Thị trường BĐS tại các đặc khu tương lai hiện diễn biến ra sao?
Hoãn thông qua Luật đặc khu, đất nền Phú Quốc vẫn ‘nóng’
Báo cáo Tình hình giao dịch bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2018 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây đánh giá, sự kiện Quốc hội dừng thông qua Luật đặc khu được xem là cơ hội để sàng lọc nhà đầu tư, sàng lọc thị trường, giúp môi trường kinh doanh bất động sản (BĐS) ở các vùng dự kiến lên đặc khu chuyên nghiệp hơn.
 |
| Giao dịch BĐS tại Vân Đồn và Bắc Vân Phong gần như bị đóng băng hoàn toàn sau quyết định tạm hoãn thông qua Luật Đặc khu. (Ảnh minh họa) |
Các giao dịch ở ba vùng này bị ảnh hưởng tương đối mạnh. Giao dịch tại Vân Đồn và Bắc Vân Phong gần như bị đóng băng hoàn toàn, hầu như không có giao dịch nào được thực hiện kể tử khi có quyết định; thị trường BĐS Phú Quốc thì bị ảnh hưởng ít hơn.
“Những tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS Phú Quốc (Kiên Giang) sôi động bởi các nhà đầu tư TP HCM và Hà Nội đổ xô về gom đất khiến giá đất tăng nhanh chóng. Với tốc độ di dân từ các vùng ra Phú Quốc như hiện nay, nhu cầu đất nền vẫn rất nóng. Tuy nhiên, đó là những khu phân lô phù hợp quy hoạch, chuẩn mực về pháp lý, hạ tầng”, báo cáo nêu.
Trong khi giao dịch đất nền tại các khu phân lô tự phát, không được phê duyệt dự án ít diễn ra hoặc đóng băng, thì trong các khu dân cư 67,5 ha, 10 ha, Khu dân cư Suối Lớn vẫn diễn ra tương đối, giá giao dịch vẫn tăng nhẹ.
Đất công, đất đô thị có quy hoạch tốt, vị trí đắc địa cũng vẫn tăng giá nhưng tốc độ chậm lại, giao dịch không đáng kể, hầu như bị chững lại so với quý I/2018, tuy nhiên chỉ với diện tích vừa và nhỏ.
Trong khi đó, tại Vân Đồn (Quảng Ninh), vào đầu quý II, thị trường BĐS vẫn tiếp tục giao dịch sôi động ở cả phân khúc đất dự án lẫn đất thổ cư trong dân. Số lượng sàn giao dịch BĐS và nhân viên môi giới tự do tăng lên đột biến, lượng nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đến Vân Đồn để đầu tư, lướt sóng cũng được ghi nhận tăng kỷ lục.
Tuy nhiên, sau khi Dự án Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc bị Quốc hội tạm chưa thông qua vào ngày 15/6, hoạt động giao dịch BĐS ở ba thị trường này đã gần như “đóng băng”, các nhà đầu tư, nhân viên môi giới ồ ạt tháo chạy... Hiện tại giá đất tại những khu vực này vẫn giữ ở mức cao nhưng thanh khoản rất thấp.
BĐS nghỉ dưỡng tại các tỉnh dự định lên đặc khu ảnh hưởng ít hơn đất nền
Trong khi thị trường đất nền ảnh hưởng rất lớn từ quyết định tạm hoãn thông qua Luật đặc khu thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại các tỉnh có “đặc khu tương lai” lại ít chịu tác động hơn từ Quyết định tạm hoãn thông qua Luật Đặc khu. Cụ thể, trong quý I, tại Hạ Long (Quảng Ninh) không ghi nhận dự án condotel mới nào được chào bán ra thị trường. Các sản phẩm được chào bán năm 2017 hiện đã đi vào giai đoạn cuối và hàng còn lại là những căn hộ diện tích lớn nên giao dịch rất chậm.
Một số dự án như Easting Phát Linh hay dự án Doubletree by Hilton HaLong Bay Hotel… hiện đang trong quá trình làm móng và dự kiến sẽ được mở bán trong quý III/2018. Dẫn đầu mảng nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh hiện tại vẫn đang là dự án Sun Premier Village đang chuẩn bị hoàn thành phần shophouse và biệt thự biển với mức giá từ 14 – 60 tỷ đồng/căn biệt thự biển (có cam kết lợi nhuận).
Quý này cũng ghi nhận sự chuyển dịch từ sản phẩm căn hộ chung cư thuần túy sang căn hộ chung cư có cam kết thuê lại của chủ đầu tư, xu hướng này giúp mở rộng đối tượng khách hàng đầu tư và cũng tạo nguồn cung đáp ứng cho lượng khách du lịch đến Hạ Long đang tăng mạnh.
Trong khi đó, tại Nha Trang, theo thống kê sơ bộ, sản phẩm BĐS ở tất cả các phân khúc, kể cả condotel đều chững hoặc giảm giá. Tại phân khúc condotel cao cấp với nội thất 4 – 5 sao, nguồn cung chủ yếu đều từ các dự án cũ, mở bán các đợt hàng mới như: Swissthouches La Luna Resort Nha Trang, The Scenia Bay, The Arena, AB Nha Trang Central Square... Ngoài ra còn có các dự án mới như Ocean Gate Nha Trang, Căn Hộ du lịch Marina suites Nha Trang... đang mở bán mới với mức giá giao động trong khoảng 36 – 65 triệu đồng/m2. Ngoài dự án The Arena có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, đạt 40%, các dự án nghỉ dưỡng khác tại Nha Trang đều có tỷ lệ hấp thụ rất thấp trong quý II, chỉ đạt bình quân khoảng 20 – 25% lượng giao dịch thành công.
Phân khúc condotel trung cấp với nội thất cơ bản chủ yếu giao dịch qua lại khá mạnh tại các dự án đã hoàn thiện 50% - 100% như: dự án Viễn Triều - Mường Thanh, Nha Trang City Central, Napoleon Castle Nha Trang, CT4,CT5,CT6,CT7, CT1, CT2, CT3 VCN Phước Hải Nha Trang… Các dự án ở phân khúc này có tỷ lệ hấp thụ cao hơn với khoảng 30% giao dịch thành công.
Tổng lượng sản phẩm condotel giao dịch trong quý II tại Nha Trang đạt khoảng 1.500 căn.
Báo cáo của Hội Môi giới BĐS cho biết, hầu hết các sàn giao dịch BĐS đều giảm lượng giao dịch. Nhà đầu tư, khách hàng không dám đưa ra quyết định đầu tư, cần cân nhắc bài toán dòng tiền. Nguyên nhân do chính sách thay đổi, Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt cho vay các dự án BĐS, trong khi gói cho vay ưu đãi mới vẫn chưa đến tay người mua nhà.
Bên cạnh đó, tại Khánh Hòa, khu vực Đặc khu Hành chính - Kinh tế Bắc Vân Phong đã bị hạn chế giao dịch để chờ thông qua luật đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý các nhà đầu tư. Tại thành phố Nha Trang, từ đầu năm đến nay cũng không có dự án mới nào được mở bán khiến thị trường giảm bớt sự sôi động.
Còn tại thị trường Phú Quốc, đất thương mại, dịch vụ, du lịch với các sản phẩm chủ yếu là condotel, shophouse, tập trung ở các khu vực Bãi Trường, Bãi Khem, Bãi Dài...
