'Xử lý tình trạng thổi giá chung cư không nên dùng công cụ hành chính'

Số liệu mới đây của Bộ Xây dựng chỉ ra, giá bán các dự án bất động sản trong thời gian gần đây đều có xu hướng tăng cao.

Cụ thể, mặt bằng giá trung bình chung cư tại Thủ đô đã đặt ngưỡng 50 - 70 triệu đồng mỗi m2, tăng 38% sau 5 năm. Ngoài dự án đã sử dụng 5 - 10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao. 

Chia sẻ tại Talkshow: Hạ nhiệt "sốt" giá chung cư do Báo Tiền Phong tổ chức mới đây, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, giai đoạn vừa qua, toàn bộ thị trường địa ốc được phủ bằng một màu đen tối, tuy nhiên riêng phân khúc chung cư vẫn âm thầm tăng giá, đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Còn TP HCM, Đà Nẵng giá chung cư đã neo khá cao, tốc độ tăng giá không thể hiện rõ.

"Sau Tế trở lại đây, ai cũng choáng váng về tốc độ tăng giá chung cư, có vị trí gần như tăng từng ngày. Tại một số vùng ven, tốc độ tăng còn khủng khiếp nữa”, ông Toản chia sẻ.

CEO EZ Property đánh giá, với tình hình thị trường đang khó khăn, nền kinh tế khó khăn và thu nhập người dân giảm sút thì sự tăng giá này là bất thường.

Bàn về nguyên nhân, ông Toản cho rằng nguồn cung căn hộ đã sụt giảm mạnh trong vòng 5 năm qua, các dự án mới chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất là nhà ở xã hội lại không có. Năm 2023, Hà Nội có duy nhất dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn. Trong khi đó, lượng di dân lớn, mỗi năm Hà Nội có thêm 100.000 người.

Ngoài ra còn một nguyên nhân nữa là lực cầu bị nén do không có nguồn cung. "Lực cầu mạnh mẽ đến từ gia đình trẻ, lượng sinh viên ra trường thu nhập thấp… Bên cạnh đó, với lãi suất thấp như hiện nay (có ngân hàng cho vay cố định 6% trong vòng 3 năm đầu) thì lập tức nhiều người cũng tính toán đi mua nhà. Không thể tượng tượng được nhà ở tái định cư đã đưa vào sử dụng hàng chục năm nay, cũ nát trước có 20 triệu đồng/m2 nay lên 15 - 40 triệu đồng/m2. Hay một khu nhà ở chúng tôi triển khai ở phía Tây Hà Nội, bán năm 2018 – 2020 khoảng 20 – 21 triệu đồng/m2, ở khá lâu rồi bây giờ lên gần 40 triệu đồng/m2, ông Toản cho hay.

Tuy nhiên, ông Toản cho rằng, đến nay phân khúc chung cư đã ổn định. "Tôi ví sự tăng giá chung cư vừa rồi như cơn giông mùa hè, đến rất nhanh và đi cũng rất nhanh", ông Toản nói.

Vị này cho rằng có tình trạng thổi giá, nhưng phải xem xét kỹ nguyên nhân. Bởi doanh nghiệp làm dự án, họ phải tính toán lợi nhuận, không một doanh nghiệp nào từ chối lợi nhuận nếu có cơ hội thuận lợi. Nếu “một mình một chợ” thì việc thổi giá là bình thường. Trong trường hợp nguồn cung dồi dào, thị trường tốt thì không có lý do gì doanh nghiệp thổi giá được.

“Không nên đánh giá việc thổi giá là xấu, thay vào đó cơ quan quản lý cần tìm nguyên nhân để tháo gỡ. Và cũng không nên đổ lỗi cho ai. Tuy nhiên, dùng mệnh lệnh hành chính để ép giảm giá nhà là không nên, phải tôn trọng quy luật kinh tế thị trường. Muốn giảm giá nhà nhưng chi phí vật liệu tăng cao, thời gian hoàn thiện kéo dài, chi phí tiền sử dụng đất cao thì rất khó để giảm giá thành sản phẩm”, ông Toản nhấn mạnh.

Còn theo Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, biến động giá chung cư phụ thuộc khá nhiều vào chính sách, mà chủ yếu là liên quan đến hai luật mới được thông qua là Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo vị này, đối với thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là bất động sản đang trong giai đoạn đầu với những đặc điểm đầu tư như ở Việt Nam thì hiện tượng thổi giá, đầu cơ bất động sản thường xuyên diễn ra.

"Hiện nay chúng ta chưa có đầy đủ các công cụ hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng thổi giá, đầu cơ bất động sản. Với việc thổi giá chung cư thời gian qua cần bình tĩnh phân tích từng nguyên nhân để có giải pháp. Hiện tượng thổi giá không phải là quá xấu trong một nền kinh tế thị trường. Quan trọng là các cơ quan quản lý phải làm thế nào để ngăn được những cơ sở, căn cứ hay cội nguồn dẫn đến tình trạng đầu cơ, thổi giá gây tác động tiêu cực đến thị trường, ông Ánh nói.

Cũng theo chuyên gia, việc thanh tra hay kiểm tra tình trạng thổi giá chỉ giải quyết được “phần ngọn” của vấn đề. Nếu lại tiếp tục áp dụng các biện pháp hành chính để xử lý các vấn đề của thị trường thì khả năng thành công là rất thấp và không hiệu quả. Có thể dập được chỗ này nhưng sẽ lại bùng lên ở chỗ khác. Vấn đề ở đây là phải giải quyết được căn nguyên của hiện tượng thổi giá này.

"Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết chi phí đầu vào cho dự án tăng lên, đặc biệt nguyên vật liệu, nhân công… Chúng ta cần tập trung phân tích, đánh giá thực chất diễn biến nóng của nhà chung cư thời gian vừa qua, đặc biệt theo phân khúc", ông Ánh nhấn mạnh.

Theo vị này, việc mua nhà để sử dụng khác với mua để đầu cơ, thổi giá. Cơ quan chức năng cần tập trung phân biệt giá thật, giá ảo để có biện pháp xử lý cho phù hợp. "Có rất nhiều biện pháp có thể làm nhưng nên hạn chế sử dụng công cụ hành chính mà phải là các công vụ về tài chính, kinh tế để can thiệp và bình ổn thị trường, ông Ánh nhấn mạnh.