Giá đất tỉnh lẻ tăng cao gây khó cho cuộc 'viễn chinh' của các doanh nghiệp địa ốc

"Ông lớn" địa ốc vẫn đua nhau về tỉnh nuôi quân

Việc đầu tư về tỉnh lẻ của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản TP HCM không chỉ đón đầu xu hướng giãn dân mà còn nằm trong chiến lược bán hàng và nuôi quân. Liên tiếp nhiều "ông lớn" trong ngành bất động sản (BĐS) công bố kế hoạch phát triển dự án tại các tỉnh thành trong năm 2019 và vài năm tới. 

Doanh nghiệp BĐS đua nhau tìm kiếm cơ hội phát triển mới ở các thị trường tỉnh. (Ảnh minh họa: Hiếu Quân)

Điển hình có thể kể đến CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã: NVL), thay vì chỉ tập trung đầu tư vào những dự án căn hộ tại TP HCM, doanh nghiệp đang đồng thời hướng đến việc phát triển cả loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng ở những tỉnh ven biển như Khánh Hòa, Bình Thuận, hay tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch như Cần Thơ.

Cũng là chủ đầu tư quen thuộc với mảng căn hộ tại thị trường TP HCM, nhưng mới đây CTCP Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh (mã: HTN) lại thông tin mở bán một dự án đất nền với hơn 3.600 sản phẩm tại Long Thành (Đồng Nai) và khoảng 400 nền đất trong một dự án khác cạnh khu công nghiệp Phú Mỹ, Châu Đức, thành phố Bà Rịa.

Một doanh nghiệp vốn nổi tiếng bởi sự thận trọng là CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng đang tiếp tục tìm kiếm những cơ hội mới để mở rộng quỹ đất ngoài TP HCM.

Gần đây, sau khi công bố đã thâu tóm 70% cổ phần dự án Waterfront City (170 ha tại Đồng Nai) từ Keppel Land, Nam Long đang tiếp cận thêm một quỹ đất tại Hải Phòng (không công bố diện tích) và một quỹ đất khác ở Đồng Nai (45 ha). Theo dự tính của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), dù chưa kể đến các thương vụ thâu tóm này, quỹ đất hiện tại cũng đã đủ để công ty phát triển và mở bán dự án mới đến 10 năm nữa (năm 2019)…

Phát Đạt cũng không phải ngoại lệ, thậm chí doanh nghiệp này còn đang phát hành hàng nghìn tỉ đồng trái phiếu để bổ sung vốn cho dự án tại Quy Nhơn (Bình Định). 

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoREA) , các tỉnh giáp ranh TP HCM hiện nay cùng với sự phát triển hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn chỉnh, các tỉnh lân cận đã được nâng cấp thành khái niệm mới tương đương với vùng ven của TP HCM. Chính vì vậy xu hướng dịch chuyển dòng tiền về các tỉnh lân cận của các doanh nghiệp BĐS như là một xu thế tất yếu để nới rộng tăng trưởng không chỉ với các doanh nghiệp có quy mô lớn.

"Sốt đất" phần nào ảnh hưởng đến chiến lược "chinh phục" thị trường tỉnh

"Sốt đất" là câu chuyện được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường BĐS từ đầu năm đến khoảng giữa quí II vừa qua.  Không chỉ còn ở các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM nữa, mà tình trạng "sốt đất" cục bộ thậm chí còn xuất hiện cả ở những tỉnh thành như Hưng Yên, Huế, Đông Hà (Quảng Trị), Phan Thiết (Bình Thuận), Đà Lạt (Lâm Đồng) hay Cần Thơ…

Qua 6 tháng đầu năm, tình trạng này gần như được khống chế, nhưng giá đất tại các địa phương đã thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này được nhận định là ảnh hưởng đến việc gom quỹ đất làm dự án của doanh nghiệp trong quá trình "bỏ phố về quê" của các ông lớn địa ốc.

Sau loạt "sốt đất" cục bộ từ đầu năm 2019 đến nay, giá đất ở những địa phương này không hề giảm, thậm chí nhiều nơi đã thiết lập mặt bằng giá mới. (Ảnh minh họa: Hiếu Quân)

Ông Lê Hoàng Châu, nhận định rằng: "Sốt đất không chỉ khiến các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn, mà cả doanh nghiệp cũng lao đao khi càng khó tiếp cận quỹ đất. Sau mỗi trận sốt, giá đất đều bị thổi lên và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới".

Trao đổi với PV, ông Phạm Trọng Hòa, Phó tổng Giám đốc CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) nhận định, "sốt đất" cục bộ là do việc đầu tư không dài hạn, do các hoạt động đầu tư nhỏ lẻ, do môi giới thổi giá thị trường lên…

Còn các doanh nghiệp thường thực hiện theo chiến lược dài hạn. Một dự án có quy mô khoảng hàng chục ha với hàng ngàn căn hộ, lô đất… thì chiến lược bán hàng sẽ bền vững hơn.

"Tại các tỉnh, nếu doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận đền bù đất mà không nhận được sự hỗ trợ từ chính quyền, hoặc bị vướng mắc chỉ ở một bộ phận, diện tích nhỏ trong toàn dự án – đó chính là khó khăn lớn, có thể khiến dự án mắc kẹt", ông Hòa nói.

Đã có 20 năm kinh nghiệm trực tiếp thỏa thuận cùng người dân để gom đất phát triển dự án, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã: TDH) cũng thừa nhận, các công ty mới đầu tư về tỉnh lẻ đang gặp khó về tiến độ triển khai dự án khi mặt bằng giá đất được thiết lập sau cơn "sốt đất" vừa qua.

"Dù mới thỏa thuận giá đền bù đất ngày hôm nay, nhưng hôm sau khi nghe tin giá đất tăng thì chủ đất lại đổi ý. Nếu họ cứ đòi tăng giá mãi thì doanh nghiệp khó mà thỏa thuận đền bù được vì kế hoạch dự án đã được lập. Việc thương lượng đền bù để có được mặt bằng "sạch" đang trở nên khó khăn hơn rất nhiều", ông Hiếu nói.

Theo ông, giá đất tất yếu sẽ tăng tại các địa phương có hạ tầng tốt, dân cư nhiều trong khi nguồn cung hạn chế. Nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn nhân cơ hội này để đầu cơ đất, càng mua đi bán lại giá càng cao. Đội môi giới muốn đẩy hàng nên cũng thổi giá…

Chủ tịch TDH nói, nhiều trường hợp dù mới thỏa thuận giá đền bù đất ngày hôm nay, nhưng qua hôm sau khi nghe tin giá đất tăng thì chủ đất lại đổi ý. (Ảnh minh họa: Hiếu Quân)

Đối với những trường hợp không chịu nhận tiền đền bù, doanh nghiệp buộc phải giải quyết theo cách đặc biệt – hi sinh một phần nào đó để giải quyết phần lớn hơn. Có thể linh hoạt trong việc thỏa thuận như đổi đất thay vì đền tiền, nhưng mọi thỏa thuận đều phải trong phạm vi hợp lý và có thể chấp nhận được.

Hệ quả của việc đền bù đất kéo dài được lãnh đạo Thủ Đức House vạch rõ: "Có những dự án, việc đền bù kéo dài vài ba năm, có những dự án thậm chí kéo dài đến 8 - 10 năm chưa xong chỉ vì cứ vướng một số hộ đó. Càng để lâu thì chi phí càng cao do dự án 'nằm chết' khiến lãi vay tăng, phần này sẽ được cộng vào chi phí dự án, sau người mua nhà đất phải chịu thôi. Dự án để càng lâu càng bất lợi cho các phía".

Nếu không phải vay tiền ngân hàng để chi vào đền bù, phát triển dự án thì các CTCP cũng phải chia cổ tức cho cổ đông. Còn nếu doanh nghiệp đi vay để giải phóng mặt bằng dự án thì càng áp lực trả nợ. Dù là trường hợp nào thì việc gom đất sạch cũng phải làm nhanh bằng mọi giá.

Ông Hiếu cho rằng, quy luật là cứ một thời gian mặt bằng giá đất sẽ tăng lên do cung có hạn trong khi cầu liên tục tăng, nhưng nếu giá tăng bất hợp lý sẽ đưa đến nhiều hệ lụy.

"Giá đất cao thì không chỉ người mua nhà để ở chịu thiệt, mà các nhà máy, xí nghiệp muốn thuê, mua đất cũng đều bị ảnh hưởng. Khi đầu vào của nền kinh tế bị nâng cao lên, đầu ra (giá thành sản phẩm) cũng cao, tính cạnh tranh của nền kinh tế vì thế sẽ giảm đi. Để tránh được việc này chỉ có cách làm minh bạch môi trường, hiển thị chính xác, đầy đủ thông tin thị trường để tất cả mọi người cùng biết. Cứ minh bạch là thị trường đón nhận", vị này khẳng định.