Cơn sốt đất 'càn quét' thủ đô 10 năm trước

Giữa năm 2008, việc Hà Tây sáp nhập về Hà Nội mới được Quốc hội bấm nút thông qua nhưng thực tế, trước khi có quyết định này cả năm thì bất động sản ở mọi phân khúc, mọi khu vực từ Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh… đều tăng giá. Nhà cửa, ruộng vườn bị thu hẹp để những căn nhà hộp cao tầng đua nhau mọc lên.

VnExpress thực hiện chuyên đề “Hà Nội 10 năm mở rộng” để nhìn nhận các mặt tích cực và còn thiếu của thủ đô sau một thập niên mở rộng địa giới hành chính. Nhiều khía cạnh của tiến trình sáp nhập, các hoài bão của chính quyền 10 năm trước, hiện trạng phát triển ở năm 2018 sẽ được đưa tới bạn đọc, nhằm hình thành một bức tranh toàn cảnh về vùng thủ đô.

Khi phương án mở rộng địa giới hành chính của thủ đô được công bố cuối tháng 3/2008, cơn sốt đất bị đẩy lên đỉnh điểm. Giá cao gấp 2-3 lần so với nửa năm trước khiến nhiều gia đình ở Hà Tây cũ chỉ biết đứng ngoài cuộc mà xuýt xoa tiếc rẻ vì trót bán hết các vị trí đẹp. Đất thổ cư, đất dịch vụ, đất vườn tại những vùng giáp ranh như Thanh Oai, Mỹ Đức, An Khánh, La Khê, Phú Lương... cho đến đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng ở Ba Vì, Lương Sơn (Hòa Bình) cũng bị xẻ ra rao bán khi lượng người đổ về đầu tư ngày một đông.

Anh Trung, một nhà đầu tư kể giai đoạn đó ít nhất 3 lần anh bị các chủ đất ở Hà Đông, Thạch Thất hủy hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền. Bởi hợp đồng cứ ký xong vài hôm thì giá lại lên một mức mới, vì thế chủ nhà không muốn bán. Thậm chí chủ nhà còn chấp nhận đền gấp đôi tiền đặt cọc để hủy hợp đồng, bán cho người khác với giá cao hơn. Nhưng điều đó cũng chẳng sao, bể kèo mua của người này, anh Trung lại săn lùng ngay một lô khác với niềm tin "cứ mua là thắng, sớm muộn gì giá cũng lên gấp vài lần".

Khu vực Bắc An Khách (Hoài Đức) là một trong những điểm nóng trong sơn sốt đất 10 năm trước.

Tin sáp nhập khiến những nơi này cũng là điểm đến của nhiều chủ đầu tư với các dự án lớn, nhỏ. Người ta còn chưa giải phóng mặt bằng, hạ tầng chưa triển khai nhưng đã thu tiền của khách mua dưới dạng góp vốn, thu chênh. Để có được suất mua một lô đất mà giá cao ngất ngưởng trong hợp đồng cộng thêm khoản chênh hàng trăm triệu, người ta thậm chí phải bốc thăm, xếp hàng từ nửa đêm hoặc nhờ quan hệ xin suất ngoại giao. Giá đất tăng được tính theo giờ nên các nhà đầu tư cứ lao vào, kể cả khi phải vay vốn từ ngân hàng.

Giao dịch diễn ra chóng vánh đến mức chính chủ nhân của những lô đất còn chưa kịp xác định đất của mình nằm ở đâu giữa bãi đất cỏ mọc um tùm hoặc những công trường ngổn ngang máy móc. Việc xác định vị trí chỉ dựa trên một tấm bản đồ in chưa ráo mực và những "mỹ từ" của cò bất động sản.

Thế nhưng, khi thị trường thông tin sáp nhập chính thức có hiệu lực thì bất động sản ở những nơi này chững lại, thậm chí giảm cùng với quyết định siết tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát, ngành xây dựng cũng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất. Hà Đông - nơi được coi là trung tâm cũ của Hà Tây và có khoảng cách gần nhất khu trung tâm được kỳ vọng sẽ là nơi đón sóng đầu tiên và mạnh nhất nhưng có thời điểm giảm tới 50% so với trước sáp nhập.

Thị trường đóng băng đến đầu năm 2009 thì sốt lại cùng với những chính sách nới lỏng tiền tệ. Dọc các tuyến đường đã và đang hình thành, mở rộng như Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 (Hà Nội đi Sơn Tây), Quốc lộ 6 (đường Hà Nội đi Hòa Bình)... cho đến những tuyến đường còn nằm trên giấy như Hoàng Quốc Việt kéo dài, đường 70 từ Nhổn đi Hà Đông... nối tiếp nhau quay cuồng trong cơn tăng giá, mà đỉnh điểm là vào 2010.

Những nơi "chôn" tiền tỷ của nhà đầu tư

Thị trường bất động sản trước và sau khi Hà Tây được sáp nhập về Hà Nội được đánh dấu bằng hai cơn sốt giá lần lượt là giai đoạn 2007-2008 và 2009-2010. Tuy có mức độ thăng trầm khác nhau song trong "bản đồ" của cơn sốt đó, có những dự án được điểm danh nhiều lần, được coi là “hàng nóng” như liền kề Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, Splendora Bắc An Khánh, Nam An Khánh, HUD Vân Canh, Khu đô thị Vườn Cam...

Biến động giá tại một số dự án bất động sản trong 10 năm qua.

Từ mức giá gốc từ 15-20 triệu đồng, chỉ trong một năm có nơi chạm ngưỡng 140 triệu đồng mỗi m2, trong khi dự án mới giải phóng xong mặt bằng, chưa làm hạ tầng.

Cuối năm 2010, sự đổ vỡ của bất động sản đã khiến nơi đây thành một "tử huyệt" chôn vùi tiền của nhà đầu tư. Những dự án may mắn hơn thì đến nay dù đã thành hình, có giao dịch trở lại, song giá bán chưa bao giờ tới mốc từng có vào năm 2009-2010.

Biến động chậm hơn khu vực phía Tây do hạ tầng hạn chế hơn, song Mê Linh cũng được coi là "tử huyệt" của nhiều nhà đầu tư. Tại Mê Linh có 47 dự án bất động sản nhà ở, đô thị được phê duyệt, trong đó 18 dự án được ký trong vòng một tháng trước ngày quyết định mở rộng Hà Nội có hiệu lực. Những dự án giao dịch sôi động nhất thời điểm đó như Khu đô thị Minh Giang - Đầm Và, Cienco 5, AIC, VIT Tiền Phong, Hà Phong, Chi Đông... đều bán dưới dạng hợp đồng góp vốn. Sau 10 năm, phần nhiều những dự án này còn chưa xong hạ tầng, thậm chí cũng chưa giải phóng xong mặt bằng, nhưng nhiều nhà đầu tư đã nộp tới 70-80% giá trị các lô đất nền liền kề, biệt thự.

Cầm hợp đồng mua lô đất nền giá hơn 2 tỷ đồng gần chục năm nay, anh Tuấn (một người tham gia đầu tư) không biết chính xác lô đất đã mua nằm đâu giữa bãi đất cỏ mọc um tùm ở xã Tiền Phong, Mê Linh. Nhưng, đây chỉ là hai phần ba con số thực tế anh chi trả cho giao dịch này bởi anh còn phải trả thêm gần một tỷ cho môi giới mà không có hóa đơn hoặc bất kỳ dấu tích nào.

Ở giai đoạn thị trường sốt giá năm 2007-2008 hoặc 2009-2010, khoản tiền chênh đôi khi lớn hơn giá trị ghi trong hợp đồng. Khu Splendora Bắc An Khánh từng có giao dịch ghi nhận tiền chênh khoảng 21 tỷ đồng với một căn biệt thự diện tích 450 m2, giá gốc 11,5 tỷ ở thời điểm dự án mới bắt đầu làm hạ tầng. Một căn biệt thự khác diện tích 270 m2, giá gốc chỉ 7 tỷ đồng, nhưng tiền chênh cũng lên tới 9,5 tỷ. Thế nhưng, người ta vẫn lao vào mua, thậm chí "xin để được mua", như lời anh Chính, một môi giới kể lại giai đoạn vàng son nhất của mình.

Những cơn sốt đất ở Hà Đông, Hoài Đức, Quốc Oai, Mê Linh... dù rất nhanh nhưng cũng khó có thể so sánh với Ba Vì, nơi mà cơn sốt đất đến và đi được ví như một "cơn lốc".

Đầu năm 2010, khi có ý kiến về việc Trung tâm hành chính Quốc gia sau này sẽ chuyển về Ba Vì, những làng quê, ngọn đồi, bìa rừng tại Yên Bài, Vân Hòa, Tản Lĩnh... bị nhà đầu tư cày xới. Giá đất tăng gấp 2-3 lần, từ 70-80 triệu mỗi sào lên tới 250 triệu đồng.

Tuy nhiên, chỉ sau hai tháng, nơi này không còn giao dịch khi chính quyền khẳng định "thông tin về trục Ba Vì - Hồ Tây chưa được thông qua và câu chuyện trung tâm hành chính phải 20-30 năm nữa mới có thể bàn đến". Bong bóng đất Ba Vì "nổ tung", chôn vùi không ít nhà đầu tư đón đầu quy hoạch.

Xem thêm Hà Nội sau 10 năm mở rộng Hà Nội sau 10 năm mở rộng Đất huyện Hà Nội tăng giá 47%, đất quận TP HCM tăng 20% Đất huyện Hà Nội tăng giá 47%, đất quận TP HCM tăng 20% Đầu cơ bất động sản Hà Nội 'thất thế', môi giới, NĐT đổ về Thái Nguyên, Quảng Ninh, Bắc Ninh Đầu cơ bất động sản Hà Nội 'thất thế', môi giới, NĐT đổ về Thái Nguyên, Quảng Ninh, Bắc Ninh Thủ tướng: 'Không có chuyện Hà Nội mở rộng đến Thái Nguyên, Hòa Bình' Thủ tướng: 'Không có chuyện Hà Nội mở rộng đến Thái Nguyên, Hòa Bình'