Giá nhà dự báo tiếp tục leo thang vì chi phí đền bù đất đai tăng

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ 5 - 6,5% trong quý II và tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái, tùy từng khu vực và vị trí. Giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng này cũng chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý II do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi. 

Tại Hà Nội, giá rao bán một số dự án căn hộ chung cư trên thị trường trong quý vừa qua có sự tăng giá cao như Khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%, Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên tăng 20%… 

Bộ Xây dựng cũng thông tin về giá rao bán một số dự án, trong đó Lumi Hanoi giá khoảng 66 - 82 triệu đồng/m2 tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm; Imperia Sola Park giá khoảng 55 - 72 triệu đồng/m2 tại Tây Mỗ - quận Nam Từ Liêm; Grand SunLake giá từ 40-55 triệu đồng/m2 tại phường Văn Quán, quận Hà Đông; The Canopy Residences giá khoảng 57 - 72 triệu đồng/m2 tại quận Nam Từ Liêm; The Wisteria giá khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2 tại huyện Hoài Đức.

Trên thị trường thứ cấp, giá rao bán tại một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao như 249A Thụy Khuê (Tây Hồ) tăng 12% (gần 56 triệu đồng/m2); D’. El Dorado II (Tây Hồ) tăng gần 10% (hơn 80 triệu đồng/m2); Vinata Tower (Cầu Giấy) tăng 10% (hơn 53 triệu đồng/m2); Vinhomes D'Capitale (Cầu Giấy) tăng 14% (hơn 74 triệu đồng/m2), Thống Nhất Complex (Thanh Xuân) tăng 12,5% (gần 60 triệu đồng/m2), Eco Lake View (Hoàng Mai) tăng 13,5% (hơn 48 triệu đồng/m2). 

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ là việc bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như trước đây.

Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này theo chuyên gia sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định đền bù chặt chẽ sẽ khiến các chi phí đầu tư vào các dự án bất động sản tăng lên, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng cao. Savills ghi nhận trong quý II vừa qua, không có nguồn cung mới nào dưới mức 45 triệu đồng/m2, và kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp căn hộ giá vừa túi tiền đã giảm 45% mỗi năm.

Chuyên gia dự báo trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế. Trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ đã giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 2.700 căn. Đáng chú ý, 98% nguồn cung này đến từ các dự án hiện có, hầu như không có dự án mới.

Song, khi nguồn cung căn hộ tại khu vực ngoại ô Hà Nội tăng mạnh từ năm 2025 trở đi, giá bán tại các khu vực này có thể khó duy trì đà tăng nhanh như hiện tại. Điều này có thể làm giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn, đặc biệt ở các khu vực ngoại ô.