Phân khúc bất động sản không dành cho lướt sóng trong năm 2022

Đầu năm 2021, thị trường chứng kiến một cơn sốt đất nhẹ, xuất phát từ thông tin quy hoạch sân bay Hớn Quản tại Bình Phước. Cách đây khoảng một tháng, thông tin quy hoạch huyện Bình Chánh, TP HCM lên quận cũng tạo cơn sốt nhẹ 7- 10 ngày rồi nhanh chóng xẹp xuống. Các chuyên gia cho rằng đây là những cơn sốt ảo, còn cơn sốt thật rất khó diễn ra.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam, đất nền là nhu cầu thực và luôn là phân khúc ưu tiên của người đầu tư bất động sản, xuất phát từ nhiều nguyên nhân đặc thù.

"Trước năm 2018, thường trước và sau Tết có những con sốt đất bởi nhiều lý do. Tuy nhiên, hai năm nay, những cơn sốt đất trên diện rộng hoặc sốt đất thật sự đã hạn chế rất nhiều.

Tuy nhiên, năm 2021, dịch COVID-19 gây ra những biến động về kinh tế, thu nhập,… khiến thị trường thứ cấp không sôi động nên chưa có tình trạng mọi người đổ xô đi mua đất nền như những giai đoạn trước", ông Hoàng nói.

Dòng tiền đầu tư đổ mạnh vào đất nền sau dịch

Nhà đầu tư đổ xô săn đất một số khu vực vùng ven TP HCM, đặc biệt là Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu. (Ảnh minh họa: Ngọc Anh).

Từ sau khi các địa phương nới lỏng giãn cách, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu săn đất một số khu vực vùng ven TP HCM, đặc biệt là Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo ông Hoàng, trong giai đoạn dịch vẫn có nhiều người kiếm được tiền. Chẳng hạn như thị trường chứng khoán thời gian qua khá biến động nhưng vẫn có nhiều người kiếm được tiền từ chứng khoán.

Ngay sau đó, những nhà đầu tư này hiện thực hóa lợi nhuận bằng bất động sản, tức mua những miếng đất 1-2 tỷ đồng ở các tỉnh xa, coi như phòng thân. Đó cũng là lý do bổ sung thêm vì sao hoạt động giao dịch đất nền sôi động trở lại trong hai tháng gần đây, mặc dù chưa thể bằng giai đoạn từ năm 2019 trở về trước khi chưa có dịch.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, gần đây dòng tiền đầu tư bắt đầu đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền, trong bối cảnh nền kinh tế và các hoạt động sản xuất kinh doanh đã dần hồi phục.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới không nhiều, chỉ có một vài dự án được hoàn tất pháp lý và bắt đầu được tung ra thị trường, trong khi nhu cầu thực tế lớn hơn nhiều, dẫn đến giao dịch sôi động hơn.

Ngoài ra, ông Lực cho biết xuất hiện xu hướng người từ TP HCM chạy lên Bảo Lộc (Lâm Đồng) để tìm không gian ở mới.

Nói thêm về xu hướng này, chuyên gia của DKRA, cho biết mấy năm nay mọi người thường nghe về từ khóa "bỏ phố về quê". "Bỏ phố" ở đây không có nghĩa là về hẳn, mà người ta mong muốn có thêm một căn nhà thứ 2 ở ngoại ô hoặc các tỉnh lân cận - nơi mà môi trường sống ít bị ngột ngạt giống như những trung tâm lớn.

Đòn bẩy cho xu hướng đầu tư đất nền 

Theo các chuyên gia, thói quen của người Việt là thích đầu tư vào đất đai, vào bất động sản. Người ta cảm thấy yên tâm hơn khi sở hữu một miếng đất hay căn hộ nào đó.

Người ta cũng quan sát lịch sử bất động sản trong những năm qua và thấy rằng, đầu tư vào đất nền không bị giảm giá. Tất nhiên, có những năm vô cùng khó khăn, giá có thể giảm một chút nhưng xu hướng chung vẫn là tăng.

TS. Cấn Văn Lực dẫn khảo sát gần đây của một công ty quản lý quỹ cho thấy, giá đất nền tăng 7-10% mỗi năm trong khoảng 20 năm, thậm chí 30 năm vừa qua.

Một điểm khác theo ông Lực, đất đai là có giới hạn, còn nhu cầu vẫn tăng do dân số tăng lên và thu nhập của người dân cũng tăng đều khoảng 6% mỗi năm trong 10 năm vừa qua và đà tăng này được dự báo có thể tiếp tục.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nhìn thấy được xu thế đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư công sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ hơn khi nhiều quyết sách của Chính phủ đã, đang và sẽ được đưa ra trong thời gian tới. Hơn nữa, pháp lý liên quan đến bất động sản, đất đai đã được tháo gỡ một phần trong thời gian qua.

Cuối cùng là quá trình đô thị hóa. Do ảnh hưởng dịch bệnh, thời gian vừa qua vẫn có những người mong muốn được về quê vào dịp cuối tuần. Tuy nhiên, ông Lực đánh giá xu thế đô thị hóa sẽ tiếp tục diễn ra vì tỷ lệ đô thị hóa hiện vẫn còn tương đối thấp với khoảng 40%. Tỷ lệ này được dự báo tăng lên khoảng 45% vào năm 2025 và 50% vào năm 2030.

Ông Lực cho rằng những yếu tố trên sẽ kích thích mọi người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Đầu tư đất nền lướt sóng sẽ rủi ro trong năm 2022

Trên thực tế, vẫn có nhiều nhà đầu tư trúng quả lớn từ đất nền, lời 2-3 lần chỉ sau 2-3 năm đầu tư, qua đó kích thích nhiều người bỏ tiền vào bất động sản.

Ông Hoàng dẫn chứng về một dự án ở Cần Giuộc, đoạn giáp với huyện Nhà Bè, (TP HCM). Năm 2016, một lô đất khoảng 80 m2 tại dự án này có giá 500-600 triệu đồng. Thời điểm hiện tại, giá lô đất này đã tăng hơn gấp 3 lần, ở mức 1,8-19 tỷ đồng, riêng những vị trí đẹp lên đến 2,1 tỷ.

"Điều đó giải thích vì sao đất nền là kênh đầu tư ưu tiên hàng đầu và nhiều người xác định đầu tư lâu dài", ông Hoàng nhận định.

Song, các chuyên gia cũng lưu ý về nhiều rủi ro, "nhà đầu tư cần phải tìm hiểu và kiểm soát, chứ không phải vì rủi ro mà không đầu tư" như TS. Cấn Văn Lực đề cập.

Trong đó, nhà đầu tư phải xác định được mình thuộc nhóm nhà đầu tư nào: E ngại rủi ro, trung dung hay thích mạo hiểm.

Đối với tiêu chí đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng, ông Lực khuyên nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng - an ninh - cảnh quan, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh thì môi trường sống và cảnh quan cũng rất quan trọng.

Một yếu tố nữa là những chủ đầu tư đứng đắn, làm ăn nghiêm túc sẽ đỡ rủi ro hơn rất nhiều.

Bên cạnh đó, thanh khoản bất động sản cũng rất quan trọng và cuối cùng là đòn bẩy tài chính. Theo ông Lực, đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng là khoản đầu tư trung và dài hạn, đầu tư lướt sóng sẽ rủi ro trong năm 2022.