh khác cũng ghi nhận nguồn cung mới được đưa ra thị trường. Tính đến Quý IV/2025, Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tại các khu vực này vẫn ở mức khả quan, cho thấy nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư vẫn đang hiện hữu.

Trong thời gian tới, triển vọng thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào sự phát triển của hạ tầng và sự cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Đặc biệt, nếu các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn được bổ sung, thị trường sẽ tiếp tục thu hút hiệu quả dòng cầu tại Hà Nội – trong bối cảnh một bộ phận nhà đầu tư hiện nay đang phải mở rộng tìm kiếm cơ hội sang các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, hoặc xa hơn như Đà Nẵng và một số tỉnh phía Nam.

Sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án bất động sản có quy mô rất lớn với diện tích lên tới hàng nghìn ha, tập trung chủ yếu ở vùng ven đang cho thấy một xu hướng tất yếu khi quỹ đất nội đô đã cạn kiệt. Xu hướng này tạo ra cơ hội lớn cho thị trường vùng ven nhưng cũng đặt ra lo ngại khiến giá bất động sản ven đô tăng nhanh, bởi sản phẩm được định vị ở phân khúc cao hơn và chất lượng tốt hơn trước đây. Quan điểm của bà?

Bà Đỗ Thu Hằng: Xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra vùng ven không chỉ xuất phát từ yếu tố thị trường mà còn được định hướng rõ nét bởi chính sách giãn dân và điều chỉnh quy hoạch đô thị của Hà Nội. Theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, thành phố đặt mục tiêu phát triển theo hướng hiện đại, xanh và bền vững, trong đó việc giảm tải khu vực nội đô và phân bổ lại mật độ cư trú là một định hướng xuyên suốt.

Các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, Hồ Gươm, Ba Đình hay Hoàng thành Thăng Long sẽ từng bước được giãn dân, trong khi đô thị trung tâm mở rộng về phía Tây, phía Nam và phía Bắc sông Hồng, gắn với các hành lang phát triển mới.

Để hỗ trợ quá trình này, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông và tiện ích tại các khu vực vùng ven, với trọng tâm là các tuyến vành đai, trục hướng tâm và mạng lưới metro, đồng thời phát triển các đô thị theo mô hình TOD.

Đây là nền tảng quan trọng giúp các dự án đại đô thị tại vùng ven được triển khai đồng bộ hơn về hạ tầng và tiện ích, qua đó thu hút được nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Thực tế thị trường cho thấy, nhiều dự án quy mô lớn tại Gia Lâm, Đông Anh, Long Biên đã ghi nhận lượng giao dịch tích cực trong thời gian qua.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng sự phát triển mạnh của các dự án đại đô thị cũng đi kèm với những thách thức nhất định. Việc đầu tư hạ tầng thường có độ trễ dài, chi phí lớn và trong một số giai đoạn có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá bất động sản vùng ven, đặc biệt khi sản phẩm được định vị ở phân khúc cao hơn so với trước đây. Bên cạnh đó, rủi ro đầu cơ theo thông tin quy hoạch cũng là yếu tố cần được lưu ý.

Lãi suất đang có xu hướng tăng, điều này liệu có đáng ngại với thị trường bất động sản không, thưa bà?

Bà Đỗ Thu Hằng:  Việc lãi suất có xu hướng tăng chắc chắn là yếu tố mà thị trường bất động sản cần theo dõi, tuy nhiên chưa hẳn là tín hiệu tiêu cực nếu được điều tiết hợp lý.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, lãi suất cao hơn sẽ buộc người mua cân nhắc kỹ hơn giữa khả năng tài chính và mục đích sử dụng, đặc biệt là với các quyết định mang tính đầu tư. Trong khi đó, với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và cần sự hỗ trợ tài chính, việc điều chỉnh chính sách tín dụng theo hướng linh hoạt và phù hợp là rất quan trọng nhằm giảm áp lực vay mua nhà.

Khi mặt bằng lãi suất được điều hành ở mức hợp lý, cả người mua, chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng đều có thể hưởng lợi, qua đó giúp thị trường vận hành ổn định và cân bằng hơn.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, điều quan trọng là thị trường cần đa dạng hóa các giải pháp phát triển, đặc biệt là mở rộng nguồn cung phù hợp với từng nhóm đối tượng.

Hà Nội thời gian qua cũng đã rất tích cực thúc đẩy phát triển hạ tầng, mở rộng không gian đô thị. Trong năm 2025, thành phố dự kiến hoàn thiện nhiều dự án trọng điểm như các cây cầu mới, đường vành đai 1; vành đai 2,5; vành đai 3 và vành đai 3,5, cũng như các tuyến metro số 2 và số 5. Khi hạ tầng được đồng bộ, khả năng kết nối thuận lợi hơn sẽ kéo giảm chi phí đầu vào, qua đó giúp giá thành sản phẩm hợp lý hơn.

Người dân, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu, nếu chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực mới, nơi hạ tầng đang dần hoàn thiện sẽ có cơ hội sở hữu nhà với giá tốt hơn, trong khi vẫn đảm bảo chất lượng sống ngày càng được nâng cao.

Dự báo của bà về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2026? Đâu là cơ hội và đâu là thách thức?

Bà Đỗ Thu Hằng:  Trong thời gian sắp tới, thị trường bất động sản sẽ có rất nhiều nguồn cung. Nguồn cung đang được Chính phủ thúc đẩy nhưng cũng được giám sát và quản lý tốt hơn.

Các chính sách đang được định hướng đến việc phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả (sản phẩm vừa túi tiền). Động thái rõ ràng nhất là việc thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội và nới lỏng các điều kiện tiếp cận đối với dòng sản phẩm này.

Bên cạnh đó, các chính sách về tín dụng và chính sách điều hướng khác, bao gồm cả việc thúc đẩy đầu tư công, cũng đang được xem xét để đảm bảo sự sôi động trên tất cả các hoạt động, bao gồm cả bất động sản.

Thị trường đang hướng đến việc cung cấp các nhóm sản phẩm mà chưa được khai thác nhiều trước đây (nhóm vừa túi tiền) để tạo ra sự cân bằng về chính sách và sản phẩm. Như vậy, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ hơn.

Cụ thể, sản phẩm giá cao sẽ chỉ thu hút được những người mua có nhu cầu và khả năng chi trả. Trong khi đó, những người chưa tiếp cận được nhà ở vì mức giá cao hiện nay vẫn có hy vọng chờ đợi những sản phẩm vừa túi tiền được đưa ra thị trường trong thời gian sắp tới, nhờ vào các chính sách đang được thúc đẩy mạnh mẽ.

Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới đặt ra yêu cầu gì cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư, thưa bà?

Bà Đỗ Thu Hằng: Năm 2026 sẽ không phải là giai đoạn “lướt sóng” mà là thời điểm để đầu tư bền vững và chọn lọc kỹ lưỡng.

Về phân khúc, căn hộ trung cấp, nhà ở thấp tầng và nhà ở thực vẫn là lựa chọn an toàn, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng ven có kết nối hạ tầng tốt. Bất động sản công nghiệp được dự báo là “ngôi sao sáng” nhờ dòng vốn FDI và nhu cầu logistics tăng mạnh. Đối với nghỉ dưỡng, triển vọng phục hồi du lịch quốc tế mở ra cơ hội, nhưng nhà đầu tư cần chọn dự án vận hành chuyên nghiệp để tránh rủi ro pháp lý và khai thác.

Lời khuyên cho nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay là: đa dạng hóa danh mục, kết hợp nhà ở thực, công nghiệp và một phần nghỉ dưỡng; ưu tiên pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín; và đặc biệt chú trọng yếu tố xanh, công nghệ – xu hướng sẽ quyết định giá trị lâu dài của sản phẩm. Thị trường đang chuyển sang chu kỳ ổn định, vì vậy chiến lược đầu tư dài hạn sẽ mang lại hiệu quả bền vững hơn so với đầu cơ ngắn hạn.

Xin cảm ơn chuyên gia về cuộc trò chuyện!