Có phải hàng tồn kho bất động sản đang nhiều?

Đang có tranh luận về con số thực của lượng hàng tồn kho bất động sản. Cơ quan quản lý - Bộ Xây dựng - đưa ra con số khoảng 22.825 tỉ đồng, trong khi đó Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nêu vấn đề riêng thống kê tồn kho trong bảng cân đối kế toán của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đã lên đến 201.921 tỉ đồng.

Đòi hỏi của thực tế là phải chuẩn hóa các chỉ tiêu và phương pháp thống kê trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Ảnh minh họa: Thành Hoa

Ý nghĩa của những con số thống kê

Những ấn tượng về hai con số thống kê khác nhau nói trên rõ ràng là trái ngược. Nếu như thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường đang thanh khoản rất tốt thì ngược lại, con số của HoREA lại cho thấy gánh nặng tồn kho và ứ đọng vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Có một sự thật là việc hiểu đúng ý nghĩa đằng sau của các con số thống kê không dễ, kể cả với các chuyên gia trong ngành. Nhìn nhận vẻ ngoài cảm tính của các con số sẽ dẫn tới hiểu sai, một cách vô ý hay cố ý, về xu hướng của thị trường. Sẽ càng nguy hiểm hơn khi sự hiểu sai về xu hướng thị trường đó ảnh hưởng đến quyết định của cơ quan làm chính sách. Cả chính sách nới lỏng hay thắt chặt thị trường bất động sản nếu đưa ra vào những thời điểm không thích hợp sẽ đều tác động tiêu cực rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế.

Đi sâu vào phân tích hai con số của hai nơi là Bộ Xây dựng và HoREA, có thể thấy hai chỉ tiêu không nói về cùng một thứ. Về bản chất thống kê, con số của Bộ Xây dựng phản ánh số lượng sản phẩm bất động sản đã hoàn thành nhưng chưa được tiêu thụ. Trong khi số tồn kho trên bảng cân đối kế toán mà HoREA đưa ra bao gồm cả chi phí dở dang và sản phẩm đã hoàn thành, có thể được tiêu thụ hoặc chưa được.

Theo quy tắc hoạch toán kế toán của các doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho bắt đầu phát sinh khi dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận. Các chi phí phát triển quỹ đất và lập dự án trước đó sẽ cấu thành lên khoản mục tồn kho, và tiếp tục cộng thêm các chi phí trong quá trình xây dựng dự án. Tuy nhiên, doanh nghiệp được phép bán trước các sản phẩm nhà ở sau khi đáp ứng được các yêu cầu theo quy định. Cho nên, thực tế hiện nay là hầu hết các sản phẩm đã được bán trước và nhận tiền đóng theo tiến độ của người mua rồi, trong khi khoản mục tồn kho trên bảng cân đối kế toán vẫn tiếp tục tăng lên cho đến khi dự án được nghiệm thu và bàn giao cho khách hàng.Như vậy, về bản chất, con số từ thống kê các doanh nghiệp niêm yết mà HoREA đề cập không phản ánh lượng sản phẩm chưa được tiêu thụ.

Thực tế của thị trường cũng cho thấy cán cân cung - cầu trong khoảng gần một năm trở lại đây nghiêng về phía cầu. Nguồn cung thiếu hụt và có rất ít dự án mới hay giai đoạn tiếp theo của các dự án mở bán. Mặt bằng giá cũng cho thấy biên độ tăng 10-30% ở hầu hết các dự án căn hộ. Với diễn biến thị trường như vậy, rất khó để ủng hộ quan điểm hàng tồn kho bất động sản đang nhiều, khó tiêu thụ.

Tuy nhiên, kể cả con số của Bộ Xây dựng cũng cần được hiểu đúng nội hàm của nó. Như Bộ Xây dựng giải thích, chỉ tiêu thống kê này được chọn mẫu từ 36 dự án và lượng hàng tồn kho của các dự án được theo dõi từ thời điểm năm 2012 đến nay. Cơ quan này không bổ sung lượng hàng phát sinh từ các dự án khác được triển khai kể từ năm 2013. Hiện nội dung chưa được làm rõ là con số tồn kho trong thống kê này chỉ bao gồm lượng hàng hóa là sản phẩm bất động sản đã hoàn thành, nghiệm thu nhưng chưa bán được, hay bao gồm cả phần chi phí xây dựng dở dang đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Tuy nhiên, việc không cập nhật các dự án mới trong thời gian năm năm trở lại đây vào rổ các dự án khảo sát cho thấy con số từ Bộ Xây dựng rất khó để đại diện cho thị trường, và có thể nói trên thực tế thì không có nhiều ý nghĩa về mặt thông tin.

Đòi hỏi của thực tế là phải chuẩn hóa các chỉ tiêu và phương pháp thống kê trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Điều này một mặt giúp cho các cơ quan quản lý nắm bắt được diễn biến của thị trường và đưa ra các chính sách điều chỉnh phù hợp. Mặt khác, giúp các doanh nghiệp, khách hàng, ngân hàng, nhà đầu tư… - những người tham gia thị trường - có được các thông tin để ra quyết định hiệu quả. Việc thu thập và cung cấp thông tin thống kê một cách không khoa học có thể gây hại nhiều hơn là những lợi ích mang lại. Nhận định sai thực tế của các cơ quan quản lý và người tham gia thị trường có thể gây hỗn loạn, đặc biệt vào những thời điểm nhạy cảm như hiện nay.

Chậm bàn giao khiến hàng tồn kho tăng

Như đã đề cập ở trên, lượng hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán phần lớn phản ánh giá trị dự án dở dang kể từ khi được chấp thuận đầu tư đến khi bàn giao cho khách hàng. Nhìn nhận dưới một khía cạnh khác, lượng hàng tồn kho trên báo cáo tài chính tăng phản ảnh việc các dự án bất động sản gặp khó trong việc triển khai dự án và bàn giao cho người mua. Đây là rủi ro rất lớn cho cả doanh nghiệp phát triển dự án, người mua nhà, và các ngân hàng.

Còn nhớ, giai đoạn khủng hoảng 10 năm trước của thị trường bất động sản cũng bắt đầu từ việc các dự án không thể triển khai và bàn giao sản phẩm cho người mua, dẫn đến mất niềm tin của thị trường. Nếu như khó khăn về nguồn vốn triển khai là nguyên nhân của 10 năm trước thì vướng mắc về thủ tục pháp lý là nguyên nhân của tình trạng hiện tại. Có không ít dự án đang triển khai bị dừng lại hay không thể nghiệm thu và bàn giao cho khách hàng do vướng mắc về các thủ tục pháp lý. Việc buông lỏng quản lý trong thời gian trước đã tạo ra một quán tính và thông lệ xấu cho thị trường, và hệ quả là khi siết lại như hiện nay đã tạo ra một cú sốc cho thị trường. Để phát triển bền vững, thị trường cần một khung pháp lý minh bạch và thời gian để thích ứng.