Chi phí đi vay tăng cao, thị trường bất động sản toàn cầu bước vào giai đoạn căng thẳng

Thị trường xuất hiện những vết rạn

Năm 2020, khi đại dịch COVID-19 đẩy nền kinh tế Anh vào tình trạng bế tắc, chính phủ đã nhanh chóng vào cuộc. Họ cắt giảm thuế mua nhà để kích thích thị trường bất động sản, nhằm vực dậy nền kinh tế.

Biện pháp tạm thời đó khiến người dân Anh hưng phấn. Họ ồ ạt mua nhà, kéo giá nhà trên toàn quốc tăng thêm 31.000 bảng (tương đương 35.000 USD) - cao hơn gấp hai lần so với khoản tiền tối đa mà họ có thể tiết kiệm được nhờ chính sách giảm thuế.

Cơn sốt năm 2020 có phần tương đồng với những gì từng diễn ra trước cuộc khủng giá nhà vào những năm 1980. Thời điểm đó, London cũng từng ưu đãi thuế cho các cặp vợ chồng mua bất động sản mới, dẫn đến nhu cầu tăng vọt.

Cú sốc sau đó diễn ra rất tàn khốc, thị trường bất động sản của Anh mất gần 9 năm để phục hồi, tờ Bloomberg cho hay. Bây giờ, các vết nứt đã bắt đầu xuất hiện, và không chỉ tại Anh.

Những nước từng suy sụp trong cuộc khủng hoảng hơn 30 năm trước như Australia, Canada và Thuỵ Điển đều chứng kiến giá nhà leo lên mức kỷ lục trong những năm gần đây, khi dòng tiền rẻ giúp việc mở nhà trở nên dễ dàng hơn dù giá nhà phi mã.

Giờ đây, trong bối cảnh các ngân hàng trung ương gắng sức để khống chế lạm phát, các nước này đang phải cân nhắc thiệt hơn và đứng trước nguy cơ rơi vào một cú sốc giá nhà đất mới.

Lãi suất chính sách trên toàn cầu đang tăng lên nhanh chóng, kỷ nguyên tiền rẻ bắt đầu từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 sắp sửa khép lại và có thể là cả cơn sốt bất động sản kéo dài trong nhiều năm qua.

Những rắc rối của ngành bất động sản cũng có những hàm ý quan trọng đối với khối tài sản của người dân và tăng trưởng kinh tế toàn cầu, ngay tại thời điểm rủi ro suy thoái đang đeo bám nhiều quốc gia, bao gồm cả Mỹ và châu Âu.

Ông Manoj Pradhan - người sáng lập hãng nghiên cứu Talking Heads Macroeconomics và từng là nhà kinh tế tại Morgan Stanley, nhận định: “Có những điểm tương đồng giữa [cuộc khủng hoảng bất động sản] xưa và nay”.

Tuy nhiên, khi áp lực lạm phát vẫn còn phình to, ông Pradhan cảnh báo: “Mọi thứ đều có thể tồi tệ hơn nhiều. Nhìn chung, mức tăng lãi suất và khối nợ bây giờ cao hơn thời điểm đó. Thị trường nhà đất rất nhạy cảm với lãi suất”.

Cú sốc ngày càng lan rộng

Hiện tại, có thể một số người từng mua nhà trong ba năm trở lại đây đang cảm thấy họ đã xuống tiền sai thời điểm.

Trong hai thập kỷ qua, chưa khi nào thị trường bất động sản Canada nóng rực như thời gian vừa qua. Tuy nhiên, mọi thứ đang dần nguội bớt: giá nhà đã giảm trong ba tháng liên tiếp và có khả năng sẽ tiếp tục đi xuống.

Thực trạng này cũng đúng ở các thị trường khác, tờ Economist ghi nhận. Tại New Zealand - nơi mà định giá nhà đất vào cuối năm 2021 đã tăng 45% so với khi đại dịch mới bùng phát, giá nhà cũng đã lao dốc ba tháng liền.

Ở Thuỵ Điển, giá nhà đã mất gần 4% trong tháng 6 - mức giảm hàng tháng mạnh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Hai trong 5 ngôi nhà ở Australia có giá trị thấp hơn so với ba tháng trước.

Ngay cả ở những nước mà giá nhà vẫn tăng, chi phí đi vay cao hơn đang kìm hãm sự nhiệt tình và nhu cầu của người mua.

Khoản tiền cần thanh toán hàng tháng cho một khoản vay thế chấp điển hình tại Mỹ hiện cao hơn 75% so với ba năm trước. Do đó, các hồ sơ xin vay mới đã giảm 25% so với mức đỉnh ghi nhận vào tháng 1 năm nay.

Thị trường bất động sản của Hong Kong cũng đang suy yếu khi chi phí đi vay gia tăng. So với tuần trước đó, chỉ số Centaline đã giảm 2% trong tuần kết thúc vào ngày 30/10 - đánh dấu mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 3/2016.

Hong Kong là một trong các thị trường được hưởng lợi lớn nhất khi lãi suất toàn cầu duy trì ở mức thấp. Từ mức đáy năm 2003, chỉ số Centaline đã nhảy vọt 500% lên mức cao mới vào năm ngoái.

Vận may của thị trường địa ốc Hong Kong đã đảo ngược khi lãi suất toàn cầu tăng cao, nền kinh tế địa phương thu hẹp và làn sóng di cư của cư dân làm gia tăng áp lực bán.

Một trong những thị trường bất động sản lớn nhất thế giới khác cũng đang sa sút, nhưng nguyên nhân đằng sau có đôi chút khác biệt: Trung Quốc.

Không thực sự chịu áp lực chi phí đi vay tăng cao như phương Tây, thị trường nhà ở Trung Quốc lại đang chống chịu hậu quả kinh tế của chiến lược Zero COVID và cuộc khủng hoảng nợ kéo dài hơn một năm qua của các nhà phát triển như Evergrande.

Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, tính đến hết tháng 9, giá nhà mới trung bình tại 70 thành phố lớn đã giảm 5 tháng liên tiếp so với cùng kỳ năm ngoái. Lần gần nhất chỉ số này rơi xuống mức âm là vào tháng 10/2015.

Giá nhà lao dốc, số lượng dự án dang dở ngày càng nhiều và người mua nhà đuối sức khi trang trải nợ vay thế chấp dù không nhận được nhà đúng tiến độ đã dẫn đến làn sóng từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp tại hơn 20 tỉnh thành hồi đầu năm nay.

Hãng tư vấn Capital Economics ước tính, nếu cú sốc nhà đất tiếp tục xấu đi, giá nhà toàn cầu sẽ tiếp tục đi xuống.

Trong đó, các thị trường như Anh và Mỹ sẽ ghi nhận mức giảm khiêm tốn 5 - 10%. Người mua nhà ở các nước này ít có khả năng bị ép bán nhà bởi các khoản vay thế chấp thường có lãi suất cố định.

Tại Australia và Thuỵ Điển, giá nhà có thể mất thêm 15%. Trong khi đó, do mức nợ hộ gia đình cao và rủi ro lớn hơn khi lãi suất tăng, Canada và New Zealand sẽ dễ bị tổn thương nhất - giá nhà có thể bốc hơi 20%.

Có cách nào ngăn chặn?

Bất động sản là nguồn thu nhập hàng đầu của nhiều hộ gia đình trên khắp thế giới, đồng thời là một động cơ quan trọng của nền kinh tế.

Chi phí đi vay tăng cao tác động đến lĩnh vực này và nền kinh tế chung theo nhiều cách khác nhau. Chẳng hạn, các gia đình có khoản vay sẽ phải thắt lưng buộc bụng, hạn chế chi tiêu - qua đó gây hại cho một trụ cột kinh tế khác là tiêu dùng.

Hoặc, do lãi vay thế chấp quá cao, những người mua nhà tiềm năng sẽ ngần ngại bước vào thị trường, từ đó gây áp lực lên giá nhà và các dự án phát triển nhà ở hơn nữa.

Một bộ phận những người đi vay đặc biệt dễ bị tổn thương trong giai đoạn hiện nay là những người đã vay vốn mua nhà với lãi suất thả nổi trong những năm lãi suất chạm đáy.

Vậy, có cách nào để ngăn chặn thị trường diễn biến xấu hơn? Có ít nhất hai yếu tố có thể giúp ích cho giá nhà trong tương lai.

Một là tình trạng thiếu hụt nhà ở tại hầu hết các nền kinh tế phát triển.

Tuỳ theo cách tính, Mỹ hiện thiếu khoảng 3,8 hoặc 5,8 triệu căn nhà; Anh cần thêm 345.000 ngôi nhà mới mỗi năm và hiện chỉ xây được khoảng một nửa số đó; và Canada cần thêm 3,5 triệu căn nhà vào năm 2030.

Hai là thị trường lao động thiếu hụt nhân công.

Tỷ lệ thất nghiệp thấp tại nhiều nước giàu - cùng với tình hình tài chính hộ gia đình vững vàng hơn trong đại dịch, đồng nghĩa rằng người dân có thể dễ dàng xoay xở nợ vay hơn.  

Tuy nhiên, do chu kỳ thắt chặt chính sách tiền tệ chưa biết khi nào dừng lại, chúng ta cần thận trọng hiểu rằng cuộc khủng hoảng của thị trường nhà ở vẫn chưa thể hiện ra hết và do đó, rất khó để phán đoán thiệt hại mà nó gây ra cho nền kinh tế thế giới.