TP HCM còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng giá đất

Theo thống kê từ các hiệp hội bất động sản, đến nay có trên 20 địa phương đã công bố bảng giá đất điều chỉnh được áp dụng đến hết năm 2025 với mức giá cao gấp nhiều lần so với trước đây. Tại TP HCM, Bảng giá đất điều chỉnh quy định đất ở tăng thấp nhất 2,36 lần đối với khu vực quận 3 và tăng cao nhất 38,8 lần tại huyện Hóc Môn.

Giá đất ở cao nhất tại TP HCM là 687 triệu đồng/m2 thuộc ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1; gấp 4,24 lần so với mức giá cũ và giảm 15,2% so với dự thảo gần nhất.

Giá đất ở tại TP HCM theo Bảng giá đất điều chỉnh

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), bảng giá đất mới có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn; nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới; chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Vướng mắc tại các địa phương hiện nay là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.

Đề cập đến trường hợp xảy ra tại Thảo Cầm Viên Sài Gòn vừa qua, ông Châu dẫn chứng Nghị định 102/2024/NĐ-CP (thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024) quy định chi tiết các loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ.

Đất sân golf nằm trong quy định ở cả hai Khoản 4 và Khoản 5. Trong đó, Khoản 4 nói về đất sự nghiệp có phần đất sân golf, còn phần đất sản xuất kinh doanh chịu quản lý của sân golf lại nằm ở Khoản 5. Trong khi đó, Bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Thảo Cầm Viên Sài Gòn có tổng diện tích hơn 158.000 m2, trong đó chỉ có 5.590 m2 đất thương mại dịch vụ, còn lại là đất phục vụ công ích (chuồng trại, khuôn viên cây xanh, cảnh quan công viên...) nhưng toàn bộ diện tích được áp giá cho đất thương mại dịch vụ, khiến doanh nghiệp nợ thuế gần 850 tỷ đồng.

Việc này đã được Chủ tịch UBND thành phố chỉ đạo giải quyết theo hướng đo đạc, xác định chính xác phần diện tích đất phục vụ công ích để chuyển sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và phần diện tích đất phục vụ kinh doanh, dịch vụ có thu tiền thuê đất.

Ông Châu nhấn mạnh "giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Các dự án này không áp dụng Bảng giá đất mà chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án".

Trong quá trình xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, hầu hết giá đất mới tại các địa phương đều tăng cao, gấp nhiều lần so với trước đây.Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần và mức tăng tiếp tục duy trì tương tự với các điều chỉnh mới.

Như vậy, chỉ trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Theo ông Châu, lần điều chỉnh đầu tiên dường như chưa ảnh hưởng ngay lập tức đến thị trường bất động sản, bởi phương pháp định giá hiện tại vẫn dựa trên thặng dư chứ không hoàn toàn căn cứ vào bảng giá đất. Tuy nhiên, vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trên thị trường.