Bất động sản đặc khu: Xu thế mới của thị trường 2018?

Rộng cửa đón nhà đầu tư

Trong Dự án Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt, một trong những ngành nghề được ưu tiên tại đặc khu kinh tế Vân Đồn và Phú Quốc là lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, đặc khu kinh tế Vân Đồn được định hướng trở thành đô thị du lịch sinh thái biển – đảo chất lượng cao, còn đặc khu kinh tế Phú Quốc được định hướng trở thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng, giải trí, dịch vụ thương mại và mua sắm quốc tế.

Riêng với đặc khu Bắc Vân Phong, dù định hướng chủ yếu phát triển về cảng biển nước sâu, dịch vụ logistics cảng biển quốc tế theo thế mạnh của khu vực này, nhưng dịch vụ, du lịch và vui chơi giải trí tổng hợp cũng là lĩnh vực được ưu tiên phát triển.

Điều đáng nói ở đây là những nhà đầu tư bất động sản cũng nằm trong nhóm được hưởng nhiều ưu đãi về đất đai, thuế suất, thủ tục hải quan tại ba đặc khu kinh tế này. Đơn cử, thời hạn sử dụng đất cho các dự án trong đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt tối đa là 70 năm.

Những dự án có quy mô, tính chất đặc biệt thì trưởng đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt sẽ dựa trên đề nghị của nhà đầu tư và quy mô, tính chất của dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Với trường hợp này, thời hạn sử dụng đất tối đa có thể lên tới 99 năm.

Ngoài ra, Nhà nước còn miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước tối đa cho cả thời gian thuê đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đảm bảo tiêu chí là các dự án khách sạn, khu du lịch sinh thái, khu nghỉ dưỡng cao cấp từ 4 sao trở lên; du lịch văn hóa có vốn đầu tư tối thiểu 110 tỷ đồng, dịch vụ, du lịch và vui chơi giải trí tổng hợp có casino, vốn đầu tư tối thiểu là 44.000 tỷ đồng.

Chia sẻ thêm đối với các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ kế hoạch và đầu tư, từng cho biết cả 3 khu này đã được Trung ương cho phép về chủ trương kinh doanh casino du lịch và không bị hạn chế. Tùy vào điều kiện địa lý, các khu vực này sẽ có nhiều ngành nghề, bên cạnh ngành nghề ưu tiên. Ví dụ như Vân Phong là nơi phát triển cảng trung chuyển tốt nhất Việt Nam thì có thể phát triển logistics hay Vân Đồn phát triển các dịch vụ y tế, giáo dục, sinh học…

Cơ hội lớn cho bất động sản

Đánh giá về cơ hội mới cho lĩnh vực bất động sản tại các đặc khu kinh tế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng cả 3 vùng được chọn một cách đặc biệt này không phải mới đây thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mới phát triển mà nó đã phát triển 10 năm qua nhờ vào những lợi thế cảnh quan, đường bờ biển đẹp. Tuy nhiên, khi Dự án Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt được mang ra thảo luận, chờ ý kiến từ Quốc hội nhưng vẫn tạo ra một cú hích mạnh mẽ cho bất động sản khu vực này do các nhà đầu tư đang kỳ vọng là những chính sách mới sẽ mở rộng cửa cho dòng tiền của họ "chảy" vào các đặc khu kinh tế.

Tại ở Phú Quốc, nhiều nhà đầu tư đã và đang đón đầu cơ hội Đặc khu kinh tế. Ảnh: N.Đăng.

"Chính sách dành cho đặc khu là những chính sách mang tính ổn định lâu dài, mọi ách tắc đều được giải quyết ngay tại chỗ, chỉ qua một cửa duy nhất. Vấn đề lớn nhất được các nhà đầu tư địa ốc trong và ngoài nước kỳ vọng nhất vẫn là thời gian sở hữu nhà đất tại đây như thế nào, bởi nó không thể nào giống như Luật Nhà ở năm 2014 được. Các nhà đầu tư đang trông chờ vào những điều này, bởi chính sách có ổn định thì họ mới an tâm đầu tư lâu dài, kỳ vọng dòng vốn của mình được sinh lời mà không lo sợ bị tác động bởi những yếu tố khác", ông Châu nói.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thì cho rằng những quy định đang được đề xuất trong Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt không chỉ mang lại những cơ hội to lớn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, mà còn kéo theo cả phân khúc nhà ở trung - cao cấp. Những khu vực như Phú Quốc, Bắc Vân Phong hay Vân Đồn lâu nay chỉ biết đến biệt thự nghỉ dưỡng ven biển. Chắc chắn khi Luật này thông qua sẽ tạo một cơn bùng nổ mới cho thị trường nhà ở tại 3 vị trí này.

"Chúng ta phải hình dung các khu vực này trong tương lai sẽ như Hong Kong, Singapore hay Thẩm Quyến. Ở đó ngoài phân khúc nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu lớn cho du lịch thì nhà ở cũng sẽ tăng mạnh, bởi khi đó không còn ranh giới là người trong hay ngoài nước mà ở đó là một thị trường mở. Theo tôi, giá nhà đất tại các vùng đặc khu kinh tế này trong thời gian tới sẽ có đột biến rất mạnh", TS. Hiển nói thêm.

Ông Hoàng Đình Phi, Trưởng ban quản lý khu kinh tế Vân Phong, cho biết từ khi có chủ trương vào năm 2012, Khánh Hòa vẫn để dành toàn bộ khu Bắc Vân Phong làm đặc khu dù có không ít tập đoàn lớn vào đặt vấn đề. Định hướng phát triển toàn bộ Bắc Vân Phong là quy hoạch thành một đô thị hiện đại, đẳng cấp quốc tế, lấy đơn vị hành chính là huyện Vạn Ninh. Bắc Vân Phong sẽ phát triển cảng trung chuyển quốc tế, logistic, tài chính và du lịch dịch vụ, công nghệ cao như y tế giáo dục chất lượng cao, trong đó định hướng của Chính phủ là lĩnh vực liên quan đến công nghệ thông tin, hải dương.

Trong khi đó tại Quảng Ninh, Vân Đồn có 4 siêu dự án kêu gọi đầu tư, trong đó có 3 siêu dự án quy mô vốn cả tỷ USD. Các dự án bao gồm Dự án Cảng và khu đô thị Bắc Cái Bầu có tổng vốn đầu tư dự kiến 25.200 tỷ đồng, Dự án Khu phi thuế quan – khu công nghiệp sạch tại Khu kinh tế Vân Đồn có tổng vốn đầu tư dự kiến 27.300 – 31.500 tỷ đồng, Dự án đường cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, quy mô dự kiến hơn 16.000 tỷ đồng.

Trong khi đó tại ở Phú Quốc, nhiều nhà đầu tư đã và đang đón đầu cơ hội đặc khu đang đến rất gần. Hiện này, tại hòn đảo này có tới 193 dự án đăng ký với tổng vốn 215.194 tỷ đồng đã được cấp phép và chấp nhận chủ trương đầu tư. Trong số đó, có 30 dự án với tổng vốn đầu tư 49.143 tỷ đồng đã đi vào hoạt động và 24 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô vốn lên tới 103.408 tỷ đồng. Phú Quốc đang đầu tư nâng cấp, xây dựng cơ sở hạ tầng để sẵn sàng đón cơ hội trở thành đặc khu hành chính – kinh tế đầu tiên của cả nước.

Trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có nhiều điểm tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong nước. Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Hành chính – kinh tế đặc biệt mới được Quốc hội thảo luận, cơ chế cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều ngang nhau. Việc tạo sân chơi bình đẳng này đã đặt ra nhiều câu hỏi cho các nhà làm luật và các nhà đầu tư trong nước là làm thế nào để doanh nghiệp trong nước có thể cạnh tranh được với các tập đoàn xây dựng ở nước ngoài hùng mạnh, có bề dày hoạt động, kinh nghiệm quản trị tốt, đặc biệt là có nguồn vốn dồi dào.

Ông Trần Đạo Đức, Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO cho rằng, điều kiện thu hút đầu tư từ nước ngoài, việc đầu tiên có được là nguồn vốn, có kinh nghiệm quản lý. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chịu sự quản lý của luật và Việt Nam có đủ chế tài để tránh những rủi ro khi người nước ngoài lợi dụng kẽ hở để giữ đất, lợi dụng sự thông thoáng để lách luật, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong nước.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Hương Trần Kiều Dung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn flc, cho rằng các doanh nghiệp Việt Nam không thua kém so với các doanh nghiệp nước ngoài. Doanh nghiệp trong nước có lợi thế sân nhà, từ thị trường trong nước, văn hóa, pháp lý… nên họ hoàn toàn có thể làm chủ được.

Đề cập đến sự cạnh tranh sắp tới giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng ở những năm 80-90 của thế kỷ trước, nhà đầu tư nước ngoài có lợi thế hơn. Nhưng hiện tại nhà đầu tư trong nước đang có lợi thế rất lớn vì đã có bề dày kinh nghiệm trong việc đầu tư các phân khúc nhà ở cao cấp, nhiều khu nghỉ dưỡng. Hơn nữa, nhà đầu tư trong nước còn hiểu rõ tâm lý, văn hóa người Việt Nam.

Theo ông Hà, hiện nay tại Phú Quốc, hầu hết các khu nghỉ dưỡng lớn thuộc các doanh nghiệp Việt Nam như vingroup, Tập đoàn CEO, Sun Group… Đối với Vân Đồn và Bắc Vân Phong, việc cạnh tranh lấn át của các nhà đầu tư nước ngoài là khó xảy ra.

Trao đổi với CafeLand, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Công ty Xây dựng Hòa Bình, cho biết hiện nay Hòa Bình đang nhận nhiều gói tổng thầu, gói thầu tại các khu vực là đặc khu kinh tế, trong đó có đảo Phú Quốc. “Hiện các đối tác lớn của chúng tôi ở các khu đặc khu này là doanh nghiệp trong nước. Tuy nhiên một số tập đoàn lớn trên thế giới cũng đã có mặt, và hiện diện mạnh hơn vào các khu này trong năm 2018”, ông Hải cho biết.

Sức lan toả của đặc khu kinh tế

Sức lan toả mạnh mẽ của đặc khu kinh tế (ĐKKT) trên thế giới cho thấy hiệu quả của mô hình này. Trên thực tế, đặc khu còn có thể làm nên điều kỳ diệu là đổi thay nhiều vùng lãnh thổ, đem về những khoản lợi nhuận khổng lồ và nâng cao vị thế cho quốc gia.

Xuất hiện đầu tiên trên thế giới vào năm 1942 tại Puerto Rico (vùng lãnh thổ ở phía Đông Bắc biển Caribe thuộc chủ quyền của Mỹ), mô hình khu kinh tế hiện đại (đặc khu kinh tế) đã nhanh chóng được nhân rộng tại nhiều quốc gia châu Á, điển hình như Ấn Độ, Hàn Quốc, Đài Loan, Malaysia, Phillippines, Singapore từ cuối thập niên 60.

Số lượng tăng nhanh qua từng thời kỳ, đến năm 2015 đã có khoảng 4.500 khu kinh tế tại 140 quốc gia, cứ trung bình 4 quốc gia thì 3 nước xây dựng các khu kinh tế. Sự phát triển của các khu kinh tế góp phần quan trọng thúc đẩy thương mại toàn cầu, tạo ra trên 66 triệu việc làm trực tiếp vào năm 2015.

Không nằm ngoài xu thế, các quốc gia trong khu vực ASEAN gần đây cũng thử nghiệm mô hình này. Từ năm 2009 đến nay Indonesia thành lập 10 ĐKKT ven biển. Thái Lan thí điểm xây dựng 5 ĐKKT từ năm 2014 và nay đã phát triển thêm 5 khu khác.

Mô hình ĐKKT kinh điển, ví như huyền thoại trên thế giới chính là Thâm Quyến (Trung Quốc). Mở cửa vào năm 1980, Thâm Quyến lúc đó chỉ là một làng chài, không có gì khác ngoài bãi cát và thuyền gỗ đơn sơ… Sau 40 năm, nơi này phát triển vượt bậc, trở thành một biểu tượng của đổi mới. Năm 2016, GDP của Thâm Quyến đạt 294 tỉ USD. Hiện nay, Thâm Quyến là bến cảng tấp nập thứ 3 thế giới, còn sàn chứng khoán ở thành phố này lớn thứ 22 toàn cầu. Tốc độ phát triển hạ tầng cơ sở của Thâm Quyến gói gọn trong khẩu hiệu: "Mỗi ngày 1 cao ốc, 3 ngày 1 đại lộ".

Tại các nước ASEAN, đảo quốc Singapore được coi là hình mẫu đi đầu và thành công bậc nhất trong xây dựng ĐKKT. Với xuất phát điểm không khác gì Thâm Quyến: một làng chài nghèo, phải nhập khẩu cả nước ngọt, 9 khu thương mại tự do gắn với phát triển cảng biển trở thành động lực đưa Singapore trở thành "con rồng" châu Á. Đến 2016 thu nhập bình quân đầu người tính theo PPP đạt gần 85.000 USD. Hiện quốc đảo này là trung tâm tài chính lớn thứ 3 trên thế giới và là một trong 5 cảng biển lớn nhất thế giới.

Quần đảo Cayman, một lãnh địa hải ngoại tự trị thuộc Vương Quốc Anh, với chính sách thông thoáng linh hoạt về tài chính tiền tệ, du lịch và bất động sản đã trỗi dậy trở thành một trung tâm tài chính hàng đầu, nơi thu hút các quỹ đầu tư quốc tế. Diện tích nhỏ, dân số ít, nhưng với thu nhập bình quân khoảng 57,316 USD, người dân Cayman có mức sống cao nhất vùng biển Caribe.

Mỗi đặc khu sẽ khai thác lợi thế riêng

Vân Đồn: Phát triển các ngành công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, du lịch sinh thái, du lịch văn hóa, công nghiệp văn hóa, dịch vụ hàng không và hậu cần hàng không, dịch vụ thương mại và mua sắm quốc tế.

Bắc Vân Phong: Phát triển các ngành công nghệ thông tin, điện tử, cơ khí; phát triển cảng biển hàng hóa và hành khách quốc tế; dịch vụ hậu cần cảng biển; trung tâm thương mại - tài chính gắn với cảng biển.

Phú Quốc: Phát triển du lịch nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, trung tâm hội nghị, triển lãm quốc tế, dịch vụ thương mại và mua sắm quốc tế cao cấp; dịch vụ quản lý tài sản; dịch vụ y tế.