Muốn mua bất động sản vùng ven cần có bao nhiêu tiền?

Người dân mất 20-24 năm tích lũy mới mua được căn nhà đầu tiên

Từ năm 2019, nguồn cung đất đối với BĐS nhà ở tại TP HCM giảm mạnh, tạo xu hướng cho các nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu ở thực tìm kiếm đến các khu vực lân cận. Các chuyên gia cho rằng đây là xu hướng tất yếu, theo quy luật nước chảy chỗ trũng.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, một yếu tố quan trọng thúc đẩy xu hướng này phát triển rõ nét hơn trong những năm gần đây là giá nhà ở nói chung tại nội đô TP HCM đã tăng rất nhanh và đều đặn ở các phân khúc.

Thậm chí ngay cả giai đoạn dịch bệnh từ năm ngoái, giá nhà ở TP HCM vẫn tăng 15-7%/năm và ngày càng vượt xa khả năng của đại đa số người dân.

Khoảng hai năm trở lại đây, TP HCM gần như không còn sản phẩm nhà ở và căn hộ bình dân (dưới 1.000-1.500 USD/m2). Giỏ hàng tầm trung (dưới 2.000 USD/m2) gần đây cũng không còn xuất hiện nhiều. 

Hầu hết giỏ hàng trên thị trường hiện nay thuộc phân khúc hạng sang. Có những khu vực trước đây chỉ phát triển sản phẩm tầm trung, bình dân thì nay các chủ đầu tư đã chuyển sang dòng BĐS cao cấp.

"Điều này tạo áp lực rất lớn đối với những người có nhu cầu mua nhà nhưng thu nhập chỉ ở mức trung bình và phục vụ cho nhu cầu ở thực", ông Kiệt nhận định.

Tại sự kiện bất động sản do Cafeland tổ chức mới đây, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS đưa ra ví dụ cho thấy việc mua nhà ở trung tâm vượt tầm với của người dân: "Nếu lấy chỉ số giá nhà chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc hộ gia đình tại Việt Nam trong một năm, con số này đã lên 20-24 lần.

Điều này có nghĩa, một người độc thân đi làm, tích lũy và không chi tiêu thì 20-24 năm sau có thể mua được căn nhà đầu tiên. Chỉ số này phù hợp khi ở mức 8-10 lần. Cầm 2-3 tỷ đồng để tìm một căn nhà ở TP HCM hiện nay quá vất vả. Người dân không còn cách nào khác là phải đi xa hơn…".

Người dân sẵn sàng bán nhà thành phố để mua nhà vùng ven

Theo nhận định của các chuyên gia, dịch COVID-19 như một cú huých khiến nhiều người có xu hướng tìm nơi an cư tại các khu đô thị vệ tinh thay vì bám trụ tại TP HCM như trước đây.

Ông Chánh cho biết, "COVID-19 là tác nhân đẩy nhanh quá trình dịch chuyển đầu tư BĐS ra vùng ven. Gần đây, giá nhà ở các hẻm, đặc biệt là hẻm ba gác (những hẻm chỉ có xe ba gác đi vào) đã chững lại, trong khi giá bán xung quanh vẫn tăng, thể hiện phần nào xu hướng người dân sẵn sàng bán những sản phẩm ở đó để đi xa hơn một chút mua không gian sống.

Những người sống ở đô thị vệ tinh, vùng ven để vào nội đô TP HCM làm việc bây giờ cảm thấy thích thú hơn ở trung tâm kẹt xe, ngập nước, khói bụi và giá nhà đã quá cao".

Trong khi với 2-3 tỷ đồng, người dân mỏi mắt không tìm được và mua nổi nhà tại TP HCM thì cùng với số tiền này, ông Chánh cho rằng nếu dùng đòn bẩy vừa phải (50%) đã có thể nghĩ đến việc đầu tư. Thậm chí, có những người cầm trong tay 500 triệu -1 tỷ vẫn có thể tìm được BĐS phù hợp nếu chịu khó.

"Như vùng Biên Hòa, người dân cầm khoảng 2 tỷ đồng là có thể có mảnh đất, còn xây một căn nhà cấp 4 dự trù thêm vài trăm triệu đồng. Vùng ven TP HCM hiện giờ giá đất đã khá cao nhưng với 2 tỷ đồng vẫn có thể tìm được một BĐS", ông Chánh nói.

Từ những kinh nghiệm thực tế, ông Chánh lưu ý nhà đầu tư: Đầu tư BĐS vùng ven mang tính trung và dài hạn nên cơ cấu nguồn tài chính dài hạn và sử dụng đòn bẩy tài chính thấp, từ 50% trở xuống khi nền kinh tế ổn định và 30% trở xuống khi nền kinh tế tiềm ẩn bất ổn như hiện nay.

Đầu tư và dịch chuyển ra BĐS vùng ven là xu hướng tất yếu, song, giới chuyên gia cho rằng để xu hướng này bền vững thì bài toán quy hoạch phải được đặt lên hàng đầu, trong đó có quy hoạch vùng, quy hoạch phân khu theo từng chức năng,...