Mỏ neo định giá đất

Phương pháp thặng dư là một trong 4 phương pháp để xác định giá đất, được tính toán bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình). Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp khu đất thực hiện dự án không đủ điều kiện áp dụng ba phương pháp còn lại (so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất).

Tại TP HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường vừa công bố Dự thảo quy định các yếu tố hình thành doanh thu và ước tính chi phí phát triển dự án để trình UBND TP ban hành quyết định chính thức. Đây là cơ sở để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư đối với các dự án trên địa bàn thành phố.

Dự thảo đề xuất chi phí quảng cáo, bán hàng đối với dự án cao tầng, thấp tầng được xác định bằng 1% trên tổng doanh thu. Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý, vận hành đối với dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn; khu công nghiệp, cụm công nghiệp là 16% trên tổng doanh thu.

Lợi nhuận (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) của nhà đầu tư đối với mọi phân khúc bất động sản được ước tính bằng 15% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án. Riêng các dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn và khu công nghiệp, cụm công nghiệp sẽ có thêm chi phí quản lý, vận hành (chi phí điện nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu.

Dự thảo này có nhiều điểm hợp lý. Cách tính theo phương pháp thặng dư nhằm đưa ra được con số chênh lệch giữa doanh thu và chi phí ước tính, từ đó tính được tiền sử dụng đất và lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án.Tiền sử dụng đất chính là phần chênh lệch giữa doanh thu và chi phí ước tính để từ đó Nhà nước thu thuế. 

Cách tính này có thể sẽ có lợi trong trường hợp chủ đầu tư lập một dự án, đưa ra phương án xây dựng dựa trên giá bán thấp.Việc ước tính lợi nhuận dự án bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng hoàn toàn không có vấn đề gì. Thế nhưng sẽ phát sinh vấn đề trong trường hợp chủ đầu tư muốn tăng giá thành sản phẩm sau đó. Chưa có cơ sở, chế tài cho trường hợp này. Khi chủ đầu tư tăng giá thì Nhà nước có truy thu thêm không và khi chủ đầu tư giảm giá thì có được bù lỗ (giảm tiền sử dụng đất) hay không?

Nếu áp dụng theo phương pháp thặng dư này, tất cả các chủ đầu tư đều có khuynh hướng lập dự án với đơn giá ở mức trung bình để không chênh lệch nhiều giữa số liệu đầu vào và đầu ra, thậm chí hạ thấp doanh thu ước tính, mà đơn giá bán phụ thuộc vào chất lượng của dự án đó.

Ví dụ, chủ đầu tư lập một dự án bất động sản cao cấp, tính toán đơn giá cao, dẫn đến doanh thu cao và phải nộp thuế nhiều. Sẽ không ai làm như vậy. Trong khi đó, nếu lập dự án với đơn giá thấp, sau khi xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính xong, chủ đầu tư có thể bán hàng với giá cao. Trường hợp này mặc dù về lý thuyết là chủ đầu tư lãi nhưng thực tế không hẳn vì bản chất đó là dự án cao cấp, các chí phí đầu tư còn lại phải tương ứng.

Việc thẩm định giá đất không nên phục thuộc vào việc chủ đầu tư đó làm dự án thuộc phân khúc nào, cao cấp hay trung cấp mà phụ thuộc vào việc khu đất đó được quy hoạch ra sao.

Đơn cử một miếng đất nằm trong khu vực theo quy định chỉ được xây thấp tầng hay cao tầng, từ đó sẽ xác định được số lượng sản phẩm nhất định. Chủ đầu tư muốn phát triển ít sản phẩm hơn cũng được nhưng không được phép xây nhiều hơn.

Đồng thời, việc thẩm định nên căn cứ theo vị trí khu đất bởi Nhà nước sẽ tính được đơn giá hợp lý của sản phẩm và thu tiền sử dụng đất dù chủ đầu tư muốn làm dự án cao cấp hay trung cấp. Công thức này sẽ không phục thuộc vào dự án do chủ đầu tư lập.

Khi quy hoạch chuẩn, doanh nghiệp mua đất làm dự án sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo quy hoạch đã phê duyệt chứ không thể tùy tiện làm theo ý thích.

Chẳng hạn khu đất được quy hoạch xây chung cư, Nhà nước sẽ tính được giá trung bình của căn hộ để từ đó tính được hiệu quả dự án. Sau này chủ đầu tư bán được với giá gấp 3 lần thì đó là năng lực và uy tín của họ.

Tóm lại, định giá đất để tính tiền sử dụng đất không nên phụ thuộc vào việc dự án đó là trung cấp hay cao cấp mà nên căn cứ vào ví trị và quy hoạch của khu đất.