Bẫy lãi suất và rủi ro đầu tư TPDN bất động sản

Doanh nghiệp địa ốc đua nhau phát hành trái phiếu

Nửa đầu năm, lượng trái phiếu phát hành của nhóm bất động sản dẫn đầu với giá trị 71.600 tỉ đồng, tăng 57,5% so với cùng kì và vượt cả nhóm tài chính, ngân hàng. Đáng lưu ý, lượng phát hành trong quí II gần gấp đôi quí I.

NĐT mua hơn 14.500 tỉ trái phiếu bất động sản trên sơ cấp, chiếm 20% tổng lượng phát hành, theo số liệu của Chứng khoán SSI.

Theo số liệu thống kê của người viết về 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có thể thấy được xu hướng gia tăng phát hành trái phiếu của nhiều công ty từ năm 2019 đến hết quí II như Vingroup, Vinhomes, Đất Xanh, Novaland, CII, Nam Long.

Hết quí II, giá trị TPDN của nhiều đơn vị chiếm trên 50% tổng nợ đi vay như Đất Xanh, Nam Long, Kinh Bắc. Trong đó, giá trị trái phiếu của Đất Xanh chiếm tới 84% tổng nợ đi vay tại ngày 30/6.

Theo các nhà phân tích, lí do khiến doanh nghiệp địa ốc gia tăng huy động vốn qua trái phiếu là bởi chính sách siết chặt tín dụng bất động sản của ngân hàng nhà nước. 

Cụ thể, Thông tư 22 yêu cầu các tổ chức tín dụng phải đưa tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn về mức 40% từ ngày 1/1 - 30/9/2020 và về mức 37% từ 1/10/2020. Tỉ lệ này tiếp tục được giảm về 30% từ ngày 1/10/2022.

Bên cạnh đó, sau những trục trặc pháp lí kéo dài, đại dịch COVID-19 tiếp tục đẩy các doanh nghiệp vào tình cảnh khó khăn về dòng tiền. Không ít doanh nghiệp phải thực hiện cơ cấu lại nợ bằng hình thức phát hành trái phiếu.

Ngoài ra, các nhà phân tích SSI cũng cho rằng, sự gia tăng phát hành TPDN trong quí II một phần do các doanh nghiệp tranh thủ trước khi các điều kiện phát hành trái phiếu bị siết chặt hơn khi Nghị định 81 có hiệu lực từ ngày 1/9.

TPDN bất động sản hấp dẫn nhà đầu tư 

Với kênh tiền gửi ngân hàng thì các nhà băng liên tục giảm lãi suất để kích thích tăng trưởng tín dụng. Lãi suất tiền gửi đầu tháng 8 duy trì ở mức 3,15 - 4,25%/năm với kì̀ hạn dưới 6 tháng, 4,4 – 6,5%/năm với kì hạn 6 - 12 tháng và 5 -7,3%/năm với kỳ hạn 12, 13 tháng. 

Không nằm ngoài tác động của đại dịch COVID-19, kênh thị trường cổ phiếu cũng ghi nhận những kỉ lục buồn với nhà đầu tư (NĐT) nửa đầu năm. Chỉ số VN-Index giảm 31% trong quí I, chỉ đứng sau sự kiện khủng hoảng kinh tế toàn cầu quí I/2018.

Trong khi đó, thị trường bất động sản trở nên thiếu sức hút khi người dân có xu hướng chờ đợi, thận trọng hơn, đặc biệt pháp lí bất động sản vẫn chưa hoàn thiện. Điều này khiến kênh đầu tư vào trái phiếu lại trở nên thu hút hơn bởi mức lãi suất cao.

Theo số liệu của Chứng khoán SSI, lãi suất TPDN phát hành trong quí II là 8,89%/năm. Trái phiếu các ngân hàng thương mại chỉ bình quân thấp ở mức 6,7%/năm, trong khi nhóm bất động sản là 10,42%/năm. 

Thậm chí, một số DN BĐS chấp nhận trả mức lãi suất rất cao cho nhà đầu tư như CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt với mức lãi suất trái phiếu lên đến 13%/năm và 14,45% nhằm huy động được vốn.

Chính điều này đã thúc đẩy sự tham gia ngày càng nhiều hơn của các nhà đầu tư cá nhân. Trong đó có một bộ phận rất lớn những người gửi tiền tiết kiệm sang đầu tư.

Nếu như năm 2019, thị trường bắt đầu ghi nhận sự tham gia tích cực của NĐT cá nhân trong nước, chiếm khoảng 9,64% tổng lượng phát hành toàn thị trường, thì đến 6 tháng đầu năm 2020, tổng lượng mua của NĐT cá nhân tăng lên 13,4% tổng lượng phát hành, bằng đến 79% lượng mua cả năm 2019.     

Rủi ro khi đầu tư TPDN bất động sản

Theo SSI, sự phát triển của thị trường trái phiếu nói chung và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng là tất yếu để tạo sự cân bằng và nâng cao chất lượng thị trường tài chính Việt Nam. 

Tuy nhiên, mức tăng trưởng quá nóng giai đoạn gần đây tiềm ẩn nhiều rủi ro với sự bền vững của thị trường. Đặc biệt là các trái phiếu lãi suất cao của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn nền kinh tế đang đứng trước nhiều khó khăn

Thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn còn sơ khai khi chưa có tổ chức xếp hạng tín nhiệm tham gia. Thị trường cũng chưa có nhiều cơ chế bảo vệ NĐT trong khi việc công bố thông tin lại hạn hẹp, đặc biệt là với doanh nghiệp chưa đại chúng.

NĐT cá nhân đặc biệt F0 bị mức lãi suất hấp dẫn, thông tin về DN mù mờ. Trong khi đó, rủi ro TPDN đang tăng lên trong bối cảnh đại dịch diễn biến phức tạp, tình hình kinh doanh sa sút đẩy doanh nghiệp vào thế mất thanh khoản. 

Một rủi ro nữa được đưa ra là liệu doanh nghiệp có sử dụng đúng mục đích phát hành trái phiếu hay việc huy động vốn chỉ nhằm đảo nợ, trả lãi.

Bộ Tài chính cảnh báo NĐT cần lưu ý về cam kết mua lại của tổ chức bảo lãnh, phân phối trái phiếu khi không có khả năng mua lại do tài chính yếu kém hoặc do phải đáp ứng các quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính theo qui định.

Với sự bùng nổ của trái phiếu, các công ty chứng khoán liên tục tung ra các sản phẩm trái phiếu như S-Bond của Chứng khoán SSI, D-Bond của VNDirect. Trong đó, có cả công ty chứng khoán đứng ra làm trung gian mua lại trái phiếu kèm theo các biểu lãi suất cố định theo từng tháng.

Đầu tháng 7, Bộ Tài Chính đã yêu cầu tổ chức phân phối không chào mời trái phiếu bằng mọi giá, phải cung cấp đầy đủ thông tin tới NĐT. Bởi việc chào bán bất chấp rủi ro đặc biệt là với trái phiếu phát hành riêng lẻ, không có tài sản đảm bảo, không cam kết mua lại là rủi ro rất lớn với NĐT F0.

Theo các chuyên gia, NĐT cần phải tìm hiểu kĩ về năng lực kinh doanh và khả năng trả nợ của tổ chức phát hành, ngay cả đối với tổ chức trung gian phân phối có cam kết mua lại trước hạn để hạn chế rủi ro trước khi quyết định đầu tư. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/