HoREA: Thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất, dân vùng ven chịu tỷ lệ tăng hệ số cao hơn nội thành
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có công văn kiến nghị về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2019 trên địa bàn thành phố. Cụ thể, Hiệp hội cho biết, ngày 21/2, UBND TP đã có Tờ trình gửi HĐND TP về vấn đề này, trong đó thống nhất đề nghị xếp quận 2 vào Khu vực 2, cùng nhóm với quận 7; đồng thời thống nhất với đề xuất của Liên Sở Tài chính - Tài nguyên Môi trường là tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 lên 0,4 lần so với năm 2018 và hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở hiện nay tính bình quân là 4,75. Trên cơ sở Tờ trình này, HoREA tiếp tục kiến nghị thành phố cân nhắc một số vấn đề.
HoREA cho rằng, mức đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất từ 19 - 30% của Liên Sở Tài chính - Sở Tài nguyên Môi trường là quá cao và chưa hợp lý. (Ảnh minh họa)
Cụ thể, trong 2 năm nay, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố có xu thế bị sụt giảm. Năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỉ đồng, chiếm gần 12% tổng thu ngân sách; năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỉ đồng, chiếm hơn 9% tổng thu. Số thu ngân sách từ đất năm 2018 so với năm 2017 đã giảm khoảng 4.570 tỉ đồng. Xu hướng giảm này có thể tiếp tục trong thời gian tới khi hai tháng đầu năm 2019, số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước.
Năm 2017, các doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân còn nợ ngân sách thành phố 1.633 tỉ đồng tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; năm 2018, số tiền nợ này tăng lên mức 2.258 tỉ đồng, tăng 38% so với năm trước. Hai tháng đầu năm nay, khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỉ đồng, chiếm 14% tổng nợ thuế trên địa bàn thành phố và đã có đến 76 doanh nghiệp xây dựng BĐS nợ thuế.
Năm 2019 là năm cuối của chu kỳ Bảng giá đất của TP HCM (2014 - 2019), đến năm 2020, thành phố sẽ ban hành Bảng giá đất cho chu kỳ 5 năm tiếp theo (2020 - 2024). Nếu hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tăng cao sẽ tác động đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kể từ năm 2020 trở đi.
Hiệp hội nhận định, hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở để tính bồi thường theo 28 Quyết định của UBND TP trong 9 tháng đầu năm 2018 bình quân là 4,75 nhằm điều chỉnh những bất cập của Bảng giá đất trong 28 trường hợp cụ thể nên có giá trị về thống kê nhiều hơn.
Còn dựa trên các hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tự kê khai (Giá chuyển nhượng/Bảng giá), hệ số K bình quân là 3,06 lần, giá thị trường chuyển nhượng nhà đất hiện nay cao hơn gấp 4 - 6 lần Bảng giá đất của thành phố.
HoREA nhận thấy nhận định này chưa thật sự thuyết phục nếu so sánh với cuộc đấu giá thành công điển hình là cuộc đấu giá thành công khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1 năm 2014, diện tích 3.000 m2 với giá khởi điểm là 550 tỉ đồng, giá trúng đấu giá là 1.460 tỉ đồng, hệ số K là 2,65 lần.
Khảo sát biến động của hệ số điều chỉnh giá đất trong 3 năm qua, Hiệp hội nhận thấy, hệ số này đã được giữ ổn định trong 2 năm 2016, 2017, kể cả đối với nhóm 1, nhóm 2, nhóm 3; hệ số năm 2018 chỉ tăng từ 5 - 8,33% so với năm 2017 tùy theo khu vực 1 đến khu vực 5. Khu vực có giá đất cao hơn thì tỷ lệ tăng hệ số điều chỉnh giá đất thấp hơn, và ngược lại khu vực có giá đất thấp hơn thì tỷ lệ tăng hệ số điều chỉnh giá đất lại cao hơn.
Việc này dẫn đến hộ gia đình, cá nhân tại các quận ven và các huyện ngoại thành phải chịu tỷ lệ tăng hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn các quận nội thành, tác động trực tiếp đến số đông người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị cư trú xa trung tâm.
Ngoài ra, khi so sánh hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 của thành phố Hà Nội và TP HCM, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định mức giá đất ở tối đa là 162 triệu đồng/m2, hai thành phố có thể quy định mức giá đất tối đa của Bảng giá đất cao hơn, nhưng không quá tỷ lệ tăng 30% (tức không quá 210,6 triệu đồng/m2).
Trên thị trường hiện nay, giá đất ở cao nhất của hai thành phố gần tương đương nhau. Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 như đề xuất của Liên Sở nói trên thì hệ số K của TP HCM cao hơn khoảng gấp rưỡi so với Hà Nội. Ví dụ, khi áp dụng đề xuất này thì hệ số điều chỉnh giá đất của 4 quận nội thành Hà Nội là 1,6 lần, còn Khu vực 1 TP HCM là 2,5 lần.
Từ những phân tích trên, Hiệp hội kiến nghị hai phương án. Phương án 1 là đề nghị Thường trực Thành ủy, Thường trực HĐND TP, Thường trực UBND TP tiếp tục xem xét, quyết định áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 (tăng từ 5 - 8,33%), vì mức đề xuất tăng từ 19 - 30% của Liên Sở nói trên là quá cao và chưa hợp lý.
Phương án 2, trong trường hợp thành phố cân đối được nguồn thu ngân sách cho năm 2019, không phụ thuộc nguồn thu ngân sách từ đất thì Hiệp hội đề nghị HĐND TP, UBND TP cân nhắc giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 như năm 2018.
