Giá bất động sản vùng ven hiện nay đắt hay rẻ?

Giá BĐS vùng ven tăng mạnh hơn khu trung tâm

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bất động sản vùng ven liên tục tăng qua từng năm và biên độ tăng giá mạnh hơn khu vực trung tâm. Đơn cử như tại Bình Dương, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, giai đoạn 2007-2010, giá rao bán chung cư trung bình 6-18 triệu đồng/m2. 

Đến giữa năm 2019, giá rao bán trung bình của loại hình này nhảy vọt lên 30-35 triệu đồng/m2 và sang năm 2020, nhiều dự án mới có giá chào bán gần 40-45 triệu đồng/m2, vượt giá bán nhiều khu vực tại TP HCM.

Hay như khu Đông Sài Gòn từng được xem là vùng đất xa xôi đến nay giá nhà, đất đã bật mạnh so với một thập kỷ trước. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam từng chia sẻ: "Trước đây, khách hàng chủ yếu tìm mua căn hộ giá rẻ ở quận 9. Từ cuối năm ngoái, các dự án chào bán mới đều đã vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Tương lai còn nhiều dự án cao cấp, hạng sang mà trước đây chúng ta chưa bao giờ nghĩ sẽ xuất hiện."

Tại sự kiện bất động sản do Cafeland tổ chức ngà 23/10, ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân thông tin, giá đất một số nơi ở quận 9 (nay là TP Thủ Đức) đã tăng 20-40 lần so với 10 năm trước, trong khi khu vực trung tâm chỉ tăng 2-5 lần, cá biệt 6-10 lần.

Thậm chí trong giai đoạn miền Nam bước vào thời kỳ giãn cách, phòng chống dịch COVID-19 vừa qua, các hoạt động giao dịch BĐS đều bị hạn chế nhưng giá đất vẫn âm thầm tăng. Trong đó, giá đất ở một số khu vực thuộc thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 10% so với trước dịch.

Theo đánh giá của các chuyên gia, với việc giá BĐS vùng ven tăng mạnh hơn BĐS trung tâm, tỷ suất sinh lời theo đó cũng cao hơn nên loại hình này ngày càng gia tăng sức hút đầu tư. Mặt khác, các chuyên gia nhận định nếu so sánh về giá trị tuyệt đối thì giá BĐS vùng ven còn tương đối mềm, phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng, bao gồm người lao động mong muốn có nơi an cư lạc nghiệp. 

Giá BĐS vùng ven hiện nay đắt hay rẻ? 

Theo TS. Đinh Thế Hiển, khi BĐS vùng ven mới dậy sóng vào những năm 2018-2019, nhiều người cho rằng có điều gì đó vô lý nhưng thực tế loại hình này vẫn tăng trưởng trong thời gian qua. 

"Trong nhiều cuộc trao đổi, bạn bè tôi hay tiếc nuối vì đã bỏ qua cơ hội đầu tư trong quá khứ. Quận 9, Bình Chánh, thậm chí những nơi được gọi là đầu tư hụt giò như Nhơn Trạch, Mỹ Phước,... đến nay đều tăng giá rất mạnh so với 20 năm trước.

Nhà đầu tư khi xuống tiền bao giờ cũng thấy đắt, dù ở những địa phương rất xa như Bến Tre, Long An, Phan Thiết,... bởi họ đang chiếu theo giá thị trường. 

Nhà đầu tư không thể tìm mua miếng đất có giá 5 triệu đồng/m2 nếu giá thị trường đang neo mức 10 triệu đồng/m2. Nếu có, chẳng qua họ đang bị lừa, có thể có tranh chấp pháp lý. Lúc nào chúng ta cũng phải mua với giá thị trường và giá thị trường bao giờ cũng đắt với người thận trọng", ông Hiển phân tích.

Cũng theo ông Hiển, để đánh giá đắt hay rẻ, nhà đầu tư cần chọn một yếu tố tham chiếu, từ đó so sánh với các yếu tố xung quanh. Từ kinh nghiệm cá nhân, ông Hiển chia sẻ bản thân ông luôn lấy giá căn hộ TP HCM đã hình thành ổn định để đối chiếu với thị trường lân cận bởi căn hộ là thị trường chuẩn nhất của nhà ở, dễ dàng thống kê giá và với quy mô lớn, tính thanh khoản cao nên số liệu tin cậy.

Còn theo ông Phan Công Chánh, "giá cả bao giờ cũng đi trước giá trị bởi khi mua BĐS người ta đặt vào đó nhiều kỳ vọng. Nhà đầu tư cá nhân khi quyết định mua BĐS nên hiểu là mua tương lai, còn hiện tại đã được phản ánh qua giá cả mà chúng ta thấy. Cho nên cảm giác của nhà đầu tư khi đến một vùng đất mới, phản xạ đầu tiên sau khi nghe giá là đắt quá. Trong những cơn sốt đất, giá cả càng bị đẩy lên phi thực tế".

"Vào cận Tết Nguyên Đán 2020, khu đất hai mặt tiền gần trung tâm thương mại thuộc Hớn Quản, Bình Phước được rao bán với giá 1 tỷ đồng. Trong khi đó vào tháng 3/2021 (thời điểm Bình Phước sốt đất do có thông tin quy hoạch sân bay), khu đất trên được rao bán với giá 4 tỷ đồng, tức tăng 400% trong ba tháng. 

Hết sức phi lý. Rõ ràng nhà đầu tư nào không nắm bắt được câu chuyện này và bỏ tiền mua thì 15-20 năm sau giá trị BĐS mới bắt kịp", ông Chánh chia sẻ thêm câu chuyện trong chuyến đi thực tế cho thấy nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi xuống tiền đầu tư.