Bất động sản ở 3 đặc khu trong cơn 'địa chấn'

Tăng với tốc độ phi mã

Cùng với việc bàn bạc và dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, giá đất ở 3 địa phương nói trên thời gian qua đã tăng với tốc độ phi mã, trong đó đứng đầu là Phú Quốc, kế đó là Vân Đồn và Bắc Vân Phong. Nổi cộm nhất chính là tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân bất chấp rủi ro, lao vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp, rồi “binh đường” chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật, khiến cho thị trường rơi vào cơn “địa chấn”.

Ở Phú Quốc, tình trạng san lấp, phân lô bán nền diễn ra khắp mọi nơi. Điều đáng nói, giới đầu cơ ngang nhiên phân lô bán nền, tung tin thất thiệt để đẩy giá lên cao, kiếm lời bất chính, nhiều khu dân cư tự phát mọc lên, quy hoạch bị phá vỡ, môi trường tự nhiên bị tàn phá. Tương tự, ở một số khu vực tại Vân Đồn, giá đất tăng từ 100 - 200% chỉ sau vài tháng. Hiện tượng đầu cơ, tách thửa, phân lô, mua bán đất rừng, đất nông nghiệp tăng mạnh. Tại Bắc Vân Phong, giá đất trên địa bàn, nhất là ở khu vực ven biển tăng vọt. Trong đó, đất ở ven biển đoạn qua khu vực thị trấn lên tới 100 triệu đồng/m2, các nơi khác trong khu dân cư tăng từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Trước sự “nóng sốt” bất thường trên, trong tháng 4/2018 Bộ Xây dựng đã có công văn gửi chính quyền các tỉnh này, yêu cầu siết lại tình hình sốt đất nền. Ngay sau đó, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang có công văn chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa có diện tích dưới 500 m2 trên địa bàn Huyện; tỉnh Quảng Ninh đã chỉ đạo tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Vân Đồn; tỉnh Khánh Hòa đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vạn Ninh cho đến khi quy hoạch chung xây dựng đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà đầu tư đến sau, nhất là nhà đầu tư thứ cấp, rất dễ bị mắc kẹt trong cuộc đua săn đất ở các đặc khu. Ảnh: Lê Tiên.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho hay, sau khi các địa phương vào cuộc, tình hình giao dịch, chuyển nhượng đất trái phép tại Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong đã chững lại. Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư cá nhân, đây chỉ là một động thái “án binh” để nghe ngóng tình hình.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong cuộc đua săn đất ở các đặc khu, nhiều nhà đầu tư đến sau, nhất là nhà đầu tư thứ cấp, rất dễ bị mắc kẹt do mua đất trong giai đoạn đang ở đỉnh cao của “cơn sốt”. Riêng các nhà đầu tư tiên phong, họ đã xả hàng kịp thời, chốt lời cao, và đang chuyển hướng sang thị trường ở các tỉnh, thành khác.

Chú trọng quy hoạch lâu dài

Dự thảo Đề án thành lập ba đặc khu kinh tế do các tỉnh Kiên Giang, Quảng Ninh, Khánh Hòa xây dựng đã được Bộ Tài chính thẩm định trước khi Chính phủ trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XIV diễn ra từ ngày 21/5/2018 đến 14/6/2018. Tại kỳ họp này, Quốc hội sẽ xem xét thông qua Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, khung pháp lý cơ bản để vận hành các đặc khu. Trước đó, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc cũng đã yêu cầu 3 tỉnh này cần nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, quản lý rừng, quản lý môi trường. Đồng thời, không để xã hội đen, "cò đất" mua bán đất lộng hành, bởi 3 đặc khu này không chỉ của 3 tỉnh mà là của cả nước. Thủ tướng cũng yêu cầu phải dồn nỗ lực vào công tác quy hoạch để có một quy hoạch dài hơi, thực sự có chất lượng. Đặc biệt, phải quan tâm vấn đề chọn nhà đầu tư chiến lược vào các đặc khu.

Giải pháp quan trọng nhất cần thực hiện là công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâu dài để phát triển nông nghiệp, như vậy sẽ không có cơ hội để chuyển sang đất phi nông nghiệp.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, điều mà chính quyền cấp tỉnh có thể làm và họ cũng đã làm là ban hành quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa, hợp thửa. Đây là giải pháp hợp luật và hợp lý để hạn chế sốt đất ảo đối với 3 đặc khu. Thế nhưng, giải pháp quan trọng nhất cần thực hiện là công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâu dài để phát triển nông nghiệp, như vậy sẽ không có cơ hội để chuyển sang đất phi nông nghiệp; các khu vực đất sẽ bị thu hồi để giao cho các dự án đầu tư, tức không có cơ hội để nhận chuyển nhượng.

Ở một góc nhìn tương tự, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, chủ trương tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là để ngăn chặn những giao dịch mua bán bất động sản trái pháp luật. Việc này là hết sức cần thiết, tuy nhiên nếu cấm giao dịch mua bán rất có thể gây ra hiện tượng giao dịch chui, dễ bị tranh chấp do cơ sở pháp lý không bảo đảm. Đó là chưa nói dễ làm cho thị trường đóng băng, khó hồi phục trong một thời gian dài, để lại hậu quả nặng nề.

Ghi nhận ý kiến phản hồi từ các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chuyên gia bất động sản cho thấy, các biện pháp mà chính quyền các tỉnh nói trên đưa ra trong thời gian qua là tương đối kịp thời và bước đầu ngăn chặn được phần nào “cơn sốt” đất. Song, giải pháp căn cơ nhất và lâu dài nhất vẫn là nâng cao cảnh giác của người dân để không bị chạy theo hiệu ứng đám đông khi lao vào tìm kiếm đất đai ở những nơi đang trong “cơn sốt”. Tất nhiên, cùng với đó, việc nâng cao nhận thức của cộng đồng về pháp luật, quy hoạch cũng hết sức cần thiết.