Chung cư 3 tỷ đồng ở TP HCM dần biến mất

Hơn 4 tháng qua, vợ chồng anh Đặng Trung (trọ tại quận 4) đi từ khu Đông đến khu Nam TP HCM nhưng vẫn không tìm được dự án nào đang mở bán có căn hộ 2 phòng ngủ, giá dưới 3 tỷ đồng.

Anh cho biết khu Đông hiện dồi dào nguồn cung nhất, trên dưới 10 dự án sơ cấp, nhưng giá đều từ 58 triệu đồng mỗi m2, tức căn diện tích từ 58 m2 tính thêm thuế phí, giá thấp nhất cũng trên 3,5 tỷ đồng.

Còn ở khu Nam, anh Trung tìm được 5 dự án đang chào bán, giá khoảng 55 triệu đồng mỗi m2, căn 60 m2 sẽ hơn 3,3 tỷ đồng chưa gồm thuế phí. Dự án sơ cấp duy nhất tại đây có giá dưới 50 triệu đồng mỗi m2 là một chung cư cũ tái khởi động sau hơn chục năm "đắp chiếu". Giá chào bán cũng 42 triệu đồng một m2 nhưng căn nhỏ nhất diện tích đến 85 m2, tính ra trên 3,5 tỷ đồng.

Ngay cả khu Tây, nơi từng là "thủ phủ" nhà vừa túi tiền, những dự án đang rao bán cũng thiết lập mặt bằng giá trên 3 tỷ đồng mỗi căn 2 phòng ngủ. Theo đó, căn diện tích 60 m2, giá thấp nhất ghi nhận được là 3,3 tỷ đồng. "TP HCM giờ kiếm nhà 3 tỷ đồng còn khó nói gì đến sản phẩm giá thấp hơn", anh Trung cho hay.

Tương tự, vợ chồng anh Nam (TP Thủ Đức) cho biết từ tháng 7 đến nay đã theo chân môi giới đi xem nhà mẫu và thực địa gần 10 dự án sơ cấp, nằm cách trung tâm thành phố 10-15 km nhưng giá cũng đều trên 3 tỷ đồng.

Anh Nam nói thích một dự án đang xây dựng ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức) nhưng giá căn 2 phòng ngủ (62 m2) lên đến 4,1 tỷ đồng, căn hộ 1 phòng ngủ (53 m2) cũng 3,4 tỷ đồng, vượt xa dự toán ban đầu. Thậm chí một số chung cư cũ quanh khu vực này, giá đều không dưới 50 triệu đồng mỗi m2 nên căn nhỏ nhất 65 m2 cũng hơn 3,4 tỷ đồng.

"Đi tìm mua nhà giờ quá khó, dự án vừa ý, giá lại quá cao, còn rẻ thì chất lượng, pháp lý, vị trí không ổn", anh Nam bộc bạch.

Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy trước năm 2018, TP HCM có nhiều dự án giá 1,5 tỷ đồng như Đạt Gia, 4S Linh Đông, Sài Gòn Avenue, 9View, Fuji Home, Muzuki... Từ 2018-2020, căn hộ tầm giá một tỷ đồng bắt đầu biến mất, chỉ còn từ trên dưới 2 tỷ đồng như Safira, DLuso, Vinhomes Grand Park, Urban City, Akari City.

Sau 2020-2023, căn hộ dưới 2 tỷ đồng cũng dần khan hiếm. Những dự án mới như Akari giai đoạn 2, Privia, MT East Mark, Khải Hoàn Prime... giá đều tiệm cận 3 tỷ đồng. Còn từ đầu năm đến nay, những sản phẩm mới ra mắt như Eaton Park, Elysian, The Opus One... đều trên 70 triệu đồng mỗi m2, tương đương từ 3,5 tỷ đồng mỗi căn.

Nhiều dự án đã mở bán trước đó tại TP HCM cũng bắt đầu có sự điều chỉnh giá khá mạnh so với khi ra mắt rổ hàng mới. Cụ thể, đầu quý II, một chung cư ở Bình Tân bán các căn 2 phòng ngủ dao động 2,9-3,1 tỷ, hiện nay giá đã tăng lên khoảng 3,5 tỷ đồng. Hay khu vực quận 8, dự án chuẩn bị mở bán giai đoạn mới, giá từ 55 triệu đồng mỗi m2 đã tăng lên 68 triệu đồng. Còn ở thị trường khu Đông thì tầm tài chính 3 tỷ đồng hầu như không còn dự án nào.

Trong báo cáo mới đây của đơn vị tư vấn thị trường DKRA Group cho thấy giá sơ cấp căn hộ TP HCM cao nhất 493 triệu đồng mỗi m2, mức thấp nhất là 30 triệu đồng. Tuy nhiên tầm giá 30 triệu đồng hiện chỉ còn rải rác với một số dự án nhà ở xã hội, chung cư cũ đã bàn giao trên chục năm, đang bán thứ cấp (chủ nhà rao bán lại). Xét về nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư mở bán), giá thấp nhất trên 55 triệu đồng mỗi m2.

Theo số liệu từ One Housing - công ty tư vấn bất động sản thuộc Techcombank, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ TP HCM quý III vào khoảng 80 triệu đồng mỗi m2. 90% rổ hàng là căn hộ cao cấp, hạng sang và chỉ còn vài dự án vừa túi tiền nhưng giá cũng trên dưới 60 triệu đồng mỗi m2.

Báo cáo từ công ty tư vấn bất động sản Cushman&Wakefield cũng cho hay giá căn hộ TP HCM hiện trung bình từ 76 triệu đồng mỗi m2, đây là mức giá đã giảm 16% so với quý trước. Luỹ tiến trong 10 tháng qua, giá chung cư TP HCM trung bình gần 83 triệu đồng mỗi m2. Nếu xét cả ở sơ cấp và thứ cấp, trung bình chung cư có giá 63 triệu đồng mỗi m2, căn hộ tiêu chuẩn 2 phòng, diện tích 55 m2 thấp nhất từ 3,3 tỷ đồng chưa bao gồm thuế phí.

Theo đơn vị này, nguồn cung dự kiến triển khai từ nay đến năm 2025 của thành phố có rất ít dự án giá bán dưới 60 triệu đồng mỗi m2. Khả năng cao nhà tầm 3 tỷ đồng sẽ "tuyệt chủng".

Hiện phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân tại TP HCM, theo phân loại của Savills Việt Nam. Dù căn hộ mới tầm tiền này đã dần biến mất, đến nay, nó vẫn là loại hình phần đông người dân có thể đáp ứng nhu cầu tài chính. Theo một khảo sát gần đây của VnExpress, hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia trả lời rằng chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng.

Nhìn nhận diễn biến trên, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills, nhiều lần nhấn mạnh phân khúc này chỉ còn khoảng 15% nguồn cung. Trong 3 năm tới nhiều nhất cũng chỉ chiếm khoảng 5% và có nguy cơ biến mất khỏi thị trường.

Chuyên gia Phan Đình Phúc, CEO chuyên trang phân tích bất động sản Seenee, chia sẻ căn hộ giá 3 tỷ đang dần thành "hàng hiếm" tại TP HCM. Đà tăng giá chung cư được thúc đẩy bởi những thay đổi từ luật và sự biến động của bảng giá đất mới. Từ ngày 1/8, để được cấp giấy phép xây dựng, các chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Điều này khiến số lượng dự án được phê duyệt giảm đáng kể.

Ngoài ra, ông cho rằng nguồn hàng sơ cấp do áp lực tài chính giai đoạn 2021-2023 và chi phí đầu tư cao, các chủ đầu tư không bán ra nhiều. Vậy nên năm nay, những dự án hoàn tất pháp lý đưa ra thị trường đều không dưới 50 triệu đồng mỗi m2. Nguồn cung năm sau cũng sẽ rất khó kiếm dự án dưới 60 triệu đồng mỗi m2.

Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, trước năm 2019, các dự án có giá khoảng 40 triệu đồng mỗi m2 đã được xem là tiệm cận với mức trung - cao cấp. Nhưng hiện nay, 50 triệu đồng mỗi m2 mới được xem là "mức sàn" của trung cấp. Các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án đang tiếp tục tăng khi các luật sửa đổi về bất động sản có hiệu lực.

Chẳng hạn như bảng giá đất làm tăng tiền thuê hay tiền sử dụng đất, từ đó tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quy định mới về việc phải có quy hoạch, phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan nhà nước phê duyệt trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thể gây phát sinh thêm chi phí.

Trong bối cảnh các chi phí đầu tư xây dựng ngày càng tăng, chủ đầu tư phải cân bằng giữa bài toán chi phí và lợi nhuận. Do đó, nguồn cung nhà ở thương mại có giá phải chăng sẽ khó tăng nhanh và giá nhà khó hạ nhiệt trong ngắn hạn, ông David Jackson nhận xét.