Nhìn lại một năm nhiều nốt trầm của thị trường bất động sản 2019

Thị trường giảm tốc, nguồn cung nhà ở thấp kỉ lục

Có thể thấy, năm 2019 là một năm đầy khó khăn đối với thị trường BĐS khi quá trình thanh tra, rà soát dự án kéo dài; nguồn cung mới giảm mạnh; thiếu hụt nguồn cung căn hộ hạng C…

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, hết quí III/2019, thị trường BĐS vẫn đi theo chiều hướng giảm mạnh, nhất là ở Hà Nội và TP HCM.

Tại TP HCM chỉ có khoảng 5 dự án được phê duyệt chủ trương và 32 dự án được cấp phép đủ điều kiện đưa vào thị trường.

Riêng trong quí III/2019, TP HCM chỉ có 8 dự án được cấp phép đưa vào thị trường, trong đó có 1 dự án của Vingroup cung cấp phần lớn sản phẩm, còn lại 7 dự án chỉ chiếm gần 50% còn lại. Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối.

Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ đã giảm 2.200 căn so với quí trước và giảm 4.000 căn so với cùng kì năm trước. Ở các tỉnh trong vùng Thủ đô được đánh giá như "miền đất hứa" nhưng nguồn cung và tỉ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.

Theo một số chuyên gia, thị trường BĐS 2018 – 2019 có sự giảm tốc nhất định, giảm ở nhiều phân khúc. Thống kê từ các doanh nghiệp xây dựng cho thấy số lượng hợp đồng kí mới rất thấp, có sự sụt giảm, điều chỉnh nhất định. Tuy nhiên, đây cũng là một cơ hội để thanh lọc thị trường trong thời gian tới.

Một số nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS giảm tốc được cho là hệ thống các văn bản pháp lí liên quan đến thị trường BĐS chưa đồng bộ; các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án,… Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay.

Mới đây, Sở Tài nguyên & Môi trường TP HCM đã có cho biết những thông tin cụ thể về tiến độ giải quyết 124 dự án BĐS đang vướng mắc về thủ tục pháp lí.

Theo đó, tính đến tháng 10/2019, đã có 60 dự án hoàn tất các thủ tục; 12 dự án đã được cấp phép xây dựng; 17 khu đất đang cấp giấy chứng nhận đầu tư; 26 dự án đang làm thủ tục điều chỉnh qui hoạch và làm các thủ tục liên quan, một số dự án còn lại đang trong quá trình giải quyết.

Những con số này là dấu hiệu cho thấy nguồn cung căn hộ trong năm 2020 tại TP HCM có thể sẽ được cải thiện.

Ngân hàng siết tín dụng, DN đua nhau phát hành trái phiếu

Năm 2019, nhiều doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu để đảm bảo cho các dự án.

Theo Thông tư 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước, tỉ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020 là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 là 34% và từ ngày 1/10/2022 là 30%.

Cũng theo Thông tư 22, các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở có vốn vay dưới 1,5 tỉ đồng áp dụng hệ số rủi ro 50%. Mỗi khách hàng chỉ được áp dụng hệ số rủi ro này cho một khoản vay.

Việc ngân hàng hạn chế hạn mức tín dụng cùng với những bất cập liên quan đến thủ tục pháp lí của các dự án đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn. Cũng vì thế, cuộc đua phát hành trái phiếu cũng được đẩy nhanh hơn trong thời gian từ cuối năm 2018 đến nay.

Tính đến tháng 12/2019, hơn 61.000 tỉ đồng phát hành từ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó, riêng ngành BĐS, xây dựng, hạ tầng chiếm 27% (tương đương với hơn 16.000 tỉ đồng).

Còn theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (HoREA), tín dụng đổ vào BĐS cả nước trong 9 tháng năm 2019 là 1,5 triệu tỉ đồng; tăng gần 14,6% so với cuối năm ngoái và cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế.

Riêng tại TP HCM, 9 tháng năm 2019, tín dụng đổ vào BĐS khoảng 269.000 tỉ đồng; tăng 3,41% so với cuối năm ngoái.

Loại hình BĐS mới sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch

Ngay từ năm 2018, loại hình BĐS mới như condotel, hometel, officetel, shophouse,… đã ghi nhận những dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch.

Quí III/2019 cả nước chỉ có 198 căn condotel được thẩm định. (Ảnh: Vietnamnet)

Đến năm 2019, thị trường tiếp tục chứng kiến sự giảm nhiệt. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến cuối năm 2018, cả nước còn tồn hơn 20.000 căn hộ condotel. Nếu tính cả nguồn cung đang xây dựng, sẽ hoàn thành vào cuối năm 2019, ước tính sẽ khoảng 30.000 căn hộ condotel.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung tích lũy biệt thự du lịch tại 3 thị trường chính là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc có tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm lần lượt là 2,6%, 0,9% và 7,3% trong giai đoạn 2017- quí III/2019 (so với mức tăng trung bình mỗi năm tương ứng trong giai đoạn 2015 - 2017 là 5,5%, 35% và 27%).

Tốc độ tăng trưởng của nguồn cung căn hộ du lịch cũng giảm mạnh trong giai đoạn sau 2017. Chẳng hạn, nguồn cung tại Khánh Hòa chỉ tăng trung bình 7%/năm so với mức 239%/năm trong 2 năm trước đó.

Riêng trong quí III/2019, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chỉ có 198 căn condotel và không có căn resort villa hay officetel nào được bộ này thẩm định.

Nguyên nhân chính là do hành lang pháp lí cho loại hình BĐS mới này vẫn chưa được cơ quan chức năng ban hành. Những rủi ro hiện hữu khiến không ít nhà đầu tư chùn bước. Bên cạnh đó, năng lực phát triển, vận hành dự án BĐS nghỉ dưỡng nói chung tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế.

Vụ việc Cocobay Đà Nẵng vỡ trận do chủ đầu tư dự án không thực hiện được cam kết lợi nhuận 12%/năm đối với khách hàng như đã kí hợp đồng chính là một biểu hiện rõ nét cho thấy loại hình condotel nói riêng và khung pháp lí cho loại hình BĐS mới nói chung đang có quá nhiều bất ổn.

Sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương trên cả nước

Thị trường BĐS thời điểm đầu năm 2019 chứng kiến những cơn sốt đất nền tràn lan dọc khắp các tỉnh thành từ Bắc vào Nam, càn quét từ các đặc khu kinh tế tương lai, các huyện ngoại thành Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh,…) đến các tỉnh cùng ven TP HCM (Đồng Nai, Bình Dương, Cần Giờ, Long An…).

Cơn sốt đất nền diễn ra tại một số địa phương khiến nhiều nhà đầu tư sập bẫy. (Ảnh: VTC News)

Cơn sốt đất cục bộ bắt đầu tại Đà Nẵng (tháng 1/2019) đến Vân Đồn vào tháng 2/2019 sau khi nhiều công trình lớn đi vào hoạt động và tiếp sau là Bình Thuận với thông tin dự kiến thành lập sân bay tại phan Thiết…

Tháng 8/2019, cơn sốt đất xảy ra tại tỉnh Đồng Nai  sau khi có thông tin chốt thời hạn khởi công sân bay Long Thành và chốt phương án xây dựng cầu Cát Lái. Giá đất bị cò đất thổi lên cao, thậm chí có nơi đã tăng phi mã, không ít nhà đầu tư "ngã ngựa".

Trên thực tế, giới cò đất đã rất tinh vi trong việc tìm mua đất nền với giá rẻ, sau đó sử dụng các chiêu bài kích giá, đẩy giá bằng các quyết định qui hoạch, thậm chí là qui hoạch giả để tạo niềm tin cho khách hàng đến sau.

Theo nhận định của một số chuyên gia, nếu đất nền có mức tăng giá từ 3 - 5% đúng với quI luật của thị trường thì sẽ nằm ở các dự án bất động sản. Còn tăng nóng, tăng đến 20 – 30% thường xảy ra chủ yếu đối với đất thổ cư ở các khu dân cư, thậm chí không phải là đất ở cũng tăng giá rất mạnh. Giao dịch mua bán ở những khu vực này thường không có nhu cầu thực.

Dự án "ma" náo loạn thị trường

Năm 2019, đất nền được coi là một trong những kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Chính vì thế, một số doanh nghiệp đã lợi dụng tâm lí này để vẽ ra những "dự án ma", rao bán rầm rộ tại nhiều tỉnh thành, điển hình là tại TP HCM để trục lợi. Kéo theo đó, hàng nghìn khách hàng bị cuốn vào vòng lao lí.

Điển hình nhất phải kể đến vụ việc tại Công ty cổ phần địa ốc Alibaba. Doanh nghiệp này có 38 dự án "ma" bị cơ quan chức năng phát hiện, nằm rải rác tại các tỉnh tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận và Đồng Nai.

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần địa ốc Alibaba Nguyễn Thái Luyện. (Ảnh: Địa ốc Alibaba)

UBND tỉnh Đồng Nai cũng như các huyện, thành phố trong tỉnh cho biết chưa cấp phép bất kì dự án nào cho CTCP địa ốc Alibaba. Do đó, những dự án Alibaba quảng cáo trên website của công ty này và các trang mạng xã hội đều là dự án "ma".

Liên quan đến vụ việc này, cơ quan chức năng đã tiến hành khởi tố, bắt tạm giam 3 anh em Nguyễn Thái Luyện, Nguyễn Thái Lĩnh, Nguyễn Thái Lực (cùng điều hành CTCP địa ốc Alibaba).

Mới đây, Công an TP HCM đã khởi tố, bắt giam Phạm Thị Tuyết Nhung (38 tuổi, ngụ tại Quận 4), Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Angel Lina (gọi tắt Công ty Angel Lina, trụ sở tại số 22B Phùng Khắc Khoan, Phường Đa Kao, Quận 1, TP HCM) để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo điều tra, Công ty Angel Lina của bà Nhung đã dựng lên nhiều dự án "ma" trên đất công cộng, đất quy hoạch tại quận 9, quận Bình Tân rồi rao bán cho người dân dưới hình thức góp vốn đầu tư.

9 dự án "ma" được bà Nhung vẽ ra và đặt tên khu dân cư và nhà ở tại Triều An (P.An Lạc, Q.Bình Tân); Tây Lân (P.Tân Tạo, Q.Bình Tân); đường liên khu 5-6 (P.Bình Hưng Hòa B, Q.Bình Tân); đường Nguyễn Thị Tú (P.Bình Hưng Hòa B); Bùi Thanh Khiết (TT.Tân Túc, H.Bình Chánh); P.Linh Trung (Q.Thủ Đức); Đỗ Xuân Hợp (P.Phước Long B, Q.9); P.Đông Hưng Thuận (Q.12); đường Phạm Văn Sáng (xã Xuân Thới Thượng, H.Hóc Môn).

Đến nay, cơ quan CSĐT Công an TP HCM đã tiếp nhận trên 200 đơn tố cáo của người dân đối với Phạm Thị Tuyết Nhung, với số tiền chiếm đoạt lên đến hơn 285 tỉ đồng. Vụ việc này đến nay vẫn đang được tiếp tục mở rộng điều tra.