Nhật Bản chứng minh rằng thị trường bất động sản vẫn hoạt động tốt dù giá không tăng mãi

Thị trường khác biệt

Theo Bloomberg, thị trường bất động sản tại Nhật Bản hiếm khi được lên trang nhất. Những đầu báo về thị trường này thường chỉ là những tin tức không mấy tốt đẹp: "Hàng triệu căn nhà trống trên khắp cả nước" hoặc "Mua nhà là một khoản đầu tư tồi tệ".

Một ngôi nhà tại Nhật Bản thường sẽ mất giá trị khi người mua đã trả hết khoản vay thế chấp. Tuy vậy, nếu nhìn từ quan điểm rằng nhà là để ở chứ không phải để đầu tư, thì Nhật Bản có thể trở thành một câu chuyện thành công trong việc phát triển bất động sản.

Ngay cả trong thời đại hậu COVID, Nhật Bản cũng không phải đối mặt với khủng hoảng thiếu nhà ở. Tiền thuê nhà vẫn ổn định và là một trong những lý do khiến lạm phát tại Nhật Bản được giữ ở mức tương đối thấp. Nhà ở cũng có thể được tìm thấy ở mọi khoảng giá.

Rất ít người cần phải xếp hàng để xem một căn hộ, và thậm chí ngân hàng còn đang cạnh tranh để cung cấp các khoản thế chấp có lãi suất thấp cho người mua. Anh có dân số gấp khoảng 5 lần thủ đô Tokyo. Tuy vậy mỗi năm, thành phố này có thêm số nhà ở gấp 3 lần so với toàn bộ nước Anh.

Bloomberg cho rằng, tương tự như nhiều khoản đầu tư, đôi khi chúng ta cần phải từ bỏ ý tưởng về việc tăng trưởng mãi mãi.

Khi một số địa điểm khác ở châu Á tỏ ra kém hấp dẫn hơn, chẳng hạn như Hong Kong hay Trung Quốc trong thời kỳ Zero COVID, một số người giàu có bắt đầu coi bất động sản ở Nhật Bản là khoản đầu tư tiềm năng, với lợi nhuận thấp, hoặc như kế hoạch dự phòng.

Lợi nhuận thấp có thể được bù đắp bởi khả năng tiếp cận dễ dàng. Nhật Bản có rất ít hạn chế đối với quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài. Gần đây, chính phủ Nhật Bản mới bắt đầu hạn chế việc mua đất của người nước ngoài gần các địa điểm nhạy cảm, chẳng hạn như căn cứ quân sự.

Tất cả những yếu tố trên đã giúp giá căn hộ mới tại Tokyo không tăng nóng. Phải mất 30 năm để giá căn hộ tại khu vực này quay trở lại mức đỉnh trong thời kỳ bong bóng bất động sản. Và giá cả tại thị trường cho thuê vẫn gần như không thay đổi.

Cũng phải thừa nhận rằng, tiền lương tại Nhật Bản đã tiếp tục trì trệ trong cả thập kỷ qua. Tuy nhiên, nhà ở dường như vẫn dễ tiếp cận hơn tại nhiều quốc gia, khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập.

Trái ngược với Tokyo, tại thành phố London, hàng trăm người đã xếp hàng để xem một vài căn hộ có sẵn. Do cuộc khủng hoảng “chi phí thuê nhà”, thị trưởng thành phố này muốn đóng băng giá thuê nhà. Tại Mỹ, khủng hoảng thiếu nhà ở đang có tác động tới lạm phát.

Về cơ bản, Nhật Bản đã đánh đổi giữa nguồn cung với giá cả. Trong suốt 50 năm, quốc gia này có nhiều căn hộ hơn nhu cầu của người dân. Nhà tại Nhật Bản đa phần sẽ không tăng giá trị nhiều, trừ khi bạn là những người mua khôn ngoan và may mắn nhất, tại một số khu vực đặc biệt.

Các chủ nhà cũng có xu hướng thích bất động sản mới hơn do những ngôi nhà được xây trong thời hậu chiến thường có chất lượng thấp. Những thay đổi về luật xây dựng tại Nhật Bản, vùng đất dễ chịu động đất, đã khuyến khích người mua ủng hộ nhà mới. Kết quả là nguồn cung luôn có sẵn, và khiến giá cả không thể tăng liên tục.

Nhật Bản là một minh chứng cho thấy vấn đề nhà ở có thể được giải quyết thông qua hoạt động lập pháp. Trong nhiều thập kỷ, chính phủ đã giúp việc xây dựng trở nên dễ dàng hơn. Sức mạnh và quy mô của ngành xây dựng cũng đóng vai trò không nhỏ.

Việc bãi bỏ quy định vào năm 1997 được coi là nguyên nhân dẫn đến sự bùng nổ các khu chung cư 20 tầng trở lên. Động thái này đã giúp chung cư mới tại các khu đô thị nằm trong tầm với của công nhân bình thường.

Trong những năm gần đây, thị trường nhận được sự thúc đẩy từ các "cặp đôi quyền lực”, hay hộ gia đình với hai vợ chồng cùng làm việc, với mức tổng thu nhập vào khoảng 14 triệu yen (100.000 USD) mỗi năm.

Mức lương tại Nhật Bản tương đối thấp, và đồng yen yếu khiến cho người Nhật có mức thu nhập trung bình kém hơn Mỹ. Tuy vậy, Nhật Bản khuyến khích lãi suất thấp và cung cấp khả năng tiếp cận dễ dàng với các khoản vay thế chấp có lãi suất không đổi. Do đó, các hộ gia đình có thể dễ dàng có được một khoản vay kép cho căn hộ trị giá gần 1 triệu USD. 

Vào năm 2002, chính phủ của Thủ tướng Junichiro Koizumi thông qua chính sách “Phục hưng Đô thị”, trao nhiều quyền quy hoạch hơn cho chính quyền trung ương, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tái thiết lại những khu vực đã xuống cấp.

Động thái này đã tước bớt quyền lực của chính quyền địa phương, nơi thường xảy ra các khiếu nại về chậm trễ trong việc cấp phép.

Nhà ở để làm gì?

Tất nhiên, thị trường cung vượt cầu như tại Nhật Bản không phải lúc nào cũng là điều tốt. Những ngôi nhà trống trên khắp đất nước đang là một vấn đề mà Tokyo có thể giải quyết bằng việc khuyến khích phá dỡ hoặc bán như căn hộ thứ hai.

Đồng thời, nhu cầu hỗ trợ những người ở tuổi xế chiều sẽ ngày càng tăng. Những cộng đồng tại nông thôn đang sa sút có được cơ hội từ đại dịch COVID để thu hút tài năng. Chính phủ Nhật có thể hành động nhiều hơn để khuyến khích sự chuyển dịch từ thành thị về nông thôn này.

Các khoản vay thế chấp tại Nhật Bản tương đối dễ tiếp cận. Tuy vậy, chúng vẫn đa phần là đặc quyền đối với tầng lớp làm công ăn lương toàn thời gian. Những người làm việc bán thời gian sẽ gặp nhiều khó khăn để được chấp thuận khoản vay.

Tuy vậy, Bloomberg cho rằng những chính phủ đang phải đối mặt với các cuộc biểu tình về chi phí sinh hoạt nên đặt câu hỏi: Nguồn cung nhà ở của một quốc gia để làm gì? Một khoản đầu tư, cất giữ giá trị cho những người mua bất động sản sớm, hay một thứ gì đó gần giống với lợi ích công, không được kỳ vọng tăng giá trong lâu dài như ô tô, đường xá hay đầu máy xe lửa.