Tầng tầng lớp lớp chính sách ngăn quả bóng bất động sản Trung Quốc vỡ tung

Do nhu cầu nhà ở tại vị trí đắc địa quá cao nhưng nguồn cung lại hạn chế, nhiều thành phố tại Trung Quốc đang sử dụng hình thức xổ số để phân bổ nhà ở mới. Xác suất trúng thưởng thường khá thấp, khoảng 1/60.

Khi trúng thưởng, anh John Chen - một kỹ sư ở thành phố Thượng Hải, có hai phút để quyết định có nên bỏ 9,6 triệu nhân dân tệ (tương đương 1,5 triệu USD) mua nhà hay không. "Tài khoản ngân hàng sẽ trống trơn, nhưng tôi không do dự chút nào", Chen cho hay.

"Thời khắc ra quyết định thậm chí còn căng thẳng hơn kỳ thi tuyển sinh đại học", doanh nhân Yang Yang (38 tuổi) tại Hàng Châu nói đùa. Yang trúng thưởng vào mùa xuân năm ngoái sau ba lần bốc thăm hụt.

Hai mảng sáng - tối của thị trường bất động sản Trung Quốc

Khác với các thành phố lớn, nhiều khu vực tại đất nước tỷ dân lại gặp vấn đề trái ngược: xây dựng quá nhiều khu chung cư, nền kinh tế địa phương sa sút và ít người mua bất động sản.

Hegang, một thành phố nhỏ gần biên giới với Nga, nhanh chóng trở thành tâm điểm chú ý khi nhà ở tại đây được quảng cáo với giá chỉ 20.000 nhân dân tệ, chưa bằng một mét vuông ở Thượng Hải.

Theo The Economist, tình trạng trên khá phổ biến trên thế giới với giá nhà cao chót vót ở các thành phố lớn và lìu tìu ở những thành phố nhỏ hơn. Tuy nhiên, mức độ phân hoá ở Trung Quốc, dưới tác động của quy mô và tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản nội địa, lại rõ nét hơn.

Hàng năm, Trung Quốc thường xây dựng thêm 15 triệu nhà ở mới, gấp hơn 5 lần số lượng tại Mỹ và châu Âu kết hợp. Lĩnh vực bất động sản chiếm 1/4 tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc. Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực xây dựng cũng như tác động gián tiếp đến các ngành nghề khác như bê tông cốt thép, phụ kiện trang trí nhà cửa.

Tác động của lĩnh vực bất động sản đến ngành tài chính cũng rất sâu sắc. Theo Moody's, năm 2021, các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc dự kiến phải thanh toán hơn 100 tỷ USD trái phiếu.

Tính chung cả thế giới, khoảng 1/10 dư nợ ngân hàng cho khách hàng phi tài chính có liên quan đến lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, bất luận đó là hỗ trợ tài chính cho công ty địa ốc hay vay thế chấp cho người mua nhà.

Giới phân tích nhận định, các yếu tố trên đang tạo thành một quả bom hẹn giờ. Trên thực tế, một số dấu hiệu thực sự rất đáng báo động.

The Economist dẫn một báo cáo cho biết, 1/5 lượng nhà ở tại Trung Quốc đang bị bỏ trống. Đầu tư vào nhà ở tương đương 1/10 GDP thường niên của Trung Quốc, cao hơn mức kỷ lục từng ghi nhận tại Nhật Bản trước khi bong bóng bất động sản xuất hiện tại đất nước mặt trời mọc ba thập kỷ trước.

Bên cạnh đó, khối nợ của người mua nhà và công ty phát triển bất động sản đang phình to. Evergrande, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã vay 120 tỷ USD, tăng gấp 56 lần chỉ trong vòng 10 năm.

Song, phải thừa nhận rằng mối lo về bong bóng bất động sản tại Trung Quốc không mới. Từ năm 2009, nhà quản lý quỹ đầu cơ Jim Chanos từng bình luận, "Trung Quốc là Dubai trên đà phát triển". Nhận định này cho thấy, lĩnh vực bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới có thể phát triển vượt bậc.

Kể từ đó, giá bất động sản tại Trung Quốc đã tăng gấp đôi và thị trường có đủ nhà ở cho 250 triệu người. Giai đoạn tăng trưởng lâu dài của ngành bất động sản Trung Quốc chỉ ra nhiều dấu hiệu đáng lo hơn một bong bóng bình thường.

Hàng loạt quy định nhằm ngăn bong bóng bất động sản phát nổ chính là lời giải thích thỏa đáng cho thành công - hay nói cách khác là bản chất không thể sụp đổ của ngành bất động sản Trung Quốc.

Quy định kìm bong bóng phình to

Một số quy định đã được áp dụng từ lâu, chẳng hạn như yêu cầu trả trước ít nhất 30% giá nhà khi mua nhà trả góp. Khi trả trước một khoản lớn cho căn nhà, chủ nhà sẽ có động lực thanh toán tiền trả góp hàng tháng, hạn chế rủi ro về một vòng tuần hoàn của việc vỡ nợ, bị ép phải bán nhà và làm giảm giá trị căn nhà.

Ở các thành phố đông dân bậc nhất Trung Quốc, nhu cầu cũng bị siết chặt, vì trước tiên khách hàng cần có hukou (giấy phép cư trú tại địa phương) để mua nhà.

Khi lĩnh vực bất động sản bùng nổ, chính phủ đã cam kết đưa ra "cơ chế dài hạn" để ổn định giá và đầu tư. Thị trường bất động sản hiện tại quá lớn, khó mà tự vận hành không cần sự kiểm soát.

Do đó, Bắc Kinh có cơ sở để áp dụng nhiều quy định hơn. Ví dụ, các thành phố như Thượng Hải và Hàng Châu đã bắt đầu yêu cầu công ty địa ốc bán căn hộ mới theo hình thức xổ số, ưu tiên cho những người chưa sở hữu nhà.

Ở các thành phố khác, chính quyền cấm hành vi mua căn nhà thứ hai. Để lách luật, một số cặp vợ chồng ly hôn giả để mua thêm nhà. Hôm 21/1, Thượng Hải ra phán quyết yêu cầu những người ly hôn phải đợi ba năm để được tính là người mua nhà lần đầu nếu họ từng có nhà khi kết hôn với nhau.

Ngoài ra, chính quyền ông Tập Cận Bình cũng đang kiểm soát các công ty bất động sản ngập trong nợ nần. Cuối năm ngoái, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và Bộ Xây dựng Trung Quốc cho biết họ sẽ bắt đầu đánh giá đòn bẩy của các công ty phát triển bất động sản trên cơ sở "ba vạch đỏ", ví dụ như nợ phải trả của họ không vượt quá 70% tài sản.

Theo công ty tư vấn Plenum, chỉ 11 trong 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc đạt đủ ba điều kiện. Các công ty khác cần phải tìm cách để vào danh sách, nếu không chính phủ sẽ kiểm soát nghiêm ngặt vấn đề tài chính của họ trong tương lai.

Một số doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức tăng vốn bằng cách thu hút nhà đầu tư mới hoặc thành lập các công ty con, ví dụ như công ty quản lý tài sản. Đối với nhiều công ty, bước đầu tiên rõ ràng là thúc đẩy dòng tiền thông qua việc gấp rút bán được nhiều nhà ở hơn. Để làm được điều này, họ phải giảm giá bất động sản.

R&F là một trong các công ty đang gặp khó khăn. Tại một trong các dự án mới ở thành phố Jiangmen (thuộc tỉnh Quảng Đông), R&F đã giảm 20% giá nhà trong những tháng gần đây. Doanh số bán hàng từng chững lại nay đã tăng vọt, trung bình R&F bán được khoảng 15 căn/ngày.

Phần chìm của tảng băng nổi

Ở góc độ hẹp, một số biện pháp can thiệp của chính phủ Trung Quốc đã mang lại hiệu quả. Tại các thành phố lớn nhất nước, giá nhà ở về cơ bản không tăng trong 4 năm qua (đã tính yếu tố lạm phát). Giá bất động sản toàn quốc hàng năm cũng không chênh lệch trong cùng giai đoạn, trong khi số lượng nhà ở mới tương quan với doanh số bán hàng.

Ông Zhang Sisi của Đại học Tế Nam (Quảng Châu) nhận xét: "Lĩnh vực bất động sản hiện tại ổn định hơn so với trong quá khứ".

Song, sự tĩnh lặng này lại tạo ra một lo lắng khác. Các quy định không chỉ giúp thị trường ổn định hơn, mà chúng còn tạo ra thị trường. The Economist đã lấy biện pháp cân bằng giá làm ví dụ.

Khi các công ty phát triển bất động sản trúng đấu thầu đất ở các thành phố lớn, họ phải định giá trong phạm vi do chính phủ quy định. Một hệ quả bất lợi là những ngôi nhà mới có thể rẻ hơn 1/3 so với các ngôi nhà đã qua sử dụng ở cùng khu vực.

Do đó, Bắc Kinh lại ban hành quy định mới: ngăn người dân chuyển nhà để hưởng lợi. Nhiều thành phố đã áp dụng hình phạt đối với các chủ sở hữu bán nhà trong vòng 5 năm kể từ khi mua. Cùng lúc, xổ số hoạt động như một hạn ngạch để quyết định quy mô của thị trường. Giá nhà có thể được kiểm soát, nhưng cung không đáp ứng cầu.

Từ góc độ này, thị trường bất động sản có lẽ không thực sự thành công mà giống một nồi áp suất hơn, The Economist cho hay.

Do đó, chính phủ Trung Quốc lại tiếp tục can thiệp bằng cách hướng người dân đến các thành phố nhỏ hơn, cụ thể là đến các cụm đô thị vệ tinh đang được xây dựng bên ngoài các siêu đô thị.

Để tăng độ hấp dẫn của các thành phố vệ tinh, chính phủ đang tăng cường đầu tư vào các bệnh viện và trường học. "Đôi khi, phải cần đến Bộ Giáo dục để giải quyết vấn đề trên thị trường nhà ở chứ không phải Bộ Xây dựng", ông Zhang cho hay.

Các công ty địa ốc dường như đang hưởng ứng hướng đi của chính phủ. Mảnh đất màu mỡ nhất cho các cụm đô thị vệ tinh là 4 tỉnh ven biển Quảng Đông, Phúc Kiến, Chiết Giang và Giang Tô.

Năm ngoái, 4 tỉnh này chiếm 34% tổng đầu tư bất động sản ở Trung Quốc, tăng so với mốc 26% của một thập kỷ trước. Nhà phân tích Xiao Wenxiao của công ty nghiên cứu CRIC Research cho hay: "Doanh nghiệp bất động sản không còn mua các lô đất lớn ở các thành phố khác, mà bây giờ họ tập trung vào các lô nhỏ ở những khu vực đắc địa".

Lúc này, một câu hỏi lớn xuất hiện: dư địa của thị trường bất động sản Trung Quốc còn bao nhiêu. Theo một nghiên cứu của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam năm 2017, tỷ lệ còn trống 22% cho thấy thị trường nhà đất Trung Quốc đang bão hòa.

Nhân khẩu học của Trung Quốc cũng cho thấy nhu cầu nhà ở đang yếu đi. Dân số trong độ tuổi lao động, lực lượng mua nhiều bất động sản nhất, đã sụt giảm. Tốc độ di cư từ nông thôn ra thành thị, một nguồn cầu lớn khác ở thành phố, cũng bắt đầu chững lại.

Tuy nhiên, tỷ lệ trống 22% chủ yếu phản ánh tình trạng xây bất động sản vượt mức ở các thành phố nhỏ. Tại và xung quanh các thành phố lớn, tỉ lệ trống có thể giảm xuống dưới 10%, thấp hơn mức chuẩn quốc tế, ngân hàng đầu tư China International Capital Corp (CICC) cho biết.

Một lượng nhà ở vẫn còn chưa khang trang. 1/10 căn hộ ở thành phố không có nhà vệ sinh riêng. Ngoài ra, nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu cho rằng họ muốn một căn nhà lớn hơn sau thời gian dài giãn cách xã hội để kiểm soát đại dịch COVID-19.

Tựu chung các vấn đề trên, Viện Chỉ số Trung Quốc (tổ chức nghiên cứu bất động sản lớn nhất đất nước tỉ đân), dự đoán doanh số bán nhà sẽ giảm 4% hoặc hơn mỗi năm trong nửa thập kỷ tới, từ 15 triệu căn năm 2020 xuống còn 13 triệu căn năm 2025.

Đó sẽ là một thách thức lớn cho Trung Quốc khi mà trụ cột quan trọng của nền kinh tế là lĩnh vực bất động sản sẽ trở thành lực cản. Song, ngành bất động sản sẽ tụt dốc dần dần chứ không phải sụp đổ hẳn.