Lợi nhuận đầu tư condotel 12% không phải là cao?

Tại hội thảo "Hành lang pháp lí cho thị trường condotel" do báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, các chuyên gia cho rằng hiện thị trường condotel đang đối mặt với 2 thách thức lớn, đó là hiện pháp luật chưa có qui định cụ thể về condotel như qui chuẩn, tiêu chuẩn căn hộ condotel ra sao, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất...

Bên cạnh đó là vấn đề cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, nhiều chủ đầu tư mải chạy theo con số để kéo khách nên đã để xảy ra tình trạng "vỡ trận" như tại dự án Cocobay Đà Nẵng vừa qua. Sự việc này đã ít nhiều gây ảnh hưởng tới niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường condotel thời gian tới.

TS Nguyễn Trí Hiếu phát biểu tại hội thảo "Hành lang pháp lí cho thị trường condotel". Ảnh: K.Hà.

Tuy nhiên vẫn có ý kiến cho rằng vấn đề không nằm ở mức lãi suất cam kết bao nhiêu mà nằm ở việc các chủ đầu tư lên kế hoạch như thế nào và thực hiện ra sao để đưa ra được mức lãi suất đó. Trong nhiều trường hợp mức lãi suất 12% một năm không phải là quá cao.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng nói: "Tôi rất ngạc nhiên khi ở Việt Nam hầu hết chủ đầu tư bán condotel và đưa ra mức cam kết lợi nhuận nhưng lại không cho các nhà đầu tư thứ cấp biết kế hoạch kinh doanh của họ. Nhiều nhà đầu tư cũng chỉ nhìn vào mức cam kết lợi nhuận để mua, không cần biết để đạt được mức lợi nhuận đó chủ đầu tư phải làm gì, năng lực, tiềm lực như thế nào".

Theo ông Hiếu, vấn đề quan trọng của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch là tỉ lệ lấp đầy, nếu thấp sẽ không đạt được điểm hòa vốn chứ đừng nói sinh lời. 

Các nhà đầu tư cần nắm được chủ đầu tư đã kí kết hợp đồng với các doanh nghiệp du lịch thế nào; trong tương lai, phải dự báo được tỉ lệ lấp đầy ra sao; chủ đầu tư có kinh nghiệm trong kinh doanh khách sạn hay bất động sản nghỉ dưỡng không?

Theo TS Hiếu, thực ra mức lợi nhuận 12% không phải là cao và con số thực tế các nhà đầu tư được hưởng có thể không nhiều. Bởi phần lớn nhà đầu tư đi vay ngân hàng để mua condotel. Tại không ít dự án, ngân hàng cho vay lên tới 60-70%, thậm chí 80%. Như tại dự án Cocobay Đà Nẵng, ngân hàng cho vay tối đa 70% với lãi suất ưu đãi ban đầu là 8%/năm, sau đó tăng dần lên và hiện tại là 13%/năm.

Như vậy mức lợi nhuận nhà đầu tư được hưởng nếu vay ngân hàng để đầu tư condotel không nhiều.

Như vậy để xem mức lợi nhuận 10-12% trên giá trị bất động sản có quá hấp dẫn hay không, cần phải tính cả lãi vay mà chủ sở hữu phải trả cho ngân hàng mỗi tháng khi vay ngân hàng và cả chi phí cơ hội (opportunity cost) là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi khi không dùng số tiền mình có để gửi ngân hàng hay đầu tư vào một loại hình đầu tư nào đó như chứng khoán hay vàng.

Hơn thế nữa mức lợi nhuận tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư không những phải có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn, có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường.

Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kĩ lưỡng và rõ ràng để chủ đầu tư duy trì mức lợi nhuận cam kết.

"Tôi cho rằng không có một chuẩn mực nào về tỉ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel. Tuy nhiên, có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là đầu tư càng rủi ro thì mức lợi nhuận càng cao. Vì vậy, một món đầu tư đưa ra mức lợi nhuận quá hấp dẫn thông thường đều là những món đầu tư nhiều rủi ro. Khi đó lợi nhuận là một yếu tố để câu kéo khách hàng", ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, trong đầu tư condotel rủi ro đều đến với cả ba phía. Thứ nhất là với ngân hàng thì tài sản thế chấp là condotel chưa được pháp luật qui định rõ ràng. Nếu khi chủ đầu tư hay chủ sở hữu không trả được nợ thì tài sản đó ngân hàng sẽ xử lí như thế nào, nếu thanh lí tài sản thì có thể gặp vấn đề về chuyển nhượng.

Thứ hai là với chủ đầu tư (hay nhà đầu tư sơ cấp) thì ôm một khối tài sản khổng lồ mà tính pháp lí chưa rõ ràng thì cũng rất mạo hiểm.

Thứ ba là với nhà đầu tư thứ cấp thì việc đầu tư vào một sản phẩm chưa được pháp luật bảo hộ thật sự quá rủi ro.

"Nếu tôi có 1 tỉ đồng tôi gửi ngân hàng thì đảm bảo tôi sẽ tìm được ngân hàng có lãi suất 8% một năm. Hiện tại các ngân hàng đều được bảo vệ để không phá sản, nên gửi ngân hàng có thể ăn ngon ngủ yên, không phải đau đầu lo lắng, suy nghĩ. Còn đầu tư vào condotel rủi ro hơn thì mức lợi nhuận cao hơn là đương nhiên".

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho hay, về tỉ lệ cam kết lợi nhuận, dựa trên kinh nghiệm Savills từng thử nghiệm, phân tích một số mô hình vận hành kinh doanh ở một địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín thì mức độ cam kết 6-10% là có thể đạt được.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội (người cầm mic), phân tích một số mô hình vận hành kinh doanh ở một địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín thì mức độ cam kết lợi nhuận 6-10% là có thể đạt được. Ảnh: K.Hà.

Dưới góc độ doanh nghiệp đang kinh doanh, vận hành condotel, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes, bà Trần Thị Mỹ Lộc đã nêu dẫn chứng hoạt động kinh doanh của Vinpearl - đơn vị vận hành các dự án condotel của Vingroup.

Bà Lộc cho biết, đơn vị này hiện có gần 3.000 căn hộ condotel đã bán và đang vận hành. Mỗi năm, công ty chi trả các chủ sở hữu đầy đủ khoản cam kết lợi nhuận khoảng 900 tỉ đồng.

Hiện dự án lâu nhất đã trả cam kết được 3,5 năm. Tổng mức chi trả lợi nhuận cam kết đầu tư condotel của Vinpearl đến nay là 3.000 tỉ đồng. Các dự án condotel của Vingroup hầu hết đều cam kết trong 3-5 năm, sau đó chủ đầu tư và chủ sở hữu sẽ phân chia lại lợi nhuận.

Bà Lộc cho rằng, lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh khách sạn chỉ ở mức 5-6%, bởi phần lớn chủ đầu tư phải thuê đơn vị nước ngoài quản lí, vận hành, và chi phí phải trả rơi vào khoảng 3 – 4%.

"Nếu doanh nghiệp nào chào bán sản phẩm condotel phải thuê đơn vị vận hành mà cam kết lợi nhuận lên đến trên 10% là rất khó có thể đạt được. Còn đối với những đơn vị có tiềm lực, có khả năng tự quản lí, vận hành khách sạn tốt, không phải thuê ngoài thì mức cam kết 10% một năm là hợp lí", bà Lộc nói.

Khi vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" cam kết lãi suất, anh Nguyễn Hải Long đại diện cho một nhóm chủ sở hữu bất động sản tại dự án này cho rằng, mức lãi suất 12% không phải là cao.

Nếu so sánh thông lệ trên thế giới mức lãi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng và condotel khoảng 5-6% để nói mức lãi suất 12% ở Việt Nam là quá cao thì đây là sự so sánh khập khiễng.

Bởi vì mức lãi suất tiền gửi ở các nước phát triển rất thấp, thậm chí có thời điểm bằng 0 thì mức lãi đầu tư condotel khoảng 5-6% là hợp lí, trong khi đó giá bất động sản tăng trưởng không cao nhưng khá ổn định vì các yếu tố pháp lí rất minh bạch.

Trong khi đó ở Việt Nam, mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng đã ở mức 8% một năm thì mức lợi nhuận đầu tư condotel 12% là bình thường.

"Đấy là chưa nói trên thực tế các nhà đầu tư Cocobay không nhận được mức thu nhập cam kết đủ 12% mà chỉ được hơn 10,5% vì bị trừ đi các khoản như thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập cá nhân, thuế môn bài…", anh Long cho biết.