Trung Quốc sẽ còn phải chịu đau đớn kéo dài vì bong bóng bất động sản xịt hơi

Triển vọng u ám

Trong năm 2022, chính phủ Trung Quốc đã thực hiện một loạt biện pháp kích thích để vực dậy thị trường nhà đất. Nhưng cô Echo, một chủ nhà ở Thượng Hải, vẫn đang phải chật vật để tìm người mua. Suốt 6 tháng qua, cô chỉ nhận được 4 lời mặc cả từ những người mua tiềm năng. Cô đang cân nhắc giảm 10% mức giá yêu cầu ban đầu là 3,3 triệu nhân dân tệ (tương đương 460.000 USD).

Cô Echo cho rằng thị trường bất động sản sẽ còn trì trệ trong nhiều năm tới. Cô nhận xét: “Mọi người đều đang chờ giá nhà giảm sâu thêm nữa trước khi quyết định xuống tiền. Điều này sẽ tạo ra vòng luẩn quẩn tai hại”.

Nhiều nhà kinh tế nói rằng tình trạng ảm đạm của thị trường nhà đất Trung Quốc sẽ không trầm trọng hơn nữa và các biện pháp kích thích sẽ phát huy hiệu quả trong năm nay hoặc năm sau. Nhưng thực tế mà các chủ nhà như cô Echo đối mặt thì u ám hơn rất nhiều.

Giá và doanh số bán nhà vẫn ì ạch trong lúc nền kinh tế sa sút vì các hạn chế chống COVID-19. Niềm tin người tiêu dùng đang ở mức thấp nhất trong lịch sử. Khảo sát gần đây của ngân hàng trung ương Trung Quốc cho thấy 73% hộ gia đình dự kiến giá nhà sẽ giữ nguyên hoặc sụt giảm trong tương lai gần.

Khi Chủ tịch Tập Cận Bình và các quan chức khác tập trung tại Đại hội Đảng Cộng sản Trung Quốc lần thứ 20 vào cuối tuần này, thị trường nhà đất sẽ là một trong những vấn đề được chú ý nhất.

Bất động sản chiếm khoảng 25% GDP và gần 40% tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Việc “xả khí” cho bong bóng lớn cỡ này mà không gây ra khủng hoảng tài chính là thách thức khó khăn đối với bất kỳ chính phủ nào. Các nỗ lực của Nhật Bản từ năm 1989 và Mỹ giai đoạn 2007-2008 đã kết thúc trong thảm họa. 

Hỗn loạn trong ngành bất động sản có nguy cơ lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế và gây hậu quả lớn. Hàng triệu người đang chứng kiến tài sản lớn nhất của gia đình họ mất giá nhanh chóng trong lúc các đợt phong tỏa COVID-19 làm suy kiệt niền tin của người tiêu dùng.

Hệ quả là các khoản tiền tiết kiệm gửi vào ngân hàng đang gia tăng với tốc độ kỷ lục và nhu cầu đi vay đang ở mức thấp nhất kể từ trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Tình trạng suy sụp của trường nhà đất đã kéo dài sang năm thứ hai, đánh dấu đợt sụt giảm mạnh nhất và dài nhất kể từ khi Trung Quốc đổi mới quyền sử dụng đất từ những năm 1990.

Trong tuần đầu của tháng 9, doanh số bán nhà tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã có sự khởi sắc nhẹ. Nhưng quy mô thị trường của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất trung Quốc trong tháng trước vẫn thấp hơn 25% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Lengmu, nhà môi giới bất động sản ở Thượng Hải, mới chỉ thực hiện được hai giao dịch kể từ khi thành phố gỡ bỏ phong tỏa vào tháng 6.

Ông cho biết số nhà từng có người ở (second-hand home) được bán ra tại một khối nhà đã giảm xuống dưới 10 căn trong 6 tháng qua. Trong một năm thông thường thì có thể có đến 30-50 căn được sang nhượng. Các khách hàng hoặc là đã rời thành phố hoặc đang chờ giá tiếp tục giảm.

Đáy của thị trường

Gần đây, chính phủ Trung Quốc đã cho phép khoảng 20 thành phố giảm lãi cho vay thế chấp. Các nhà quản lý tài chính chỉ đạo các ngân hàng quốc doanh lớn tài trợ ít nhất 600 tỷ nhân dân tệ cho ngành bất động sản, dưới các hình thức như mua trái phiếu hoặc cấp khoản vay cho doanh nghiệp. 

Một số nhà kinh tế nói rằng các động thái chính sách trên và việc dỡ bỏ dần hạn chế COVID-19 có thể giúp thị trường tạo đáy trong năm nay và bình ổn trong năm 2023. Rất ít người dự đoán thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Các nhà phân tích của Morgan Stanley dự kiến phải đến quý II năm sau thì thị trường nhà đất Trung Quốc mới bắt đầu hồi phục. Deutsche Bank thì cho rằng thị trường có thể đã tạo đáy vào tháng 8.

Những người lạc quan lập luận rằng tầng lớp trung lưu đang gia tăng tại Trung Quốc sẽ thúc đẩy chi tiêu. Trung Quốc vượt qua Nhật Bản để trở thành nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vào năm 2010, được trợ giúp bởi quá trình đô thị hóa lớn nhất trong lịch sử.

Nhưng Bloomberg Economics nói rằng xu hướng trên đang chậm lại. Có tới 65% dân số Trung Quốc hiện đang sống ở thành thị. Ông Chang Shu, nhà kinh tế trưởng cấp cao tại Bloomberg Economics ước tính rằng nguồn cung nhà phải giảm 25% thì mới cân bằng được với nhu cầu cơ bản vào năm 2031.

Trung Quốc đang dư thừa nguồn cung nhà ở sau khi các công ty phát triển bất động sản như Evergrande mạnh tay vay nợ trong thập kỷ trước để xây thêm các căn hộ. Bloomberg Economics ước tính Trung Quốc có khoảng 2,8 tỷ m2 bất động sản đang để trống - gấp 47 lần diện tích Manhattan.

Bắc Kinh vẫn đang đề cao khẩu hiệu “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Điều này cho thấy chính phủ không có ý định đem thời kỳ sốt đất xưa kia quay trở lại. Việc thúc đẩy doanh nghiệp hoàn thiện các căn nhà còn dang dở chủ yếu là để hạn chế bất ổn xã hội và bảo vệ ổn định tài chính.

"Kịch bản ác mộng"

Ông Adam Wolfe, nhà kinh tế về các thị trường mới nổi tại Absolute Strategy cho biết: “Nhiều khả năng chính quyền trung ương sẽ phải đưa ra một số cam kết công khai và đáng tin cậy để đảm bảo rằng các nhà phát triển sẽ hoàn thiện dự án. Có lẽ Chủ tịch Tập Cận Bình chỉ cần nói vài lời...là cũng đủ để tạo dựng niềm tin”.

Thái độ bình tĩnh của nhà lãnh đạo Trung Quốc đang thúc đẩy giới đầu tư đặt cược rằng nếu được bầu làm chủ tịch nước lần thứ ba, ông Tập sẽ có thêm động thái để đảm bảo rằng nền kinh tế thứ hai thế giới sẽ vượt qua khủng hoảng.

Không một nhà kinh tế nào do Bloomberg khảo sát dự kiến Trung Quốc sẽ sớm rơi vào suy thoái. Ước tính trung vị cho tăng trưởng GDP Trung Quốc năm 2023 là 5,1%, cao hơn năm 2022 là 3,4%.

Nhưng các nhà kinh tế thuộc Morgan Stanley cũng đã vẽ ra kịch bản xấu nếu Bắc Kinh chần chừ không hành động. Trong trường hợp này, tăng trưởng việc làm của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm 2023 sẽ chỉ đạt 1% và nền kinh tế sẽ có thêm 11 triệu người thất nghiệp.

Absolute Strategy cho biết “kịch bản u tối” có thể sẽ đẩy 27% ngân hàng nhỏ của Trung Quốc vào tình trạng mất khả năng thanh toán.

Ông Larry Hu, nhà kinh tế tại Macquarie Group kết luận: “Những gì bạn có thể làm chỉ là nhìn vào lịch sử và đưa ra dự báo có vẻ hợp lý. Điều gì sẽ xảy ra nếu các nhà chức trách Trung Quốc chấp nhận để chu kỳ suy giảm của thị trường kéo dài thêm 12 tháng nữa? Đây sẽ là kịch bản ác mộng mới của bạn".