Bức tranh kinh doanh DN bất động sản khu công nghiệp phân cực

Năm 2019, thương chiến Mỹ - Trung tiếp tục leo thang và các hiệp định thương mại tự do đã thúc đẩy các công ty di dời nhà máy sang thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó, với lợi thế về nguồn nhân công giá rẻ càng thúc đẩy Việt Nam trở thành môi trường đầu tư hấp dẫn.

Tại Báo cáo chiến lược tháng 12/2019, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết số lượng các công ty tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh 30% trong năm 2019, với mục đích chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc.

Bên cạnh đó, VDSC ước tính chi phí lao động của Việt Nam lần lượt bằng 48% và 77% so với mức trung bình của Trung Quốc và các nước trong khu vực ASEAN. Đồng thời, môi trường kinh doanh cũng đang dần được cải thiện.

VDSC nhận định, xu thế dịch chuyển trên đang diễn ra mạnh mẽ, tạo kết quả kinh doanh ấn tượng cho các chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN) và giá cho thuê bình quân theo đó cũng tăng từ 15-20% so với cuối năm 2018, góp phần bù đắp chi phí dự án.

Kết quả tích cực đối với doanh nghiệp nắm quĩ đất lớn

Theo khảo sát của người viết về kết quả kinh doanh của 12 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN), tổng doanh thu thuần của các doanh nghiệp trong năm 2019 đạt khoảng 37.188 tỉ đồng, tăng trưởng trên 13% so với cùng kì.

Lãi ròng (LNST hoặc LNST của cổ đông công ty mẹ) tăng trưởng gần 14%, thu được 6.364 tỉ đồng. Trong đó, 8/12 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) dẫn đầu về lợi nhuận trong năm qua với 2.530 tỉ đồng, tăng 15% so với cùng kì và gấp gần 3 lần lợi nhuận của đơn vị đứng thứ hai.

Hiện nay, Becamex IDC sở hữu quĩ đất hơn 1.000 ha tại khu vực miền Nam, chủ yếu tập trung tại Bình Dương và khách thuê phần lớn là các doanh ngiệp gỗ. Theo VDSC ước tính, ngoài 333 ha đất sẵn sàng cho thuê, Becamex IDC còn khoảng 1.245 ha cho 2-3 năm tới.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) cũng khép lại năm 2019 với kết quả kinh doanh tích cực, lãi ròng tăng trưởng 15% khi đạt 855 tỉ đồng.

Trong đó, các hợp đồng cho thuê đất tại KCN và Đô thị Quang Châu, KCN Tân Phú Trung, KCN Tràng Duệ đóng góp trên 80% nguồn thu trong năm. Ngoài ra, một trong những yếu tố then chốt khác là công ty tiết giảm đến 60% giá vốn ở quí cuối năm.

Trong năm 2019, Kinh Bắc đã cho thuê 110 ha và dự kiến trong năm 2020 sẽ tăng diện tích cho thuê lên 150 ha. Trong đó, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đóng góp 60 ha và Tân Phú Trung, Quang Châu duy trì 90-100 ha.

Riêng đối với KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Kinh Bắc sẽ hoàn thành pháp lí vào đầu năm 2020 và có thể đón những công ty đầu tiên vào quí II cùng năm.

Theo tính toán của VDSC tại thời điểm cuối tháng 9/2019, Kinh Bắc còn 450 ha đất chưa cho thuê tại các KCN như Quang Châu, Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Đây sẽ là nguồn dự trữ trong 4 năm tới.

Đáng chú ý, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D) "bứt tốc" khi đạt mức tăng trưởng lợi nhuận 317% trong năm vừa qua, tương ứng đạt 392 tỉ đồng.

Theo giải trình của đơn vị này, kết quả kinh doanh tăng trưởng cao nhờ hiệu quả đầu tư Khu dân cư (KDC) Lộc An cao hơn KDC phường Thống Nhất, Biên Hòa.

Cụ thể, doanh thu từ dự án Khu dân cư Lộc An đóng góp tới 77% tổng doanh thu của D2D trong năm 2019, tương đương trên 587 tỉ đồng.

Tại ngày 31/12/2019, công trình Khu dân cư Lộc An có giá trị tồn kho gần 177 tỉ đồng, giảm 32% so với đầu năm.

Cũng theo thống kê của người viết, tín hiệu tích cực về kết quả kinh doanh còn được thể hiện qua sự cải thiện về dòng tiền thuần trong năm của một số doanh nghiệp. Đặc biệt, dòng tiền thuần của 4 đơn vị gồm: Viglacera (Mã: VGC), Kinh Bắc, Tín Nghĩa và Tân Tạo (Mã: ITA) đổi chiều từ âm ở năm 2018 sang dương trong năm 2019.

Viglacera cũng cho biết, sự khởi sắc của BĐS KCN đã đóng góp lớn vào sự tăng trưởng của công ty trong năm vừa qua với lãi ròng đạt 652 tỉ đồng, tăng trưởng 15% so với năm 2018.

Ngược đà tăng trưởng do thiếu quĩ đất

Bên cạnh những kết quả cũng như triển vọng tích cực, một số doanh nghiệp BĐS KCN trong năm vừa qua đi xuống do thiếu quĩ đất sạch.

Theo Báo cáo phân tích thị trường của Jones Lang LaSalle (JLL), không có KCN mới nào được đưa vào thị trường trong quí cuối năm.

Đồng thời, thị trường đang trải qua tình trạng thiếu quĩ đất sẵn sàng cho thuê. Đây là kết quả của những khó khăn trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng, chủ yếu tại các KCN ở Đồng Nai và TP HCM.

Trong số 4 doanh nghiệp giảm tốc trong năm vừa qua, nổi bật là CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP) với lãi ròng giảm đến 80% so với cùng kì, chỉ đạt 76 tỉ đồng.

Trước đó ở nửa đầu năm, kết quả kinh doanh của Tín Nghĩa có sự tăng trưởng nhưng không đến từ hoạt động chính là cho thuê KCN mà nhờ bán đất nền KDC 18 ha Tam Phước.

Theo nhận định của VDSC, Tín Nghĩa nằm trong nhóm các doanh nghiệp hầu như không còn diện tích cho thuê mới. Thực tế cho thấy, trong quí IV/2019, doanh thu từ KDC 18 ha Tam Phước và doanh thu cho thuê của Tín Nghĩa giảm mạnh so với cùng kì.

Tương tự như Tín Nghĩa, kết quả kinh doanh của CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) cũng giảm mạnh trong năm vừa qua. Trong đó, doanh thu thuần giảm 64% về 194 tỉ đồng và lãi ròng giảm một nửa so với cùng kì về 235 tỉ đồng.

Nam Tân Uyên sở hữu ba KCN tại tỉnh Bình Dương, trong đó có hai KCN đã lấp đầy 100% và KCN Nam Tân Uyên 3 (NTU3) đang chờ kế hoạch phát triển.

Theo đánh giá của VDSC, tăng trưởng trong tương lai của Nam Tân Uyên phụ thuộc rất lớn vào việc phát triển KCN NTU3.

KCN NTU3 có qui mô 346 ha, trong đó có 255 ha là đất thương mại có thể cho thuê. Tổng mức đầu tư gần 872 tỉ đồng. Với quĩ đất lớn và vị trí gần TP HCM, dự án được kì vọng sẽ đạt tỉ lệ hấp thụ và hiệu suất cho thuê cao, giá thuê vào khoảng 90-100USD/m2.

Theo dự báo của JLL, quĩ đất chưa hoàn thành trong các KCN hiện hữu sẽ ra mắt thị trường trong quí II và III/2020. Bên cạnh đó còn có khoảng 1.890 ha tại các KCN mới và khu mở rộng, chủ yếu ở Bình Dương do tỉnh này đã gần cạn nguồn cung.

Động lực cho ngành BĐS KCN trong năm 2020

Theo nhận định của một số công ty chứng khoán và đơn vị nghiên cứu thị trường, ngành BĐS KCN vẫn trong xu hướng tăng trưởng ổn định, đặc biệt KCN ở xa vùng kinh tế sẽ trở thành điểm sáng trong năm 2020.

Trong một Báo cáo phân tích mới đây, CTCP Chứng khoán VnDirect đánh giá hoạt động cho thuê nhà xưởng xây sẵn và nhà kho sẽ trở thành động lực tăng trưởng lợi nhuận cho các chủ đầu tư KCN qui mô nhỏ và quĩ đất giới hạn.

VnDirect cũng chỉ ra 4 yếu tố thúc đẩy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và nhà kho, bao gồm: (1) quĩ đất KCN dần khan hiếm, (2) hai loại hình này mang lại hiệu quả về thời gian và chi phí cho nhà đầu tư, (3) tác động của hai loại hình trong việc tối đa hóa sử dụng tài nguyên phát triển và (4) sự bền vững trong phát triển cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp có qui mô lớn và quĩ đất dồi dào, VnDirect cho rằng lợi nhuận của mảng cho thuê nhà xưởng xây sẵn và nhà kho không đóng góp nhiều vào lợi nhuận của công ty.

Còn theo CBRE, các KCN xa vùng kinh tế như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh,… ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu,… ở phía Nam sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.

Những khu vực này có quĩ đất dồi dào và tỉ lệ lấp đầy còn thấp. Bên cạnh đó, giá thuê ở các tỉnh xa vùng kinh tế chỉ khoảng 50-150 USD/m2/kì thuê, thấp hơn so với mức 60-300 USD/m2/kì thuê ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế trung tâm.

Theo dự báo của CBRE, ngoài những yếu tố trên, nếu các tỉnh xa vùng kinh tế còn có cơ sở hạ tầng tốt có thể sẽ tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê trong năm 2020.

Đơn cử như Bà Rịa - Vũng Tàu, với tỉ lệ lấp đầy 73% và giá thuê thấp nhất khu vực miền Nam với 58 USD/m2/kì thuê sẽ trở thành điểm sáng BĐS KCN trong giai đoạn 2020-2021.

Ở một diễn biến khác, JLL khuyến nghị các chủ đầu tư KCN nên xem lại chiến lược định giá, đặc biệt là khi bảng giá đất mới có hiệu lực vào đầu năm 2020 và kết hợp phát triển logistics/cơ sở hạ tầng để thu hút đầu tư.