Lo lắng địa phương mất sức hút đầu tư vì giá đất nhảy vọt

Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2025 nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh được quyết định điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế.

UBND cấp tỉnh là đơn vị xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu, được áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới được đánh giá là một trong những quy định đột phá tại Luật Đất đai 2024, mục tiêu định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Tính đến nay, có khoảng 25 địa phương đã công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức giá tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Điển hình là bảng giá đất tại TP HCM có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến ngày 31/12/2025, giá đất ở tăng thấp nhất là 2,36 lần ở khu vực quận 3 và tăng cao nhất là 38,8 lần ở huyện Hóc Môn.

Giá đất ở cao nhất tại TP HCM là 687 triệu đồng/m2 thuộc ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1; gấp 4,24 lần so với mức giá cũ và giảm 15,2% so với dự thảo gần nhất.

Còn tại Hà Nội, giá đất ở cao nhất theo bảng giá đất mới điều chỉnh hơn 695 triệu đồng/m2, thuộc ba tuyến đường Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào; gấp 3,7 lần mức giá cũ.

Trước hết, bảng giá đất mới sẽ giúp cho người dân trong vùng dự án có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây. Ví dụ giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn hiện nay gấp 51 lần bảng giá đất cũ, trong khi trước đây được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất chỉ là 35 lần.

Tuy nhiên, ở góc độ của chủ đầu tư, không ít doanh nghiệp bày tỏ ý kiến quan ngại về việc giá đất tăng cao sẽ đẩy chi phí phát triển dự án và giá thành sản phẩm tăng theo. Tiền thuê đất hàng năm của các doanh nghiệp sản xuất cũng tăng khi áp dụng giá đất mới.

Tại sự kiện diễn ra vào đầu tháng 1 vừa qua , TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính Quốc gia, đề xuất các địa phương cần ghìm giá đất thương mại dịch vụ xuống càng thấp càng tốt để thu hút đầu tư, đồng thời phải có chính sách thu hút như thuế, phí…

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest,các cụm công nghiệp hiện nay đều đạt tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% nhờ ba yếu tố chính: Chi phí nhân công rẻ, chi phí đất đai hợp lý và logistics thuận lợi. 

"Thế nhưng nếu giá đất cứ tăng cao, bớt đi một yếu tố là đất đai, trong khi chi phí nhân công ngày càng đắt thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?", ông Hiệp đặt vấn đề.

Tương tự, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim, chia sẻ “nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính tôi cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo, Nhật Bản thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam?”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest (trái);ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim (phải). (Nguồn: Reatimes).

Lãnh đạo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2024 chỉ mới đi vào thực tế 5 - 6 tháng nên chưa thể tổng kết hết được các hiệu quả, tác động… mà cần thêm thời gian để quan sát.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng nguyên tắc mà chúng ta luôn nói đến là hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn gồm Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ.

Ông đề nghị rằng đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ. Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, Bộ cần chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này.

Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng, qua đó sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.

Ông Châu cho biết thêm, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần và mức tăng tiếp tục duy trì tương tự với các điều chỉnh mới. Như vậy, chỉ trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.