Nợ của doanh nghiệp BĐS ngày càng ‘phình to' vì lạm dụng đòn bẩy tài chính

Lợi nhuận tựa lưng vào "núi" nợ

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2019 đứng trước không ít những nhận định trái chiều liên quan đến sự đổ vỡ của thị trường. Song song với đó, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng của nguồn cung căn hộ ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM.

Thủ tục pháp lí và chính sách siết tín dụng được cho là những yếu tố tác động đáng kể đến thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS. Cũng vì thế mà những năm gần đây, nợ phải trả và hàng tồn kho một số doanh nghiệp địa ốc ngày càng phình to.

Tương quan nợ phải trả trên tổng tài sản tính đến hết quí II/2019 của một số doanh nghiệp BĐS. (Đơn vị: Tỉ đồng). (Ảnh: Thu Hà)

Khảo sát trên báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp BĐS niêm yết cho thấy, kết thúc nửa đầu năm 2019, nhiều doanh nghiệp báo lãi lớn. Tuy nhiên, không thể chỉ nhìn vào con số lợi nhuận, nhiều doanh nghiệp cũng đang phải xoay sở với khoản nợ phải trả "cao như núi".

Doanh nghiệp đang ôm khoản nợ "khổng lồ" đầu tiên phải kể đến là Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova (Novaland, Mã: NVL).

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quí II/2019 vừa công bố, Novaland có tổng tài sản 74.792 tỉ đồng, song nợ phải trả lên tới hơn 52.594 tỉ đồng, chiếm tới 70% tổng tài sản và gấp 2,3 lần vốn chủ sở hữu của Tập đoàn.

Đáng chú ý, con số nợ phải trả của NVL tuy chỉ tăng 6,4% so với thời điểm cuối năm 2018 nhưng đã tăng tới 46% và so với cuối năm 2017 và tăng 611% so với cuối năm 2013. Tính đến hết tháng 12/2013, nợ phải trả của doanh nghiệp này chỉ gần 7.389 tỉ đồng.

Trong cơ cấu nợ phải trả tính đến hết tháng 6/2019, khoản vay ngắn hạn và vay dài hạn chiếm gần 28.000 tỉ đồng. Do đó, chi phí lãi vay tại ngày 30/6/2019 của doanh nghiệp này ghi nhận con số hơn 613 tỉ đồng. Hết quí II/2019, hàng tồn kho của Novaland cũng khá lớn, lên đến 41.645 tỉ đồng.

Ngoài Novaland, không ít doanh nghiệp địa ốc lớn cũng có khoản nợ phải trả trong diện đáng chú ý như Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG), Công ty cổ phần Tập đoàn FLC (Mã: FLC), Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (Mã: PDR), Vinaconex (Mã: VCG)…

Cụ thể, tính đến hết quí II/2019, nợ phải trả của Quốc Cường Gia Lai là 6.680 tỉ đồng, bằng 61% tổng tài sản (10.860 tỉ đồng). Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn là hơn 151 tỉ đồng, vay và nợ thuê tài chính dài hạn là gần 410 tỉ đồng. Đặc biệt, khoản nợ phải trả của QCG đang gấp gần 1,6 lần vốn chủ sở hữu.

So với thời điểm hơn 10 năm trước, khi qui mô của doanh nghiệp này còn nhỏ (chỉ có 3 công ty con), báo cáo tài chính hợp nhất năm 2008 ghi nhận nợ phải trả là 1.482 tỉ đồng. Như vậy, chỉ sau hơn 10 năm, nợ phải trả của QCG đã tăng lên hơn 350%.

Ngoài khoản nợ "khủng", Quốc Cường Gia Lai cũng đang phải đối mặt với lượng hàng tồn kho có giá trị hơn 7.760 tỉ đồng tính đến hết quí II/2019, chiếm 71% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Một cái tên khá đình đám trên thị trường BĐS những năm gần đây phải kể đến là Công ty cổ phần Tập đoàn FLC. Báo cáo tài chính quí II/2019 mới công bố, FLC đang "cõng" khoản nợ 18.462 tỉ đồng (bằng 67% tổng tài sản và gấp 2 lần vốn chủ sở hữu) cùng với khối hàng tồn kho có giá trị gần 1.600 tỉ đồng. Đây cũng là quí lỗ gộp đầu tiên trong lịch sử của Tập đoàn này.

Trong khi đó, theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2010, nợ phải trả của FLC chỉ ghi nhận con số hơn 15 tỉ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, khoản nợ phải trả của doanh nghiệp này đã gấp 1230 lần so với năm 2010. Có thể thấy, sự tăng trưởng của FLC những năm vừa qua cũng "phình lên" theo nợ.

Hết nửa đầu năm 2019, FLC có 7 dự án lớn xây dựng dở dang cùng với một số dự án khác trị giá hơn 3.374 tỉ đồng.

Vinaconex và Phát Đạt cũng là hai doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt với khối nợ khủng. Theo đó, tính đến hết nửa đầu năm 2019, khoản nợ mà hai doanh nghiệp này đang "ôm" lần lượt là 12.044 tỉ đồng (bằng 61% tổng tài sản, gấp 1,5 lần vốn chủ sở hữu) và 7.635 tỉ đồng (bằng 67% tổng tài sản và gấp 2 lần vốn chủ sở hữu…

Lạm dụng đòn bẩy tài chính, khó tránh khỏi rủi ro

Thực tế, việc huy động vốn vay để làm dự án là một việc hết sức bình thường đối với các doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án lớn. Nhưng nếu mức nợ phải trả quá cao, gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu và chiếm tỉ lệ lớn trong cơ cấu tổng tài sản thì điều này cần phải xem xét.

Một câu hỏi đặt ra, liệu có phải các doanh nghiệp BĐS đang quá lạm dụng đòn bẩy tài chính hay không?

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs) cho biết, hiện nay các doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Trong khi đó, các BĐS thường có giá trị rất lớn, nên việc các doanh nghiệp phải đi vay vốn để đầu tư các dự án là chuyện không thể tránh được.Tuy nhiên, cần phải xem xét khoản nợ này ở nhiều góc độ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam. (Ảnh: Thu Hà)

Thứ nhất là việc bán hàng, không phải dự án nào cũng bán hết ngay mà phải bán thành nhiều đợt và có nhiều dự án cũng không dễ bán. Do đó, khi doanh nghiệp bán chậm thì dòng vốn thu về sẽ chậm.

Thứ hai, các doanh nghiệp luôn luôn muốn dùng đòn bẩy tài chỉnh. Khi họ hoàn thành xong dự án này nhưng vẫn muốn tận dụng dòng vốn vay đó để tiếp tục tái đầu tư vào các dự án khác.

"Ngoài ra, đứng ở góc độ mặt bằng trên thế giới, lãi vay của các ngân hàng tạiViệt Nam hiện nay đúng là quá cao, ngay như so với các nước trong khu vực cũng đã là cao. Do đó, khoản này cũng trở thành một chi phí lớn cho các doanh nghiệp", Phó Chủ tịch VARs nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Đính, việc các doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng dù sao vẫn tốt hơn so với việc đi vay với lãi suất bên ngoài hoặc sử dụng cách bán rẻ sản phẩm để huy động vốn hình thành trong tương lai.

"Nếu sử dụng cách bán rẻ thì sẽ bán nhanh bán được hết hàng nhưng thường lợi nhuận sẽ rẻ đi khoảng 20 – 30% so với mức giá cuối cùng khi bàn giao sản phẩm. Do đó nhiều doanh nghiệp vẫn chọn cách vay ngân hàng vì nó lợi hơn", ông Đính cho hay.

Đặc biệt, vị chuyên gia này cũng cảnh báo, nếu các doanh nghiệp quá lạm dụng đòn bẩy tài chính thì sẽ có rủi ro xảy ra. Rủi ro lớn nhất là khi thị trường có vấn đề, hàng hóa khó bán thì nó sẽ trở thành một áp lực rất nặng cho chính bản thân doanh nghiệp. Thanh khoản kém sẽ khiến doanh nghiệp phải "cõng" một khoản lãi thường xuyên và không phát triển tiếp được.

"Khi ấy, đòn bẩy tài chính sẽ trở thành một gánh nặng", ông Đính nói.