Bất động sản Trung Quốc hồi sức nhưng ‘thời vàng son’ thì đã qua

Vận may mỉm cười

Các nhà quan sát nhận thấy, dường như vận may đang trở lại với thị trường bất động đang ngập trong khó khăn của Trung Quốc.

Niềm tin của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này có thể đang được cải thiện, khi khối lượng giao dịch và giá trái phiếu đã tăng trở lại trong những tuần gần đây. Chính quyền Bắc Kinh cũng hứa hẹn sẽ hỗ trợ thêm cũng như nới lỏng một số chính sách bất động sản.

Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng đà tăng trưởng thần tốc có thể chỉ còn là dĩ vãng. Sau những biến động khó lường trong gần hai năm qua, thị trường địa ốc Trung Quốc “sẽ biến đổi mãi mãi”.

Trong một báo cáo hồi đầu tháng 4, S&P Global Ratings cho biết cuộc trấn áp thị trường nhà ở của Trung Quốc đã “chạm đáy”, nhưng sẽ mất vài quý để các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong ngành cảm nhận được tác động của việc nới lỏng quy định.

“Khi thị trường bất động sản Trung Quốc vực dậy sau đợt điều chỉnh này, nó có thể sẽ biến đổi mãi mãi. Chúng tôi dự đoán số lượng doanh nghiệp tận dụng chiến lược đòn bẩy cao sẽ giảm bớt”, S&P Global nhấn mạnh.

Các báo cáo gần đây cho thấy một số thành phố và ngân hàng đã sẵn sàng hỗ trợ ngành bất động sản trở lại, sau khi doanh số bán nhà lao dốc trong vài tháng qua, hãng tin CNBC ghi nhận.

Kể từ tháng 3, do nhu cầu thị trường suy yếu, các ngân hàng tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã hạ lãi suất thế chấp trung bình 20 đến 60 điểm cơ bản, ông Zou Lan - Giám đốc bộ phận thị trường tài chính của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) chia sẻ với phóng viên.

Ông Zou cũng lưu ý rằng đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng đến thu nhập và khả năng thanh toán đúng hạn các khoản vay thế chấp của một số người dân.

“Lập trường của chính phủ là cố gắng ngăn chặn thiệt hại lan rộng từ lĩnh vực bất động sản sang nền kinh tế thực”, ông Gary Ng. - nhà kinh tế cấp cao tại ngân hàng Natixis, nhận định.

“Các biện pháp chính sách của Bắc Kinh có thể đã siết quá chặt. Bây giờ, chúng ta thấy chính phủ bắt đầu tinh chỉnh chúng. Về cơ bản, khó khăn đã qua đối với các nhà phát triển địa ốc chấp nhận tuân thủ quy định của Bắc Kinh”, ông Ng. nói thêm.

Trước đó, các vấn đề của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc dần trở nên nhức nhối sau khi các nhà chức trách vạch ra hệ thống “ba lằn ranh đỏ” vào tháng 8/2020 nhằm kiểm soát các công ty từng có nhiều năm tăng trưởng mạnh nhờ đòn bẩy và vay nợ.

Giữa lúc đó, Evergrande - tập đoàn địa ốc nặng nợ nhất thế giới, lần đầu tiên rơi vào tình trạng vỡ nợ vào cuối năm ngoái. Khi cuộc khủng hoảng dần lộ ra, các công ty khác cũng bắt đầu có dấu hiệu căng thẳng, một số không thể thanh toán lãi trái phiếu, trong khi số khác vỡ nợ hoàn toàn.

Trái phiếu bất động sản khởi sắc

Hoạt động phát hành trái phiếu trên thị trường trái phiếu có lợi suất cao của châu Á, chủ yếu do các công ty bất động sản Trung Quốc kiểm soát, đã lao dốc trong quý I năm nay. Thị trường châu Á chỉ phát hành khoảng 4,4 tỷ USD trái phiếu, thấp hơn 85% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu từ nền tảng Dealogic.

Dealogic cho biết: “Đây là hệ quả của việc các công ty địa ốc Trung Quốc bị tách ra khỏi thị trường trái phiếu, trong bối cảnh ngày càng có nhiều nhà phát hành trong lĩnh vực này gặp khó khăn”.

Tuy nhiên, tâm lý tích cực đã quay trở lại vào giữa tháng 3, sau khi chính phủ Trung Quốc phát tín hiệu sẽ hỗ trợ doanh nghiệp trong nước cũng như nỗ lực hướng tới sự ổn định trong ngành bất động sản đang chật vật của nước này.

Vào giữa tháng 3, khối lượng giao dịch trái phiếu bất động sản đã tăng lên gần 700 triệu USD, cao hơn gần 20% so với con số 583 triệu USD vào thời điểm đầu tháng, dữ liệu từ nền tảng thu nhập cố định MarketAxess cho thấy. Đến cuối tháng 3, khối lượng còn bật cao hơn, vượt mốc 700 triệu USD trước khi giảm nhẹ trở lại trong tháng 4.

Giá trái phiếu cũng đi lên tương ứng. Chỉ số trái phiếu doanh nghiệp lợi suất cao bằng đồng USD tại châu Á của Ice Bofa đã tăng hơn 15% trong khoảng thời gian từ giữa tháng 3 đến đầu tháng 4.

Ba tỉnh tại Trung Quốc cũng đã nới lỏng chính sách, bao gồm việc loại bỏ các hạn chế mua nhà đối với những người không có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Điều đó sẽ giúp cải thiện tâm lý nhà đầu tư trong ngắn hạn, Nomura nhận định.

“Các biện pháp nới lỏng chính sách này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi và chứng tỏ chính quyền địa phương đang ngày càng lưu tâm và nỗ lực chống lại đà lao dốc của thị trường bất động sản thực”, Nomura chia sẻ.

Giám đốc Ng. của Natixis cho biết thêm rằng hiện nay, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn, đặc biệt là các công ty thuộc sở hữu nhà nước, đã có thể mua đất hoặc địa ốc khác với giá rẻ hơn.

Phân tích của Natixis cho thấy, 7 trong 10 thương vụ mua đất từ đầu năm đến nay là của các doanh nghiệp nhà nước. Song, đây lại là dấu hiệu cho thấy lĩnh vực tư nhân vẫn còn trục trặc.

Triển vọng cho các công ty bất động sản

Theo các nhà phân tích, bất chấp tâm lý có phần lạc quan tại Trung Quốc, tình hình tương lai đối với các công ty bất động sản có thể còn tồi tệ hơn.

S&P Global cho rằng cho đến nay, việc nới lỏng chính sách chỉ áp dụng cho phía cầu chứ không phải cho phía cung.

“Nguồn cung có thể bị hạn chế ngay cả khi tâm lý người mua nhà khởi sắc, vì nguồn tiền của doanh nghiệp đang ưu tiên để hoàn thiện các căn nhà đã rao bán trước đó cũng như để trả nợ”, S&P Global giải thích.

“Các vụ vỡ nợ sẽ tăng lên khi chu kỳ suy yếu của thị trường vẫn tiếp tục, nguyên nhân là do doanh số bán nhà trì trệ, qua đó làm hạn chế nguồn tiền của các công ty bất động sản…”, các nhà phân tích của S&P Global nói thêm.

Cơ quan xếp hạng này ước tính khoảng 20 nhà phát triển địa ốc đang đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản và 4% khác có thể gặp rủi ro do mô hình liên doanh.

Đầu năm nay, khá nhiều công ty bất động sản đã thông báo rằng họ không thể công bố kết quả tài chính đúng hạn

“Không phải để đầu cơ”

Mặc dù có tin tức về việc Bắc Kinh sẽ hỗ trợ hơn cho ngành bất động sản, ông Ng. của Natixis nói chính quyền trung ương vẫn tập trung vào ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đồng nghĩa rằng giá nhà sẽ không tăng quá cao.

Do đó, các công ty từng thu lợi từ đà tăng của giá nhà sẽ cần phải thích ứng, ông Ng. nhấn mạnh. “Chúng ta sẽ thấy một số nhà phát triển không thể thanh toán được nợ”, vị chuyên gia tiếp tục.

Giới phân tích cho biết, điều cơ bản rút ra từ những diễn biến gần đây là chính sách của Trung Quốc đối với đầu tư bất động sản đã thay đổi.

“Về lâu dài, chính sách sẽ được thực hiện theo nguyên tắc ‘nhà là để ở, không phải để đầu cơ’”, S&P Global lưu ý. “Các mô hình kinh doanh mới, ở một mức độ nào đó, phải phù hợp với mục tiêu nói trên”.

Hồi tháng 10 năm ngoái, ông Eric Xin - CEO của hãng tư vấn Citic Capital, cho biết bất động sản có thể sẽ trở thành một tiện ích công cộng để nhiều người có thể mua nhà ở Trung Quốc.

“Đó là lý do tại sao bạn thấy tất cả công ty bất động sản đều đang gặp khó khăn, bởi vì các tiện ích như vậy thường bị chi phối bởi các công ty nhà nước”, ông Xin bày tỏ.