Nhà giá rẻ nhập cuộc đua nguồn cung bất động sản

Hàng loạt dự án nhà ở xã hội vừa được khởi công trên cả nước. Tại Hà Nội, Liên danh Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) và Tổng công ty Viglacera – CTCP vừa khởi công xây 1.104 căn hộ nhà ở xã hội CT3 - thuộc dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City tại ô đất CT3, Khu đô thị Kim Chung (Đông Anh).

Dự án có tổng diện tích gần 3,7 ha, xây dựng 4 tòa nhà cao 12 tầng và 1 tầng hầm, 1 tum thang, quy mô dân số 5.429 người. Tổng diện tích sàn xây dựng gần 153.779 m2 với tổng số 1.588 căn. Tổng mức đầu tư dự án 1.600 tỷ đồng. Riêng Khu nhà ở xã hội tại ô đất CT3 có 1.104 căn hộ, diện tích từ 50 m2 đến 64 m2, bao gồm 2 đến 3 phòng ngủ.

Liên danh chủ đầu tư cho biết dự án dự kiến sẽ hoàn thành trong 18 tháng kể từ ngày khởi công, giá bán dự kiến 18,4 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 5% thuế VAT và 2% phí bảo trì).

Tại Bình Dương, Kim Oanh Group vừa khởi công xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội K - Home tại phường Hòa Phú, TP  Thủ Dầu Một.

Dự án nhà ở xã hội này được xây dựng trên khu đất rộng gần 27 ha, gần 4 khu công nghiệp lớn của Bình Dương. Tổng vốn đầu tư dự án là 5.000 tỷ đồng, quy mô gồm 3.310 căn hộ, được xây dựng theo phong cách của Singapore. Hiện chủ đầu tư vẫn chưa thông tin giá bán các căn hộ.

Cũng trong tháng 3, tại Long An, CTCP Prodezi Long An đã khởi công Dự án chung cư nhà ở xã hội thuộc khu dân cư Lương Hòa. Đây là dự án nhà ở xã hội đầu tiên được khởi công trên địa bàn tỉnh trong năm nay.

Dự án có quy mô đầu tư xây dựng gồm hai tòa chung cư cao 8 tầng với tổng số 400 căn hộ, được xây dựng trên diện tích đất 7.103 m2, diện tích sàn xây dựng 29.700 m2, đảm bảo chỗ ở cho hơn 1.200 lao động, với mô hình xây dựng nhà ở xã hội trong lòng khu dân cư. Tổng mức đầu tư công trình là gần 422 tỷ đồng. 

Hồi tháng 1, tại Bình Định, Công ty TNHH Hai thành viên Licogi13 Thuận Phước đã khởi công dự án nhà ở xã hội Long Vân.

Dự án có tổng diện tích sàn sử dụng trên 56.000 m2 được xây dựng tại phường Trần Quang Diệu, TP Quy Nhơn. Quy mô gồm hai khối nhà chung cư cao 21 tầng nổi và 1 tầng hầm, với khoảng 838 căn hộ. Tổng vốn đầu tư hơn 781 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào tháng 12/2026.

Trước đó, cuối năm 2024, CTCP Phát triển hạ tầng An Hưng Phát đã khởi công xây dựng giai đoạn 1 Dự án Nhà ở xã hội NXH2, khối A tại Đồng Nai. Theo đó, ở giai đoạn 1, công ty sẽ xây dựng block khối A, số lượng 275 căn hộ, thời gian là 14 tháng.  Dự kiến trong tháng 4 hoặc tháng 5 này, doanh nghiệp sẽ khởi công thêm hai block với 800 căn hộ.

Ông lớn nhập cuộc

Mới đây, Tập đoàn Vingroup thông tin đã đăng ký từ nay đến năm 2030 xây dựng 500.000 căn hộ và quyết tâm thực hiện mục tiêu. Số lượng này chiếm một nửa chỉ tiêu trong Đề án 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021 - 2030 của cả nước. Trước đó, Tập đoàn này cũng đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị, Khánh Hòa.

Hay Tập đoàn Hoàng Quân đã đăng ký thực hiện 50.000 sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội từ năm 2022 đến năm 2030 để đồng hành cùng với mục tiêu của Chính phủ. Tính đến nay, công ty đã triển khai xây dựng chuỗi 24 dự án nhà ở xã hội với hơn 35.000 căn. 

Tổng Công ty Viglacerac cho biết đang thực hiện 10 dự án nhà ở xã hội với số căn hộ là 17.200, đã bàn giao cho Hà Nội 5.500 căn đi vào sử dụng.  

Đại diện Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biếtđã hoàn thành bàn giao, đưa vào sử dụng khoảng 3.500 căn hộ. Từ nay đến năm 2026, tổng công ty dự kiến triển khai các dự án nhà ở xã hội với 2.800 căn hộ và hướng tới mục tiêu 17.500 căn.

Để hưởng ứng Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, CTCP Địa ốc Kim Oanh cũng đặt mục tiêu phát triển 40.000 căn từ nay đến năm 2028. 

Hầu hết phải "tự bơi"

Phân khúc nhà ở xã hội đang nóng lên từng ngày, đây được coi là phân khúc "cứu cánh" cho giấc mơ an cư của người dân có thu nhập trung bình khá. Tuy nhiên, để có thể hiện thực hóa giấc mơ này, vẫn cần sự nỗ lực và quyết tâm từ nhiều phía.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hành lang pháp lý mới, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023 đã tiếp thêm nhiều hy vọng cho công cuộc phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Nhiều vướng mắc với chủ đầu tư và đối tượng được hưởng chính sách đã được tháo gỡ. Những động thái trên được cho là đã tạo ra một cú huých lớn, giúp phân khúc này sẽ có nhiều kết quả đột biến trong kỷ nguyên mới.

Tuy nhiên, trong quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, thực tế vẫn còn nhiều khó khăn, trăn trở bởi nhiều lý do.

Thứ nhất, về đất đai. Đây được cho là một trong những trở ngại lớn nhất đối với doanh nghiệp khi quyết định làm nhà ở xã hội. Mặc dù có quy định về việc các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Song thực tế, hầu hết các doanh nghiệp đều phải “tự bơi”. Việc các doanh nghiệp phải “đơn thương độc mã” thực hiện giải phóng mặt bằng, gây ra nhiều khó khăn vừa tốn thời gian, vừa tốn chi phí. Kể cả khi doanh nghiệp đã có đất, đôi khi vẫn bị gây khó khăn.

Để giải nút thắt này, theo Chủ tịch VARS, cần có tư duy đổi mới hoàn toàn liên quan đến vai trò và sự song hành từ phía nhà nước và doanh nghiệp. Theo đó, nhà nước cần đứng vai trò cầm trịch, thực hiện việc thu hồi đất và giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Doanh nghiệp sẽ chịu trách nghiệm về kinh phí để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, về quy trình thủ tục. Theo vị này, nếu xác định nhà ở xã hội thuộc diện “ưu tiên”, cần đảm bảo và quán triệt sự nhất quán. Theo đó, mọi vấn đề liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở xã hội đều cần có sự ưu ái hơn. Có như vậy, doanh nghiệp mới “mặn mà” với phân khúc này, qua đó, nguồn cung phân khúc này mới có cơ hội cải thiện rõ rệt.

Hiện nay, quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội đang tương đương với dự án nhà ở thương mại, thậm chí có nhiều bước soát xét kỹ hơn. Điều này, vô hình trung khiến doanh nghiệp vất vả hơn, mất nhiều thời gian hơn để thực hiện, khiến cho thời gian triển khai dự án bị kéo dài, ảnh hưởng đến kết quả thực hiện mục tiêu của Đề án.

Chủ tịch VARS cho rằng, đối với vấn đề này, cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành quy định đặc thù, dành riêng cho đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Trong đó, có thể lược bớt một số bước, cắt giảm tối đa thời gian phản hồi, trả kết quả các bước, yêu cầu sự vào cuộc một cách khẩn trương hơn từ phía cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương.

Thứ ba, về nguồn vốn. Mặc dù đã có gói tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư thực hiện dự án và người dân vay mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn ở mức rất thấp. Ngay cả kết quả giải ngân từ ngân hàng chính sách cũng không đạt như kỳ vọng. Nguyên nhân được cho là do thủ tục xét duyệt còn khó khăn, qua nhiều cấp (sở, Bộ). Với chủ đầu tư, cần hoàn thành xong giải phóng mặt bằng mới được vay, cũng là một hạn chế.

Trước đó, VARS đã nhiều lần kiến nghị để hiện thực hóa đề án nhà ở xã hội, rất cần nguồn vốn đủ mức với quy định thông thoáng, hỗ trợ hơn từ phía nhà nước. Bởi lẽ, hầu hết các doanh nghiệp khi thực hiện dự án bất động sản đều cần huy động vốn từ các nguồn khác nhau, trong đó chiếm chủ yếu là vốn tín dụng.

Nếu không có sự ưu đãi thực sự về nguồn vốn, doanh nghiệp sẽ khó đủ lực để triển khai, chứ chưa nói đến việc triển khai mạnh mẽ, quy mô lớn. Ngoài ra, việc tìm hiểu và dẫn dắt thêm các kênh dẫn vốn khác cũng là điều hết sức quan trọng nhằm tiếp sức cho doanh nghiệp, đặc biệt trong thời điểm các doanh nghiệp bất động sản đều đang gặp khó khăn về nguồn vốn.

Ngoài ra, theo vị này vẫn còn một số bất cập liên quan đến chất lượng và giá bán nhà ở xã hội, đối tượng được thụ hưởng chính sách.... 

"Với tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan bộ ngành, chắc chắn nhà ở xã hội sẽ có nhiều điểm sáng trong thời gian sắp tới", ông Đính nhận định.

 Địa phương cần đồng hành với doanh nghiệp

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về phát triển nhà ở xã hội diễn ra mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh vấn đề làm nhà ở xã hội dù đã được bàn nhiều nhưng việc triển khai vẫn chưa đạt hiệu quả cao.

Thủ tướng bày tỏ trăn trở khi "đất trong tay chúng ta, tiền có thể huy động, cơ chế, chính sách, thủ tục do ta mà việc xây dựng nhà ở xã hội không chuyển biến hoặc chuyển biến rất chậm".

Thủ tướng khẳng định nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, do đó, các cơ quan phải đặt mình vào địa vị của người có nhu cầu để giải quyết. Trong đó, các địa phương đã được giao chỉ tiêu cụ thể về xây dựng NƠXH, phải coi đây là nhiệm vụ chính trị, với quan điểm lấy con người là trung tâm, là chủ thể, con người là yếu tố quyết định.

Dù một số vướng mắc về thể chế đã được tháo gỡ, vẫn còn nhiều rào cản. Thủ tướng đề nghị các đại biểu góp ý cụ thể để kịp thời giải quyết ngay tại kỳ họp Quốc hội sắp tới.

Về nguồn lực, Thủ tướng đề cập một số giải pháp đã và đang được triển khai như thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; giải ngân gói tín dụng 140.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội mà không tính vào "room" tín dụng của các ngân hàng… 

Thủ tướng cũng đặt vấn đề các doanh nghiệp chưa làm vì sao, phải chăng vì chính quyền chưa dám giao việc. Có thể giao trực tiếp cho doanh nghiệp, không cần qua đấu thầu được không, miễn là bảo đảm công khai, minh bạch, phòng chống tham nhũng, tiêu cực, lãng phí. Nếu đấu thầu thì phải bảo đảm thực chất, không hình thức, không quân xanh, quân đỏ, tránh tình trạng quy trình rất dài, tốn thời gian mà không mang lại điều gì cả.

Thủ tướng cũng lưu ý nhà ở xã hội không có nghĩa là làm ở những chỗ đất "đầu thừa đuôi thẹo", những nơi "khỉ ho cò gáy", không làm được nhà ở thương mại thì làm nhà ở xã hội. Phải ưu tiên nhà ở xã hội trước rồi mới đến nhà ở thương mại. 

Bên cạnh đó, người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh chính quyền địa phương cần đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp, huy động sức mạnh toàn xã hội, phát huy tinh thần đoàn kết để thúc đẩy phát triển phân khúc này.