Bất động sản hạng sang đang phủ sóng thị trường

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng đa dạng. Trong đó, phải kể đến sự hình thành và phát triển của phân khúc bất động sản hạng sang, với động lực dẫn dắt gắn liền với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, thượng lưu.

Theo quan sát, đa số các dự án chung cư ra mắt tại Hà Nội và TP HCM trong thời gian gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang với giá bán đắt đỏ.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản hạng sang chưa có định nghĩa trong các văn bản pháp luật hiện hành, mà thường gắn liền với tên tuổi của các thương hiệu bất động sản danh tiếng, được định nghĩa bởi nhiều yếu tố khác nhau, từ vị trí đắc địa, thiết kế độc đáo, tiện ích cao cấp, đến dịch vụ quản lý tiêu chuẩn quốc tế. Các sản phẩm thuộc phân khúc này thường tập trung ở khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM và các tỉnh, thành có du lịch phát triển.

Cụ thể, các dự án bất động sản hạng sang, siêu sang thường tọa lạc tại những vị trí “kim cương” trong lõi trung tâm thành phố, bao gồm 4 quận trung tâm Hà Nội; quận 1, Thảo Điền... (TP HCM) hay các dự án ven sông tại Đà Nẵng. 

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, khi quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, phân khúc này đang dần lan ra khu vực ven đô, nơi có không gian phát triển lớn hơn. 

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, trong vài năm trở lại đây, số lượng dự án bất động sản hạng sang, bao gồm các dự án căn hộ có giá từ 80 triệu/m2, duplex, penthouse, biệt thự sang trọng, đang không ngừng tăng ở các đô thị loại 1, nhất là tại Hà Nội. Điều này được lý giải một phần do việc phát triển các dự án bình dân, trung cấp không thể đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí tài chính, chi phí liên quan đến đất đai tăng. Và nhu cầu về nhà ở hạng sang trên thị trường cũng rất lớn.

Theo đó, thống kê của VARS cho thấy, 9 tháng đầu năm 2024, phân khúc bất động sản hạng sang chiếm khoảng 25% nguồn cung mới, và có tỷ lệ hấp thụ khá tốt, đạt khoảng 64%. Nhiều khách hàng thậm chí còn phải “tranh nhau” trả thêm tiền chênh để sở hữu các sản phẩm hạng sang giới hạn hay có vị trí vàng trong dự án.

Chuyên gia VARS cho rằng, nguồn cung phân khúc bất động sản hạng sang sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ.

Căn hộ giá bình dân ngày càng hiếm

Thực tế, sự xuất hiện ngàng càng nhiều của phân phúc bất động sản cao cấp, hạng sang đang khiến tình trạng mất cân đối cung cầu ngày càng trầm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã “tuyệt chủng” trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP HCM.

Cụ thể, thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại hai đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân liên tục sụt giảm và chính thức vắng bóng tại TP HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Tại Hà Nội, trước khi biến mất, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021- 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ hai chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. 

Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019.

Còn giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng  30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý III, cao hơn mức tăng của TP HCM, với hơn 50% nguồn cung mới trong quý có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Chuyên gia VARS cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay". Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.  

Nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản theo VARS là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Tính toán của các nhà phát triển dự án cũng cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm sẽ bị lỗ. 

Trong khi đó, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới “nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này.