Chung cư ngày càng đắt, tăng giá vài chục % một năm

Theo thống kê của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE, năm 2024 ghi nhận diễn biến trái chiều trên thị trường nhà ở tại hai thành phố lớn. Nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TP HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp ba so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020.

Về giá bán, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Trong năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% so với năm ngoái và tăng 12% so với quý trước.

Đơn vị này nhận định đây là mức tăng giá cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới trong quý này tập trung vào các dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các khu đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án. Đặc biệt, khu vực xa trung tâm như Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên) đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung cao cấp, thúc đẩy bởi sự phát triển của các dự án đại đô thị tại các khu vực này.

Bên cạnh những nguồn cung cao cấp, thị trường Hà Nội quý này ghi nhận một dự án trung cấp mới ở khu vực ngoại thành Hà Nội (Thạch Thất) đã mở bán với tỷ lệ bán hàng tích cực, góp phần giải tỏa phần nào sự thiếu hụt nguồn cung của phân khúc này trong thời gian qua.

Tại TP HCM, căn hộ chung cư hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng gần 24% so với năm ngoái.

Lý giải mức tăng này, đại diện CBRE cho biết, do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng khoảng 10 - 40% so với giai đoạn trước đó. Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2 thông thủy.

Dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao, các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như thanh toán giãn đến 5 năm, chiết khấu khoảng 5 - 16% cho thanh toán tiêu chuẩn... Do đó, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đạt trung bình 70% trên số căn mở bán trong quý IV và cả năm 2024. 

Tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP HCM, đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng/m2 và 49 triệu đồng/m2 thông thủy.

Cụ thể tại Hà Nội, mức tăng giá bán thứ cấp duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26%, là mức tăng theo năm cao nhất ghi nhận được từ trước đến nay. Mặt khác, giá bán thứ cấp tại TP HCM tiếp tục tăng nhẹ, tăng trung bình 1% so với quý trước và tăng 7% so với năm trước.

Ngoài ra, tuyến metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình tại khu vực Quận 2 (cũ) và Quận 9 (cũ) của TP Thủ Đức, ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân tăng 2 - 3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

Vì sao giá căn hộ không ngừng tăng?

Lý giải nguyên nhân giá chung cư tăng nóng trong thời gian vừa qua, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho biết khoảng 5 - 6 năm trở lại đây, thị trường nhà ở có sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư nước ngoài, tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, Hà Nội chứng kiến sự phát triển hạ tầng nhanh hơn các địa phương khác, kết nối thuận tiện hơn so với TP HCM. Hà Nội được đầu tư đồng bộ về nhiều hướng, kéo theo nhu cầu ở thực tăng cao. Dòng tiền hiện tập trung khá nhiều vào thị trường Hà Nội khiến thanh khoản và mặt bằng giá chung cư Hà Nội đi lên.

Ngoài ra, việc thay đổi bảng giá đất trong năm 2025 cũng là yếu tố khiến chi phí đất đai, chi phí vốn đầu tư của chủ đầu tư tăng cao. Từ đó, các doanh nghiệp có thể sẽ điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận. 

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing đánh giá, căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền và đầu tư chờ tăng giá. 

Việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí đầu vào dự án bất động sản cao hơn, từ đó khiến đầu ra cũng tăng theo tương ứng.

Bên cạnh đó, với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án và thấy rằng nếu tiếp tục làm dự án theo phương án sản phẩm cũ thì không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Khi không thể triển khai dự án sẽ dẫn đến việc khó mua bán, sáp nhập M&A. Những chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản lớn mạnh, có nguồn tài chính tốt sẽ có lợi thế để mua được quỹ đất đẹp.  

Ngoài ra, để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, nhiều chủ đầu tư đã phát triển các dự án cao cấp, cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

“Thực tế phân khúc chung cư Hà Nội, TP HCM hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới cũng đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm chung cư sẽ ngày càng cao cấp và hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo. Với các sản phẩm trung cấp, khách hàng sẽ phải chấp nhận đi xa hơn ngoài trung tâm, nơi có bảng giá đất mềm hơn. Có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá, nhưng tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến thị trường chung cư giảm giá”, ông Trung nhận định.

Còn theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn, thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng từ các chủ đầu tư.

"Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn", vị này nói.