Phân khúc bất động sản này dự báo tiếp tục tăng giá trong năm 2022

Nhiều phân khúc đồng loạt tăng giá

Đánh giá về thị trường bất động sản trong năm vừa qua, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, dù chịu tác động của đại dịch COVID-19 nhưng thị trường vẫn được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Trong đó, giá bất động sản hầu như không giảm, ngược lại bất động sản nhà ở còn tăng khoảng 5 - 9%, tùy địa bàn. Cùng với đó, giá bất động sản công nghiệp cũng tăng khoảng 3 - 18%, tùy từng địa phương. Bất động sản khu công nghiệp, logistics, nhà ở,... vẫn khả quan.

Đáng chú ý, nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 cơ bản vẫn tích cực. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản tính đến hết quý III/2021 tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020 và cả năm tăng khoảng 7 - 8%, thấp hơn so với bình quân toàn ngành nhưng vẫn là mức rất tích cực.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng. Trong 11 tháng năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%),…

Phân tích cụ thể hơn từng phân khúc, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản nhà ở bán năm 2021 chứng kiến thực trạng nguồn cung giảm do tác động của các biện pháp giãn cách xã hội trong quý III.

Ở phân khúc căn hộ, tại TP HCM, nguồn cung mới sụt giảm mạnh và chỉ ghi nhận sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường từ quýI/2019. Nguồn cung hạn chế khiến tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất cao.

Tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án quy mô khu đô thị. Thị phần căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt trung cấp kể từ năm 2014, chiếm tới 65% nguồn cung toàn thị trường.

"Nguồn cung mới tại TP HCM sụt giảm mạnh hơn Hà Nội rất nhiều do lệnh giãn cách kéo dài hơn, toàn bộ các hoạt động chào bán dự án gần như bị tê liệt. Chính vì nguồn cung hạn chế nên lượng giao dịch trên thị trường vẫn ghi nhận khả quan, nguồn cầu vẫn còn đó. Hầu hết các dự án mở bán trong 9 tháng vừa qua có tốc độ bán rất tốt", bà Dung nhận định.

Vị chuyên gia này dẫn chứng, tại Hà Nội, tỷ lệ bán trung bình của các dự án mới ra mắt trong quý mở bán đầu tiên vào năm 2019 và 2020 chỉ đạt lần lượt là 41% và 42% thì đến quý III/2021, tỷ lệ này đạt 52%.

Còn tại TP HCM, tỷ lệ bán trung bình của các dự án mới ra mắt trong quý mở bán đầu tiên vào năm 2019 và 2020 chỉ đạt lần lượt là 89% và 73% thì đến quý 3/2021, tỷ lệ này đạt 82%.

Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, nguồn cung căn hộ ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu đến từ người mua để ở và mua để đầu tư rất lớn khiến cho giá căn hộ trên thị trường trong hai năm vừa qua tăng trưởng rất cao. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP HCM ghi nhận tăng ở hầu hết các phân khúc , lần lượt tăng 16 – 17%.

Bên cạnh đó, theo vị này, còn một số nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên cao như việc khan hiếm quỹ đất khiến chi phí đầu tư vào đất cao, chi phí đầu tư phát triển dự án cũng tăng lên. Chưa kể đến các chi phí khác như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí nhân công,... cũng ghi nhận tăng trong thời gian vừa qua.

Đặc biệt, theo bà Dung, dù chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh nhưng các chủ đầu tư cũng mạnh dạn đưa ra những sản phẩm có mức giá cao kỷ lục trên thị trường.

Đơn cử, TP HCM đón nhận một dự án có mức giá lên đến 16.000 USD/m2, đây là mức giá chưa từng có tiền lệ. Hay tại TP Hà Nội sắp tới dự kiến cũng có các sản phẩm với mức giá 25.000 – 35.000 USD/m2.

Trong khi đó, thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận lượng mở bán hạn chế trước giai đoạn giãn cách. Tại Hà Nội, nguồn cung mới của quý III chỉ đạt 440 căn, trong đó, biệt thự chiếm 1%, liền kề 58% và nhà phố thương mại 41%. Nguồn cung mới phân khúc này trong quý III ở TP HCM chỉ có khoảng chục căn, toàn bộ là nhà liền kề.

Theo bà Dung, do nguồn cung hạn chế nên các sản phẩm tung ra tới đâu hầu như được tiêu thụ tới đó. Tình trạng lệch pha cung cầu đã khiến giá bán trên thị trường tăng nhanh. Cùng với cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển đã tạo động lực cho nguồn cung và giá bất động sản liền thổ tiếp tục tăng ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%, nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP HCM, giá biệt thự tăng 3%, nhà phố tăng 17%, nhà phố thương mại tăng 6%.

Đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới ở phân khúc biệt thự và condotel gần như không có trong hai năm vừa qua. Trong đó, Đà Nẵng và Khánh Hòa là hai thị trường dẫn đầu về nguồn cung và tốc độ tăng giá bán.

Riêng đối với condotel, giá bán sơ cấp tăng ở hầu hết các thị trường. Trong đó, tại Phú Quốc đạt mức gần 4.000 USD/m2, tại Khánh Hòa, Đà Nẵng gần 2.500 USD/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu gần 2.000 USD/m2,… Tương tự, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng biển vẫn ghi nhận tăng tại Phú Quốc, Phú Yên, Bình Thuận, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu,... bất chấp tác động của dịch.

Giá nhà dự báo tiếp tục leo cao

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện dòng vốn vào bất động sản vẫn đang trên đà tăng. Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, việc triển khai hàng loạt dự án hạ quy mô sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh.

"Dự báo, giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp phải thích ứng và phải linh hoạt hơn," ông Lực cho hay.

Về xu hướng giá, ông Lực nhận định, giá bất động sản sẽ chững lại một thời gian sau giai đoạn tăng tương đối nhanh. Giá nhà tại Hà Nội năm vừa qua đâu đó đã tăng 5 - 7% và TP HCM tăng khoảng 7 - 9%.

"Trong nửa đầu năm sau, kỳ vọng mức giá này có thể chững lại nhưng sau đó sẽ không có chuyện giá nhà đi xuống như một số nước trên thế giới mà có thể sẽ đi ngang hoặc đi lên. Nhưng sẽ không tăng quá nhiều", vị này nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, trong thời gian tới, xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán và nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội và TP HCM.

Cụ thể, giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3 – 7% tùy từng phân khúc trong năm 2022. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5 – 7%. Còn phân khúc bình dân và trung cấp, mức giá có thể tăng khoảng 3 – 5%.

Vị chuyên gia này dự báo, thị trường căn hộ năm sau sẽ đón nhận số lượng dự án gấp đôi so với 9 tháng năm 2021. Tương tự với thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung dự báo sẽ tăng trưởng khoảng 20 – 30%.

"Tuy nhiên, trong hai năm tới, thị trường sẽ tiếp tục có sự lệch pha cung cầu. Bên cạnh đó, những chi phí liên quan đến đất, nhân công, xây dựng,... sẽ không giảm đi mà sẽ tiếp tục tăng. Do đó, giá bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng tăng", bà Dung nhận định.