Chuyên gia: Phương pháp định giá đất còn nhiều bất cập dễ khiến thị trường bất động sản hỗn loạn thêm

Liên quan đến Nghị định quy định về giá đất dự kiến được ban hành trong tháng 6, tại tọa đàm "Định giá đất: Đúng và đủ" do báo Thanh Niên tổ chức mới đây, TS. Nguyễn Đình Ánh, nguyên Viện trưởng Viện quản lý giá cả, Bộ Tài chính cho biết, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) một việc rất khó.

Cụ thể là Bộ phải chỉ ra những khoản chi phí nào thì được sử dụng trong phương pháp thặng dư, điều kiện nào được phép hay không được phép trong các phương pháp định giá đất khác. Trong khi phần định giá phải do Bộ Tài chính phụ trách. Trên thực tế, các công ty thẩm định giá đều do Bộ Tài chính cấp phép. Do đó, theo ông Ánh, quy định về các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp thặng dư đáng ra phải do Bộ Tài chính làm.

"Nghị định quy định giá đất là vấn đề rộng lớn và có tính đặc thù nhưng lại bỏ tiền sử dụng đất ra khỏi tổng chi phí phát triển dự án là không được, cần phải xem xét lại. Bởi cách làm này cho thấy, chúng ta đang hiểu thặng dư chưa chuẩn theo kinh tế thị trường. Ba khái niệm là thặng dư, thu nhập và lợi nhuận là hoàn toàn khác nhau. Trong khi chúng ta hiểu thăng dư lúc thì thu nhập, lúc thì lợi nhuận trước thuế hay lợi nhuận sau thuế...", ông Ánh nêu quan điểm.

Cũng theo vị này, cách hiểu về giá và định giá là khác nhau và đang có nhiều người hiểu sai. Bởi giá trị và giá trị sử dụng là hai câu chuyện khác nhau. "Giá" là biểu hiện bằng tiền của "giá trị" chứ không phải là giá trị sử dụng.

Ông Ánh lấy ví dụ, một mảnh đất là đất nông nghiệp có giá 300.000 đồng/m2, một ngày đẹp trời được chuyển thành đất ở thì giá lên 3 triệu đồng/m2 là thấp nhất, thậm chí lên đến 300 triệu đồng/m2. Như vậy, chúng ta đang định giá theo giá trị sử dụng của mảnh đất đó chứ không phải là giá trị của nó.

"Đây là cội nguồn của tất cả những sai phạm. Vì thế, ông Ánh cho rằng phải định giá đất theo đúng giá trị của nó chứ không phải giá trị sử dụng", chuyên gia nói.

Ông Ánh nói thêm, tại sao nghĩ ra chi phí này lại được mà chi phí kia lại không được? Về nguyên tắc, lợi nhuận hay thặng dư là tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí.

"Tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực kỳ lớn của doanh nghiệp phát triển dự án mà lại bỏ ra là bỏ đi đâu? Trong định giá có một phương pháp là phương pháp chi phí và giá cả phải hình thành từ chi phí, chi phí càng nhiều thì giá cả càng tăng", vị này nói.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia, việc đưa quy định lợi nhuận định mức là không ổn về mặt tư duy kinh doanh. Bởi trong nền kinh tế thị trường, giá phải vượt xa chi phí. Điển hình là các món đồ hàng hiệu được bán giá rất cao. Người ta cũng có thể bán giá dưới chi phí, chấp nhận lỗ trong một thời gian. Tại sao lại bắt bán với giá cao hơn chi phí rồi lại thêm phần lợi nhuận định mức?", ông Ánh băn khoăn.

Một vấn đề nữa theo vị này đó là nhiều lãnh đạo cơ quan quản lý khuyến khích doanh nghiệp dùng vốn tự có, hạn chế đi vay rồi từ đó lại quy định loại phần lãi suất đi vay ra khỏi chi phí.

"Nếu tôi là dân kinh doanh, nếu tôi có tiền đủ cho một dự án tôi sẽ làm việc khác nếu có lợi nhuận hơn. Tôi sẽ đi vay để làm dự án này bởi vì lợi nhuận chỉ được khống chế ở một mức như vậy thôi. Tôi tư duy theo hướng tiền của tôi phải làm ra lợi nhuận lớn hơn. Nếu ném tiền của mình vào mà không được trừ chi phí thì sao? Trong kinh doanh, tôi sẽ sử dụng vốn của tôi một cách hiệu quả nhất, đó là bài toán kinh doanh. Đừng ép doanh nghiệp phải sử dụng vốn tự có để làm dự án. Mà nếu đi vay thì chi phí lãi vay phải tính vào chi phí của doanh nghiệp, tại sao lại bỏ ra?", ông Ánh nhấn mạnh.

Chuyên gia nhấn mạnh thêm cái khó của phương pháp thặng dư là đưa các biến số trong tương lai để ra giá đất trong hiện tại. Ngoài ra, trong định giá đất, đơn giá và giá là hoàn toàn khác nhau, phải làm rõ vấn đề này.

"Dự thảo nghị định cũng đang thiếu quy định về việc ai định giá, kết quả định giá ai chịu trách nhiệm, người dùng định giá này vào việc gì và có trách nhiệm đến đâu? Cái này mới là then chốt. Định giá đất là việc của công ty định giá. Vấn đề của cơ quan quản lý là thiết kết một cơ chế để các công ty định giá thực hiện, không dám làm sai... Trong định giá không nên chỉ dùng một phương pháp. Chúng ta có vô số phương pháp khác để xác định giá đất, vấn đề là giữa các phương pháp thì vênh bao nhiêu là chấp nhận được và không chấp nhận được và tại sao vênh như thế?", ông Ánh nhấn mạnh.

Chuyên gia nhấn mạnh thêm, điều quan trọng nhất bây giờ là phải ra được cơ chế để xác định giá đất vì đây là vấn đề là kinh tế, phải tư duy trên góc độ kinh tế, lý luận về kinh tế, lý luận về đất đai và thực trạng về đất đai.

"Nếu tới đây vẫn ban hành Nghị định về giá đất trong khi còn rất nhiều vấn đề như hiện nay thì không những không thể thực hiện được, mà còn đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng hỗn loạn hơn nữa. Do đó, cần xem xét lùi thời gian ban hành Nghị định này để sửa, bởi không thể nào dự tính được các khoản chi phí sẽ phát sinh 5 năm sau, chứ chưa nói đến định mức chi phí. Nghị định này không nên sa đà vào kỹ thuật mà cần thiết kế ra một cơ chế định giá, tiếp nhận kết quả định giá và chịu trách nhiệm về quyết định chấp nhận kết quả định giá ", vị này nêu quan điểm.