Bất động sản tăng giá chóng mặt, cần điều tiết bằng thuế

Một dự án ở Đông Anh (Hà Nội) vừa mở rổ hàng cho khách giữ chỗ (booking), với giá rumor (mức thăm dò, chưa chính thức) khoảng 280 – 350 triệu đồng/m2 với loại hình liền kề và khoảng 400 - 650 triệu đồng/m2 với loại hình biệt thự, tùy diện tích và vị trí. Với mức giá này, các căn thấp tầng tại dự án này có giá thấp nhất khoảng 18 tỷ đồng/căn.

Theo dữ liệu quý II của đơn vị nghiên cứu Avison Young, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội quý II/2024 vẫn đang neo trung bình ở mức 2.000 – 3.500 USD/m2 (khoảng 49 triệu – 86 triệu đồng/m2).

Tuy nhiên, tính riêng khu vực phía Tây Hà Nội, các dự án cho thấy mức tăng trưởng tốt trong giá sơ cấp, ghi nhận mức tăng khoảng 7 - 10% so với quý I tại một số dự án như Lumi Hanoi (CapitaLand) hay The Sola Park (MIK Group). Cả hai dự án này theo tìm hiểu của người viết đều có giá bán sơ cấp từ hơn 60 triệu đồng/m2 – mức giá sơ cấp căn hộ chưa từng xuất hiện tại Hà Nội trước đây.

Trong khi đó, sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp khoảng 10.200 - 14.700 USD/m2 (khoảng 250 - 361 triệu đồng/m2), tùy vị trí. Tại Khu đô thị Ciputra, biệt thự, liền kề đang được rao chuyển nhượng 11.000 -15.900 USD một m2. Tại Khu đô thị Starlake, giá biệt thự ghi nhận mức giá rao bán ở mức 17.000 – 22.400 USD/m2 (khoảng 418 triệu – 550 triệu đồng/m2), với diện tích 132 – 300 m2.

Tại TP HCM, thị trường căn hộ quý II ghi nhận dự án Eaton Park ra mắt với giá bán trung bình từ 5.000 đến 5.400 USD/m2 (khoảng 123 triệu – 132 triệu đồng/m2). Nhìn chung, so với quý đầu năm, giá bán căn hộ tăng tùy theo phân khúc và khu vực. Giá sơ cấp toàn thị trường tăng 5% và tăng nhanh hơn ở phân khúc cao cấp, đạt 7%.

Trao đổi với người viết, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết mặt bằng giá chung cư Hà Nội đã chứng kiến đà tăng khá mạnh trong nửa đầu năm. Tính đến tháng 6/2024, mặt bằng giá chung cư Hà Nội đã tăng trung bình 22% so với thời điểm cuối năm 2023 trên thị trường thứ cấp.

Trên thị trường sơ cấp, có tới 70% các dự án mới mở bán trong nửa đầu năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp (trên 60 triệu đồng/m2) khiến mặt bằng giá bán trung bình cao hơn khoảng 25% so với các dự án mở bán trong năm 2023.

Đã đến lúc sử dụng công cụ thuế

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP HCM mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD/m2.

Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ tăng vọt, nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao.

“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng được đà tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

VARS cho rằng, nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu/m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng/m2 vẫn được coi là bình thường. Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị.

Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Do đó, chuyên gia đề xuất quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoàng, găm giữ chờ bán dự án. Theo đó, các dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư sẽ bị thu hồi.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

Còn với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thổi giá.

Theo đó, khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng. Việc mua để ở hay cho thuê, hay chuyển nhượng là hợp pháp và là một hoạt động đi liền với cơ chế của thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm “lời ăn, lỗ chịu".

Song, hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát, là nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất" diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước, tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Do đó, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, ông Đính cho rằng việc ban hành chính sách thuế bất động sản là vô cùng cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua.

“Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng guồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới”, vị này nhấn mạnh.