Lý do chính phủ Trung Quốc sẽ không giải cứu ngành bất động sản

Sức của chính phủ có hạn

Một năm sau khi vấn đề nợ nần của Evergrande khiến nhà đầu tư sợ hãi, cuộc khủng hoảng của ngành bất động sản của Trung Quốc đang ngày càng tệ đi.

Doanh số bất động sản lao dốc, hàng trăm nghìn người mua nhà từ chối trả nợ vay thế chấp vì việc xây dựng bị trì hoãn. Đến cả những nhà phát triển bất động sản từng được đánh giá là có tài chính lành mạnh cũng đang phải chật vật để trả nợ.

Ông Tommy Wu, nhà kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Commerzbank nói: “Tôi cho rằng chính phủ Trung Quốc sẽ không trực tiếp giải cứu các nhà phát triển bất động sản, dù có thể họ sẽ tiếp tục yêu cầu ngân hàng và các doanh nghiệp nhà nước giúp đỡ một vài công ty cụ thể”.

Ông Wu đoán rằng Bắc Kinh sẽ muốn giải quyết dần dần các rắc rối trong ngành bất động sản và giảm bớt vai trò của ngành này trong nền kinh tế. Bất động sản và các lĩnh vực liên quan hiện đóng góp gần 25% GDP Trung Quốc.

Ông nói tiếp: “Nhiều khả năng các biện pháp mới được tung ra trong thời gian tới vẫn sẽ tập trung vào việc hỗ trợ hoàn thiện dự án nhà ở và kích thích doanh số bán nhà”.

Hồi tháng 9, S&P Global Ratings ước tính thị trường bất động sản Trung Quốc cần khoảng 700 – 800 tỷ nhân dân tệ (tương đương 98,6 - 112,7 tỷ USD) “để đảm bảo các nhà phát triển đang gặp rắc rối có thể hoàn thiện những căn nhà đã bán trước”.

Chính phủ Trung Quốc vẫn chưa công bố quỹ hỗ trợ nào có quy mô lớn đến vậy. Nhưng một số nhà phân tích đầu tư kỳ vọng chính phủ sẽ thành lập một quỹ đủ lớn để thúc đẩy niềm tin người mua nhà,  tờ CNBC cho biết.

Nhiều nhà phát triển bất động sản đang ngập trong rắc rối tài chính. Tổng nghĩa vụ nợ được công bố đến giữa năm 2021 bởi Evergrande, Kaisa và Shimao lên đến hơn 2.600 tỷ nhân dân tệ (khoảng 366 tỷ USD).

Từ đó đến nay, tình hình tài chính của ba công ty này càng trầm trọng thêm. Và ba công ty này mới chỉ là một phần nhỏ của toàn ngành.

Ông Qin Gang, Giám đốc điều hành của viện nghiên cứu bất động sản Trung Quốc ICR chỉ ra rằng với quy mô nợ lớn đến vậy thì dẫu chính quyền trung ương có chi hàng trăm tỷ nhân dân tệ, số tiền đó cũng chỉ như muối bỏ biển. Đó là chưa kể nguồn tiền của chính phủ ngày nay eo hẹp hơn hẳn so với ba năm trước do doanh thu từ bán đất và thuế suy giảm còn chi tiêu chống dịch thì tăng.

Bộ Tài chính Trung Quốc cho biết chính phủ trung ương thu được khoảng 9.150 tỷ nhân dân tệ (tương đương 1.260 tỷ USD) tổng doanh thu công trong năm 2021. Doanh thu này trong 8 tháng đầu năm 2022 là 6.360 tỷ nhân dân tệ, giảm 10% so với một năm trước và đó là chưa tính đến các khoản miễn giảm thuế.

Thái độ của xã hội

Giám đốc Qin nói rằng nhận thức của xã hội cũng có ảnh hưởng lớn đến quyết định của Bắc Kinh. Người dân có thể sẽ tức giận nếu chính phủ giúp đỡ các công ty bất động sản nợ nần chồng chất. Ông nói thêm rằng vấn đề bàn giao nhà ở cũng rất phức tạp và cần đến sự phối hợp của địa phương để giải quyết.

Trong vài tháng qua, Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất cho vay thế chấp và giới chức địa phương được giao trách nhiệm giải quyết các bê bối trong lĩnh vực bất động sản. Một số thành phố cũng đã nới lỏng các hạn chế lên việc mua nhà trong năm nay. 

Tháng trước, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn Trung Quốc nhấn mạnh với phóng viên rằng các biện pháp của chính quyền trung ương - chẳng hạn như các khoản vay đặc biệt để thúc đẩy việc hoàn thiện nhà – là nhằm để hỗ trợ các thành phố cần đến chúng. Họ không đề cập đến số tiền.

Sự bùng nổ của ngành bất động sản Trung Quốc trong hai thập kỷ qua đã tạo ra những tài phiệt thích phô trương của cải. Trong những năm gần đây, Bắc Kinh đã nhấn mạnh sự cần thiết của việc rút ngắn khoảng cách giàu nghèo.

Sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành bất động sản chủ yếu là nhờ các nhà phát triển mạnh tay vay nợ. Giá nhà phi mã làm dấy lên lo ngại về bong bóng, đồng thời buộc các gia đình phải đi vay mới mua được nhà.

Bắc Kinh bắt đầu nghiêm túc trấn áp thói quen lạm dụng nợ của các nhà phát triển bất động sản vào năm 2020. Nhiều công ty đã cố gắng tuân thủ quy định nhưng Evergrande hành động chậm chạp hơn. Đến tháng 8/2021, đại gia bất động sản này phải cảnh báo tới nhà đầu tư về nguy cơ vỡ nợ.

Evergrande vỡ nợ trong năm đó. Vài công ty cùng ngành từ Kaisa đến Shimao cũng nhanh chóng nối gót. Country Garden, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu, nói trường năm 2022 “đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng”.

Thời kỳ sụt giảm kỷ lục

Báo cáo phân tích ngày 13/10 của Barclays viết rằng sự suy giảm của ngành bất động sản Trung Quốc đã bước sang quý thứ 10 – đánh dấu quãng thời gian kỷ lục kéo dài hơn hai năm. Trong khi đó, các giai đoạn sa sút trước của ngành bất động sản Trung Quốc trung bình chỉ kéo dài 4 – 5 quý.

Các nhà phân tích chỉ ra rằng đà suy yếu kéo dài này sẽ khiến người Trung Quốc càng ngần ngại trong việc mua nhà và hưởng lợi từ việc giá nhà tăng. Điều này báo hiệu doanh số của các nhà phát triển bất động sản sẽ tiếp tục đi xuống.

Các nhà phân tích của Barclays "không kỳ vọng chính phủ Trung Quốc sẽ giải cứu những công ty phát triển bất động sản gặp rắc rối. Thay vào đó, chính phủ có thể sẽ duy trì cách tiếp cận ‘định hướng thị trường’ là hỗ trợ những công ty chất lượng cao”, ví dụ như bảo lãnh cho các đợt phát hành trái phiếu.

Lập trường của chính phủ

Theo tờ CNBC, các tổ chức nhà nước Trung Quốc được cho là sẽ ngày càng tham gia vào ngành bất động sản. Ví dụ trong tháng 9, chi nhánh của Evergrande ở Thâm Quyến thông báo sẽ hợp tác với một công ty nhà nước để đảm bảo việc bàn giao nhà. Nhưng ngoài ra, chính phủ Trung Quốc hầu như chỉ tập trung vào những vấn đề ngoài ngành bất động sản.

Ban đầu, nhiều người cho rằng việc Trung Quốc hồi sinh một công cụ cho vay của ngân hàng trung ương trong mùa thu năm nay là để giúp các công ty phát triển bất động sản hoàn thiện nhà. Nhưng các nguồn tin của tờ Caixin cho biết thực chất mục đích của hành động này là để hỗ trợ cho lĩnh vực cơ sở hạ tầng.

Nhà kinh tế Wu của Commerzbank cho biết: “Các biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ hơn sẽ giúp ích cho ngành bất động sản. Nhưng thách thức lớn nhất đối với niềm tin hiện nay vẫn là nền kinh tế yếu ớt và ảnh hưởng tiêu cực của chính sách Zero COVID tới người tiêu dùng và hoạt động kinh doanh".