TP HCM chốt bảng giá đất điều chỉnh cao nhất 687 triệu đồng

Sáng 22/10, UBND TP HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 sau gần ba tháng tổ chức lấy ý kiến và trễ hơn 80 ngày so với kế hoạch trước đó. Nếu xét về thời điểm có hiệu lực là chậm ba tháng so với Luật Đất đai 2024 (ngày 1/8). Bảng giá đất này sẽ được sử dụng hết năm 2025.

So với dự thảo hồi tháng 7, giá đất ở có 4.922 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Tuy nhiên nhìn chung, mức giá ở quyết định này giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí.

Ở bảng giá này, mức thấp nhất là 2,3 triệu đồng mỗi 2 thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ), cao nhất là 687,2 triệu đồng ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).

Các tuyến đường thuộc quận 1, 5, 10 có mức giảm khiêm tốn 1-10% so với dự thảo trước và cao hơn từ 0,8-1,4 lần bảng giá của Quyết định 02/2020. Các quận còn lại như 3, 6, 7, 8, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh... mức điều chỉnh giảm trung bình 16-23%; quận 4 điều chỉnh giảm mạnh nhất, bình quân 19-35% nhưng vẫn cao hơn giá cũ 1,2-4 lần.

Riêng TP Thủ Đức và 5 huyện ngoại thành, nhiều tuyến đường từng bị phản ứng "tăng sốc" trong dự thảo tháng 7, lần này giảm khá mạnh. Đơn cử, mỗi m2 đường số 9 (huyện Bình Chánh) giá điều chỉnh tháng 7 là 190 triệu đồng, nay xuống còn 32 triệu đồng, giảm 83%; mỗi m2 đường Đặng Công Bình từ 41 triệu đồng xuống còn 18,5 triệu đồng, giảm 55%; mỗi m2 đường Song Hành quốc lộ 22 từ 71 triệu đồng xuống 32 triệu đồng, giảm 55%...

Tuy nhiên, tỷ lệ giảm giữa các địa phương vùng ven không đồng đều và vẫn khá cao so với Quyết định 02/2020. Cụ thể, giá đất điều chỉnh mới nhất của TP Thủ Đức giảm trung bình 19-21% so với bảng giá tháng 7 (nhưng vẫn cao hơn 1,5-11 lần so với giá hiện hành); huyện Củ Chi giảm 18-23% (cao hơn quyết định 02/2020 là 3-11 lần); Bình Chánh cũng giảm 20-30% (cao hơn giá cũ 1,5-9 lần)...

Ngoài đất ở, TP HCM cũng điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp, đất ở khu công nghệ cao. Thành phố ban hành bảng giá đất thương mại, dịch vụ với số tiền cụ thể thay vì tính dựa vào tỷ lệ phần trăm của đất ở như trước.

Đối với đất nông nghiệp, TP HCM phân ba khu vực và ba vị trí. Trong đó khu vực 1 gồm: quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm: quận 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP Thủ Đức. Khu vực 3 gồm: huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.

Cách tính giá đất nông nghiệp là lấy giá đất tại Quyết định 02 nhân cho hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tương ứng theo từng khu vực, vị trí tại Quyết định 56/2023. Trong đó hệ số K lần lượt ở từng khu vực là 2,7-2,6-2,5.

Tùy vị trí, giá mỗi m2 đất lúa, trồng cây hàng năm ở khu vực 1 từ 432.000 - 675.000 đồng; khu vực 2 từ 416.000-650.000 đồng; khu vực 3 từ 400.000-625.000 đồng, tùy vị trí.

Đối với đất trồng cây lâu năm, mỗi m2 khu vực 1 có giá từ 518.000-810.000 đồng; khu vực 2 từ 499.000-780.000 đồng; khu vực 3 có giá từ 480.000-750.000 đồng.

Với đất khu công nghệ cao nhưng dùng để sản xuất kinh doanh, không sử dụng cho thương mại dịch vụ, dự kiến giá tăng 7 lần từ 1,74 triệu đồng mỗi m2 lên 12,18 triệu đồng. Riêng hai vị trí đường D1,D2 Khu công nghệ cao tăng từ 2,16 triệu đồng mỗi m2 lên 15,12 triệu đồng. Trong khi đó, cũng trong Khu công nghệ cao nhưng đất dành cho thương mại dịch vụ tăng 9,1 lần, từ 2,32 triệu đồng mỗi m2 lên hơn 21 triệu đồng.

Đối với đất thương mại dịch vụ, nếu ở Quyết định 02/2020, TP HCM quy định đất này bằng 80% đất ở; còn đất sản xuất kinh doanh, giáo dục, y tế... bằng 60% đất ở. Lần này, thành phố tính luôn ra giá trị tuyệt đối. Ví dụ nếu theo Quyết định 02 (chưa tính hệ số K) đất thương mại dịch vụ của mỗi m2 đường Đồng Khởi được tính bằng 80% của đơn giá 162 triệu đồng thì lần này, con số trên được xác định là 549 triệu đồng mỗi m2.

Ngoài ra, tại Quyết định sửa đổi này, TP HCM hướng dẫn cụ thể các cách tính các loại đất khác như đất dành cho tín ngưỡng, tôn giáo, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng không phải thương mại dịch vụ... được tính dựa theo tỷ lệ phần trăm so với đất ở.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các khoản phí và lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất đai, chuyển nhượng đất đai, hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai...

Đối với người dân, trong các giao dịch đất đai nếu thỏa thuận giá đất thấp hơn bảng giá được công bố, cơ quan quản lý đất đai có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Dù giao dịch hợp pháp, người dân vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức giá tối thiểu của bảng giá đất.

Bảng giá đất điều chỉnh lần này do UBND TP HCM ban hành, không thông qua HĐND thành phố. Từ đầu năm 2026, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất hằng năm chung theo Luật đất đai.

UBND thành phố khẳng định xây dựng bảng giá đất điều chỉnh tuân thủ các quy định. Đến nay, TP HCM đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng; soạn thảo, lấy ý kiến rộng rãi và thẩm định dự thảo quyết định thay thế Quyết định 02. Các ý kiến góp ý đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp thu đầy đủ.