Không dám tính tiền thuế đất cho doanh nghiệp bất động sản

Theo góc nhìn của một CEO bất động sản, thị trường đã đi qua nhiều “nỗi đau”, một trong số đó là sự thay đổi về chính sách pháp lý. Có giai đoạn gần như cả nước "đứng" dự án bởi địa phương không thể nào tính toán, nói đúng hơn là không dám tính toán tiền thuế đất để chủ đầu tư nộp tiền, tiếp tục phát triển dự án, bàn giao nhà cho khách hàng như những gì chủ đầu tư kỳ vọng. Thậm chí, có những dự án đã được xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn tất được nghĩa vụ tài chính.

Nói về nguyên nhân, ông cho rằng cơ bản trong thời gian qua, việc bắt bớ lãnh đạo ở các tỉnh rất nhiều và cũng không có thông tư hay nghị định hướng dẫn địa phương thực hiện. Khi chưa có quy định rõ ràng, gần như không ai dám đứng ra nhận trách nhiệm đó.

Một số doanh nghiệp hoặc một số tỉnh làm được do họ áp khung thuế đất cao nhất nhưng mức trần này lại không hợp lý so với giá thị trường. Ví dụ các dự án ở thị trường xung quanh đang được bán với giá 30 - 40 triệu đồng/m2 thì địa phương áp giá trần 50 triệu đồng/m2. Mức giá quá cao như vậy sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận và doanh nghiệp không sẵn sàng đóng. Không riêng gì Bình Dương hay TP HCM mà đây là câu chuyện chung của cả nước.

Trước đây, chỉ cần dự án xong hầm, móng thì chủ đầu tư đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán và huy động vốn. Thế nhưng ở giai đoạn này, rất nhiều doanh nghiệp đến lúc bàn giao nhà nhưng không chịu nộp phần thuế đó, dẫn đến dự án không thể ra sổ. Một trong những vụ điển hình là dự án Lake View của Novaland.

Các khách hàng chưa bao giờ lên tiếng, họ chấp nhận cam chịu bởi so với thời điểm mua ở nhiều năm trước đây thì bây giờ giá trị bất động sản đó đã tăng gấp đôi, gấp ba; nếu trả lại sản phẩm sẽ bị lỗ. Tương tự, nhiều dự án của chủ đầu tư này trên đường Phổ Quang đều như vậy, không có hợp đồng mua bán mà chỉ có hợp đồng thỏa thuận.

Do đó, Nhà nước quy định chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Những dự án nào đã được đóng thuế đất trước thì chắc chắn khách hàng sẽ có sổ sau một thời gian ngắn kể từ khi nhận nhà.

Mặc khác, quy định mới này đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh. 90 - 95% doanh nghiệp làm dự án tại Việt Nam đều vướng pháp lý bởi có nhiều sự thay đổi trước và sau ở từng bước thực hiện: Chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng… 

"Sau khi áp dụng quy định mới, chắc chắn thị trường sẽ sàng lọc, sắp tới sẽ có rất nhiều dự án không thể hoàn tất. Trung bình mỗi dự án hiện nay phải đóng tiền sử dụng đất 150 - 250 tỷ đồng bằng tiền mặt. Doanh nghiệp lấy tiền đâu để đóng?

Nếu dự án bán tốt, chủ đầu tư có thể “lách luật” huy động được vốn hoặc có nguồn tài trợ thì ngân hàng thì vượt qua. Còn nếu chủ đầu tư không đóng được thuế đất thì dự án mãi mãi treo ở đó.

Thậm chí, với những chủ đầu tư lớn trên thị trường hiện nay, việc huy động 200 - 300 tỷ đồng tiền mặt cũng không hề dễ nếu không có bảo trợ từ ngân hàng. Thế nhưng khi đủ tiền, đóng thuế xong rồi mà dự án bán không được thì tiền đâu để chủ đầu tư bù?", CEO đặt vấn đề.

Ông nhận định hiện trạng ranh giới dự án pháp lý hoàn chỉnh hay không hoàn chỉnh hiện nay rất mong manh. Các đơn vị lựa chọn triển khai, bán sản phẩm như thế nào phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhất là các luật mới sắp có hiệu lực vào đầu tháng 8.

Giá đầu vào để phát triển dự án hiện nay rất cao, cộng thêm thuế đất rất cao nên việc chủ đầu tư sẵn sàng để giảm giá thành sản phẩm gần như không có. Doanh nghiệp phải đánh đổi giữa việc cân đo đong đếm giảm bớt phần nhỏ lợi nhuận để đạt được mục tiêu, kế hoạch kinh doanh.

"Tôi chắc chắn một điều, sắp tới rất khó, rất ít các dự án hoàn tất được toàn bộ các nghĩa vụ liên quan để đáp ứng đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Khung giá đất các dự án đang được xét rất cao, doanh nghiệp đang loay hoay, xoay xở trong việc tìm nguồn vốn", CEO đưa ra nhận định.

Ở góc nhìn của ông, chu kỳ bất động sản chỉ vừa mới bắt đầu, có thể phát triển tiếp hay không phụ thuộc rất nhiều vào nguồn sản phẩm. Những dự án được duyệt pháp lý hiện nay rất hạn chế. Thị trường bất động sản không phát triển nhanh trở lại mà phải chậm hơn các giai đoạn trước đây.

TP HCM vừa rồi vẫn có một số ít sản phẩm cao cấp được hấp thụ tốt, chủ đầu tư bán được 500 - 600 sản phẩm trong đợt công bố đầu tiên. Vấn đề là sản phẩm đâu để tiếp tục? Đó là bài toán của thị trường TP HCM trong giai đoạn tới mà đến thời hiện tại gần như chưa có lời giải.